Immobilien in Sanierungsgebieten

Dieser Aspekt beim Kauf und Verkauf einer Immobilie kann weitreichende Folgen haben, wenn er nicht rechtzeitig beachtet wird. Zum einen gilt es als Rechtsmangel, wenn Verkäufer potenziellen Verkäufern verschwiegen, dass die zu verkaufende Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt. Zum anderen könnte ein bereits abgeschlossener Verkaufsvertrag unwirksam werden, wenn erst im Nachhinein offensichtlich wird, dass die zuständige Gemeinde das Gebiet, in dem die Immobilie liegt, zur Sanierung vorgesehen hat.

Was ist ein Sanierungsgebiet?

Welche Gebiete oder gar Regionen als Sanierungsgebiet gelten, legen die zuständigen Kommunen, Städte oder Gemeinden fest. Meist geht es darum, städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Angriff zu nehmen, oft, um vernachlässigte Gebiete wieder attraktiver zu machen. Dann wird das entsprechende Gebiet per Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet ausgewiesen. Das muss nicht immer gleich ein riesiges Areal umfassen – es kann durchaus auch einzelne Teilstücke geben, die nicht von geplanten Sanierungsmaßnahmen betroffen sind. Auf den Flächen aber, auf denen Sanierungsmaßnahmen vorgenommen werden sollen, ist manches mit dem Beschluss zur Sanierung per se verboten. Das bedeutet: Es sind Anträge zu stellen!

Was ist zu beachten?

Das Grundbuchamt trägt in den Grundbuchblättern der betroffenen Grundstücke einen Sanierungsvermerk ein. Damit ist es als Tatsache öffentlich – und jeder kann und sollte es wissen, Verkäufer wie potenzieller Käufer.

Konsequenzen für Immobiliengeschäfte in Sanierungsgebieten

Soll das Grundstück oder die Immobilie dann verkauft werden, braucht die Veräußerung eine schriftliche Genehmigung der zuständigen Gemeinde. Notare sind in solchen Fällen übrigens von Amts wegen verpflichtet, die Gemeinde über den Verkauf zu informieren und deren Genehmigung einzuholen.

Auch die Eintragung eines möglichen Erbbaurechts braucht dann die Zustimmung der jeweiligen Gemeinde. Baumaßnahmen bedürfen dann ebenfalls der Zustimmung der Gemeinde, ebenso eine geplante Teilung eines Grundstücks oder die Aufhebung einer Baulast.

Wenn Bauvorhaben oder die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks die Durchführung des Sanierungsbeschlusses „unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder dem Sinn und Zweck der Sanierung zuwiderlaufen würde“ kann und wird jede Gemeinde den Antrag ablehnen – Widerspruch ist dann so gut wie unmöglich.

Die gute Nachricht ist: In Sanierungsgebieten gibt es die Möglichkeit, dass Eigentümer öffentliche Fördergelder in Form von Zuschüssen oder Darlehen erhalten. Wird das einem Eigentümer zugestanden, ist er allerdings auch verpflichtet, auf Wünsche des Sanierungsträgers einzugehen. Ein Rechtsanspruch auf eine derartige Förderung besteht zwar nicht, aber manche Städte bieten sie Immobilienbesitzern in Sanierungsgebieten von sich aus an.

In fast allen Sanierungssatzungen ist eine Frist von bis zu 15 Jahren festgelegt, in der die Sanierung durchgeführt werden muss – und das wiederum wäre eine wichtige Information, wenn Sie eine Immobilie in einem Sanierungsgebiet verkaufen wollen. Diese Information sollten Sie Kaufinteressenten unbedingt rechtzeitig zukommen lassen.