Sozialbindung von Immobilien

Wenn der Neu- oder Umbau einer Immobilie aus öffentlichen Mitteln gefördert wurde, hat das mehrere Konsequenzen. Die wohl bekannteste ist: Wohnungen, die in solchen Gebäuden vermietet werden, unterliegen den Gesetzen des sozialen Wohnungsbaus. Das bedeutet vor allem: Es gibt eine Mietpreisbindung und die Wohnungen dürfen nur an Menschen vermietet werden, die einen Wohnberechtigungsschein vorlegen können. Wichtig ist auch: In aller Regel ist die Sozialbindung zeitlich begrenzt. Was weniger bekannt ist: Werden Wohnungen oder Immobilien verkauft, die mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden – und die Sozialbindung besteht noch -, gilt es als Rechtsmangel, wenn dieser Umstand beim Verkauf nicht erwähnt wird.

Die Sozialbindung als Rechtsmangel

Wenn beispielsweise ein Objekt, in dem sich die zu verkaufende Wohnung befindet, mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde, unterliegt diese Wohnung für einen genau definierten Zeitraum dem Wohnungsbindungsgesetz. Das bedeutet für Vermieter vor allem eine Einschränkung der Immobiliennutzung und die Preisbindung der Miethöhe. Der Zeitrahmen, in dem die Sozialbindung wirksam bleibt, kann unterschiedlich hoch sein, liegt jedoch meistens zwischen zehn bis 15 Jahren. Das variiert unter anderem deshalb, weil der Bau solcher Wohnungen aus öffentlichen Mitteln gefördert wird, die Kompetenz für den sozialen Wohnungsbau jedoch beim jeweiligen Bundesland liegt. Völlig klar ist allerdings: Während dieser Zeit gilt das Kostenmietrecht – das bedeutet: Mieter müssen einen Berechtigungsschein vorlegen, sonst können sie diese Wohnung nicht mieten.

Wird jetzt eine Wohnung oder Immobilie verkauft, die mit öffentlichen Geldern als Projekt des „sozialen Wohnungsbaus“ gefördert wurde, muss sich selbstverständlich auch der neue Besitzer der Immobilie oder der Wohnung an geltendes Recht halten. Darum ist es ein klarer Rechtsmangel, wenn der Vorbesitzer den neuen Käufer nicht über die Sozialbindung informiert hat.

Der Bundesgerichtshof festgestellt: „Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel dar, weil sie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen einschränkt, sowohl was die Eigennutzung als auch was die Fremdnutzung angeht.“

Wann und wie können Mieten nach abgelaufener Sozialbindung erhöht werden?

Für Mietobjekte, deren Sozialbindung am 31. Dezember des laufenden Jahres endet, kann eine Mieterhöhung ab 1. Januar des Folgejahres verlangt werden. Vermieter sind dann berechtigt, bereits im September des laufenden Jahres eine Mieterhöhung festzulegen, die am 1. Januar des nächsten Jahres in Kraft tritt. Wichtig dabei: Das Ende der Sozialbindung sowie dessen Zeitpunkt müssen ausdrücklich benannt werden.

Ebenfalls wichtig: Bei einer erstmaligen Mieterhöhung nach Ende der Sozialbindung gelten sogenannte Kappungsgrenzen – und die können wiederum durch eventuell bestehende Mietpreisbremsen definiert sein. Lassen Sie sich das als Vermieter am besten durch Fachleute berechnen, die neben juristischen und monetären Aspekten auch die regionalen Faktoren im Blick haben.