Aufwendungsersatz: Maklerverträge genau prüfen

Ein neues Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main zeigt einmal mehr: Immobilienverkäufer sollten Verträge von Maklern genau prüfen. Denn sie können Passagen mit überraschenden Kosten enthalten oder sogar gegen geltendes Recht verstoßen. Im konkreten Fall verlangte ein Makler unberechtigt einen Aufwendungsersatz.

Der Fall: Aufwendungsersatz nach Vertragsrücktritt

Der Fall ist ein echter Klassiker: Ein Eigentümer beauftragt einen Makler exklusiv mit dem Verkauf seiner Immobilie. Dazu vereinbaren beide vertraglich eine entsprechende erfolgsabhängige Bezahlung in Form der Maklerprovision. In einer Passage war ein Aufwendungsersatz enthalten, der im Falle eines nicht erfolgreichen Verkaufs greift. Mit dieser Passage wollte sich der Makler absichern, dass zumindest seine Kosten gedeckt sein würden. Soweit entspricht der Fall dem in der Praxis üblichen und erlaubten Vorgehen.

Eskalation einer Zusammenarbeit von Verkäufer und Makler

Der Verkäufer sah jedoch wegen des Ukraine-Krieges und geänderter Prioritäten keinen Anlass, den Verkauf weiterhin voranzutreiben und trat vom Vertrag zurück. Der Makler hatte nach seiner Auskunft eine Reihe von Interessenten akquiriert und bereits Besichtigungstermine vereinbart. Als Verkaufspreis für die Immobilie waren 695.000 Euro vereinbart, was einer maximal erlaubten Maklerprovision von 49.623 Euro entsprochen hätte.

Der Makler verlangte nun den vertraglich vereinbarten Aufwendungsersatz. In der Rechnung veranschlagte er 11.454,51 Euro. Der größte Anteil davon fiel auf geleistete oder geplante Arbeitsstunden sowie Bürokosten. Der Immobilienbesitzer zahlte erst einen Teil unter Vorbehalt, klagte dann jedoch. Der Makler erhob Gegenklage. Es kam zum Rechtsstreit, der letztlich vom Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Az.: 19 U 134/23 vom 23.10.2024) abschließend entschieden wurde.

Ist der Aufwendungsersatz des Maklers statthaft?

Das Gericht gab der Klage des Eigentümers statt und wies die Klage des Maklers ab. Zugleich schloss es eine Revision aus. Damit ist das Urteil rechtskräftig. Die Richter sahen den Verkäufer durch den vereinbarten Aufwendungsersatz gemäß § 307 BGB unangemessen benachteiligt.

Sie stellten in den Raum, dass ein solcher Aufwendungsersatz zwar vereinbart werden könne. Allerdings müsse dieser sich dann „wirklich und ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen“. Das war laut Gericht im vorliegenden Fall nicht so. Vielmehr handelte es sich um eine Art „erfolgsunabhängige Provision“.

Bereits die Berechnung von Bürokosten hielt das Gericht für fragwürdig, da es sich dabei um laufende Betriebskosten handele, die von konkreten Kunden unabhängig seien. Dadurch sei die gesamte Vereinbarung ebenfalls unwirksam. Das Oberlandesgericht stellte zudem klar, dass der Makler über den Aufwendungsersatz nicht „risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen“ abrechnen dürfe. Speziell die anteiligen Bürokosten bemängelten die Richter. Nicht zuletzt gab es in der Rechtsprechung vergleichbare Fälle, die zwar Personalkosten und Ausgaben für Dritte nennen, aber Bürokosten gerade nicht als zu ersetzende Ausgaben erwähnen.

Empfehlung: § 652 als Leitfaden für Maklerverträge

Das Gericht verwies außerdem ausführlich auf den für Maklerverträge wichtigen § 652 BGB. Demnach sind bei Maklerverträgen Provisionen nur im Erfolgsfall zu zahlen. Zusätzlich können beide Parteien zwar den Ersatz für Aufwendungen vereinbaren. Aber: Diese Aufwendung darf nicht über die tatsächlich entstandenen Kosten hinausgehen und den Kunden, also Verkäufer, nicht gemäß § 307 BGB durch eine überraschend hohe Summe benachteiligen.

Maklerverträge genau prüfen

Genau an der Stelle wird es praxisrelevant. Denn durch das Urteil des Oberlandesgerichts ist klar: Der Makler darf grundsätzlich einen Aufwendungsersatz mit dem Kunden vereinbaren. Verkäufer und Käufer, die einen Makler einschalten möchten, sollten daher das Kleingedruckte genau lesen. Selbst in den AGB können solche versteckten Gebühren enthalten sein. Besonders bei fehlgeschlagenen Verkaufsversuchen oder einer frühzeitig beendeten Zusammenarbeit entstehen so möglicherweise überraschende und ärgerliche Kosten.

Allerdings sollten Zahlungen nur für tatsächlich entstandene Auslagen und dann auch nur in einer angemessenen Höhe geleistet werden. Anderslautende Verträge sind durch das aktuelle Urteil sehr genau zu prüfen und im Zweifelsfall anzufechten bzw. auszuschlagen.

Alternativen prüfen: Baukasten statt Maklervertrag

Besonders Verkäufer sollten prüfen, ob sie überhaupt einen Makler für ihr Anliegen benötigen. Dienstleistungen wie Wertermittlung, Exposé, farbige Grundrisse, 3D-Rundgänge, Energieausweise, Fotos, Schilder, ein Bieterverfahren oder das Premium-Angebot mit einem persönlichen Berater während des Verkaufs bekommen Interessenten bei ohne-makler zu einem attraktiven Preis. Das modulare Angebot enthält alles, was für eine erfolgreiche Vermarktung in Eigenregie erforderlich ist. Die Kosten sind jedoch deutlich geringer als bei einem Makler.