Mieten oder kaufen – was ist für Sie die bessere Wahl?

Die eigenen vier Wände sind wichtig. Hier befindet sich der zentrale Rückzugsort. So bedeutend das Thema Wohnen für jeden Einzelnen ist, so verschieden sind die Möglichkeiten der Ausgestaltung. Besonders kniffelig ist die Frage, ob Miete oder Kauf die bessere Wahl ist.

Die einen verweisen auf niedrige und kalkulierbare Kosten und ziehen die Miete vor. Die anderen möchten sich ein Stück Freiheit gönnen und streben einen Kauf an. Aber was genau ist die bessere Entscheidung? Ist die Miete wirklich günstiger und bringt ein Kauf wirklich mehr? Wer hat am Ende mehr Vermögen geschaffen? Wir gehen dieser Frage nach. Das Wichtigste vorweg:

• Eine Antwort ist nur individuell und nicht pauschal möglich.
• Ob Miete oder Kauf besser ist, hängt von den Rahmenbedingungen wie Zinsen, Immobilienmarkt und Mietniveau ab.
• Günstige Immobilien bevorteilen Käufer, wenn Sie die Immobilie nicht vorzeitig verkaufen müssen.
• Günstige Mieten sind für Mieter attraktiver, wenn Sie Guthaben zinsbringend anlegen.
• Ein Kalkulationsrechner kann bei der Entscheidung helfen.

Die Betrachtung sollte nicht allein finanziell erfolgen

Das Wohnen ist ein ungemein wichtiger Teil des Lebens. Ebenso ist er mit einer erheblichen finanziellen Belastung verbunden. Daher stellen Sie vielleicht zu Recht die Frage, ob das Mieten oder Kaufen einer Immobilie finanziell besser ist.

Allerdings geraten bei der Beschränkung auf die reinen Kosten viele weitere Aspekte aus dem Blickfeld. Ein eigenes Haus kann für Sie zum Beispiel eine große Autonomie bedeuten und sehr viel Ruhe. Das ist Lebensqualität. Es ist zugleich jedoch mit Verantwortung und Unterhaltskosten verbunden. Eine Mietwohnung dagegen ermöglicht eine größtmögliche Flexibilität. Sie zahlen alles über die klar geregelte Miete. Im Gegenzug müssen Sie sich aber in eine Mietergemeinschaft einfügen und mit regelmäßig steigenden Kosten rechnen.

Diese Punkte zeigen, dass Wohnen mehr als die Frage nach finanziellen Vorteilen ist. Dennoch sollte der Vermögensvorteil den Hauptanteil bei der individuellen Bewertung ausmachen. Auf Dauer zählt, ob Sie durch die getroffene Wahl finanziell stärker profitieren als durch die nicht getroffene. Die dabei generierte Differenz an Vermögen können Sie wiederum für andere Dinge des Lebens nutzen.

Einkommenssituation ist von großer Bedeutung

Obwohl auch weiche Faktoren einfließen, haben Finanzen ohnehin den Vorrang bei der Betrachtung. Denn das eigene Einkommen und das Vermögen sind bedeutend für die Beantwortung der Frage nach Miete oder Kauf.

Sind das Eigenkapital zu gering und das regelmäßige Einkommen zu niedrig, bleibt in den meisten Fällen nur die Miete. Da hilft es auch nichts, einen Immobilienkredit über 30 oder 40 Jahre zu strecken. Sie werden diesen häufig nicht oder kaum zu akzeptablen Konditionen erhalten. Zudem steigen die Kosten für Kauf und Bau in den letzten Jahren rasant an. Steigende Zinsen, steigende Immobilienpreise oder steigende Baukosten schrecken viele Menschen ab. Ohne ausreichendes Eigenkapital bleibt dann nur die Miete.

Eigene Lebenssituation wichtig

Ein weiterer Faktor ist die eigene Lebenssituation. Sofern Sie kein ausreichend großes Eigenkapital durch Vermögen haben, werden Sie im Rentenalter nur schwer eine Finanzierung zum Kauf einer Immobilie erhalten können. Mit Anfang oder Mitte 20 oder einige Jahre später mit einer beruflichen Karriere im Rücken sowie einem festen Einkommen sieht das schon viel besser aus.

Der Kauf eignet sich außerdem für Personen mit einem festen Beruf und ohne Absicht, den Standort zu wechseln. Viele berufliche Veränderungen sprechen eher gegen einen Kauf. Denn durch die relativ hohen Kaufnebenkosten für zum Beispiel Notar und Grundbucheintrag wird ein Verkauf nach wenigen Jahren unattraktiv. Sie bleiben schlicht auf den erheblichen Kaufnebenkosten sitzen.

Vermögensaufbau in beiden Fällen

Viele Eigentümer verweisen gern darauf, mit dem Kauf einer Immobilie ein Vermögen aufzubauen. Ist die Immobilie abbezahlt, gehört sie ganz ihnen und sie müssen nur noch die laufenden Kosten tragen. Das ist ein Stück Altersabsicherung und trägt zum Vermögen bei. Allerdings können Mieter die Differenz zwischen gezahlter Miete und den fiktiven Kosten bei einem Kauf anlegen und so langfristig erhebliche Renditen erzielen.

Welcher Weg der bessere ist, lässt sich nur individuell betrachten. Die meisten Kalkulationsprogramme zeigen jedoch, dass sich vor dem Hintergrund des Vermögensaufbaus ein Kauf tendenziell eher lohnt, sofern sich die Marktbedingungen nicht äußerst ungünstig entwickeln. Dennoch können Mieter mit ihrer Entscheidung richtig liegen – wenn sie die Differenz zu den fiktiven Kaufkosten wirklich anlegen (können).

Der Rechner: Mieten oder kaufen – was ist besser für den Vermögensaufbau?

Unsere Partnerseite immo.info hat einen Rechner entwickelt, der Ihnen die Auswirkung Ihrer möglichen Entscheidungen zeigt. Dazu geben Sie einerseits Ihre aktuelle Miete und Nebenkosten ein. Andererseits geben Sie den Kaufpreis einer gewünschten Immobilie sowie Ihr Eigenkapital ein. Die Wohnfläche spielt ebenfalls eine Rolle.

Der Rechner stellt nun unter Berücksichtigung verschiedener Parameter einen Vergleich an, ab wann sich ein Kauf für Sie finanziell lohnt. Sie können anhand der Ergebnisse eine Tendenz ablesen, ob Sie das Risiko eines Kaufs eingehen möchten oder sich eine Mietwohnung weiterhin rentiert.

Es geht sogar noch mehr: Sobald Ihnen die Ergebnisse angezeigt werden, können Sie verschiedene Zukunftsszenarien auswählen oder einige Stellschrauben selbst anpassen. So erhalten Sie einen Überblick über mögliche Entwicklungen bei veränderten Marktbedingungen.

Bitte beachten Sie: Dieser Rechner ersetzt keine individuelle Beratung durch Finanzexperten und betrachtet nicht alle Entscheidungskriterien. Das Ergebnis ist lediglich eine Schätzung. Diese sollten Sie als grobe Tendenz lesen, die zudem abseits der Wohnkosten von gleichen Ausgaben ausgeht. Es ist ein „Was-passiert-dann-Modell“. Relevante Rahmendaten zum Nachlesen finden Sie unter anderem bei der Bundesbank unter dem Stichwort „Indikatiorensystem zum Wohnimmobilienmarkt“. Diese Daten sollten Sie bei der Änderung der Parameter berücksichtigen.

Zum "Mieten oder Kaufen"-Rechner

Die Zwickmühle: Vermögen durch Immobilie oder durch Kapitalanlagen

Sowohl der Rechner als auch viele Finanzexperten stellen bei der Frage nach Miete oder Kauf den finanziellen Aspekt in den Mittelpunkt. Das ist auch richtig, denn die Vermögensschere kann sich bei beiden Varianten ganz gewaltig auseinander entwickeln.

Bei günstigen Marktbedingungen werden Sie immer dann einen erheblichen Vermögenszuwachs erzielen, wenn Sie kaufen. Mieten Sie dagegen eine Immobilie, verlieren Sie in den meisten Szenarien bares Kapital.

Zwar gibt es viele Menschen, die sich den Kauf einer Immobilie nicht leisten können. Wenn Sie die Möglichkeit und ein sicheres Einkommen haben sowie voraussichtlich nicht den Wohnort ändern müssen, sollten Sie eine Wohnung oder ein Haus möglichst kaufen. Das gilt insbesondere, wenn Sie noch jung sind und einen Kredit über 25, 30 oder 40 Jahre strecken können. So bleibt die monatliche Belastung gering. Sie benötigen bei langen Laufzeiten jedoch länger und müssen mehr Zinskosten hinnehmen, bis die Immobilie ganz Ihnen gehört.

Die zwei Wege und ihre finanziellen Auswirkungen

Bei der Diskussion stehen zwei Modelle gegenüber:

• Sie kaufen eine Immobilie, haben anfangs eine höhere Belastung und einen Vermögensnachteil. Später jedoch wandelt sich der Kauf in einen deutlichen Vorteil. Sie sind schuldenfrei und Ihnen steht Ihre eigene Immobilie als Absicherung im Alter zur Verfügung. Sie können während der Kreditlaufzeit möglicherweise auch Geld anlegen, allerdings wird der Betrag gering sein.
• Sie mieten eine Immobilie. Sie haben dadurch kalkulierbare Kosten, die über die Zeit wahrscheinlich steigen werden. Da Sie keine Kreditkosten zu begleichen haben, sollten Sie das so gesparte Geld anlegen können. Anhand der Differenz zwischen Miete und Belastung durch einen Kauf berechnen Experten und Kalkulationsprogramme die Vermögenssteigerung bei einer Kapitalanlage wie zum Beispiel in Aktien. Sie haben anfangs einen Vorteil, später verlieren sie gegenüber Käufern jedoch etwas an Boden.

Die beiden Wege werden anschließend miteinander verglichen. Die Kurven verlaufen in der Regel bei allen Simulationsvarianten relativ ähnlich. Bei der individuellen Betrachtung kommt es nicht nur auf die Marktdaten, sondern auch auf die eigene Lebensphase an.

Der Vermögenszuwachs bei Käufern

Der Vermögenszuwachs ist bei Käufern anfangs geringer, später stärker. Das liegt daran, dass zunächst die Zins- und Tilgungsraten das Vermögen schmälern. Später fließt aber der Nettovermögenswert durch die Immobilie mit ein.

Zugleich sind die monatlichen Gesamtkosten für ein Haus etwas niedriger als bei der Miete. Zwar sind die Nebenkosten gleich oder etwas höher, aber die Miete entfällt. Ist der Kredit abbezahlt, gibt es ein sattes Plus gegenüber den Personen, die zur Miete wohnen. Instandhaltungskosten sind dabei weitgehend berücksichtigt, ebenso eine gewisse Dynamik in der Wertentwicklung der Immobilie.

Der Vermögenszuwachs bei Mietern

Bei Mietern ist der Vermögenszuwachs anfangs etwas größer als bei Käufern. Es ist davon auszugehen, dass sie das nicht benötigte Geld für Zinsen und Tilgung zum Beispiel in Aktien, Wertpapiere und Sparpläne anlegen können. Daher gewinnen sie anfangs stärker hinzu.

Während bei Käufern die Miete aber entfällt und die Belastung er Hypothek irgendwann ausläuft, müssen Mieter mit steigenden Mietkosten rechnen. Je nach Kalkulationsmodell liegt die in Stufen hinzunehmende Mietsteigerung im Jahresschnitt bei ein bis drei Prozent. Dadurch steigt der Anteil der Miete im Vergleich zu den Kosten der Käufer. Der Vermögenszuwachs verlangsamt sich im Vergleich.

Wichtig ist, dass dieser Vergleich nur für die Mieter gilt, die tatsächlich ausreichend Geld anlegen können. Ist dies nicht möglich, verlieren sie gegenüber Käufern sehr früh den Anschluss.

Der Vergleich hängt von Details ab

Allerdings sind diese beiden Wege des Vermögenszuwachs von den Rahmenbedingungen abhängig. Der Wohnort oder die Lage der Immobilie, die Entwicklung der Bevölkerung, die Zinsentwicklung, der Immobilienmarkt sind wichtige Eckpunkte. Ebenso das eigene Alter.

• Zinsentwicklung: Bei steigenden Zinsen müssen Käufer mehr Geld für Ihre Immobilie aufwenden. Gleichzeitig erwirtschaften Mieter durch ihre Kapitalanlagen mehr Rendite. Je nach Zinshöhe und Anlagezeitraum kann das den Mieter deutlich begünstigen.
• Immobilienmarkt: Steigen die Preise für Immobilien stark an, hat das zwei Effekte, die den Käufer begünstigen. Zum einen steigt sein Objekt im Wert, was zu mehr Vermögen führt. Zum anderen muss der Mieter tendenziell mehr Miete zahlen, da die höheren Preise von Investoren auf die Miete umgelegt werden. Sinken allerdings die Preise, hat der Miete reinen klaren Vorteil, den er lange halten kann.
• Lage und Region: Der Wert der Immobilie ist von der Lage abhängig. In Städten und Boomregionen werden die Immobilienpreise eher steigen als in strukturschwachen Regionen. Daher muss der Käufer genau kalkulieren, ob ein Kauf in der Stadt zwar teurer, aber attraktiver ist. Auf dem Land kann es zum Beispiel schwerer sein, später die Immobilie zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. Ein Wert- und Vermögensverlust droht. Die Lage der Immobilie fließt daher in den Vergleich ein und kann die Vermögensunterschiede verstärken oder verringern.
• Mietpreisentwicklung: Ähnliches gilt für Mieter. Wer in der Stadt wohnt, muss mit überdurchschnittlich stark steigenden Mieten rechnen. In ländlichen Regionen wird der Mietpreis sich deutlich weniger dynamisch entwickeln. Das heißt auch: Wer dauerhaft günstig auf dem Land lebt, hat möglicherweise einen Vermögensvorteil gegenüber Käufern.
• Bevölkerungsentwicklung: Vielfach unterschätzt ist der Einfluss der Bevölkerungsentwicklung. Verliert eine Region an Bevölkerung, drohen Leerstand, sinkende Immobilienpreise und tendenziell sinkende Mieten. Das begünstigt den Mieter. Anderseits sind Zuzug oder Migration in eine Region ein Auslöser von Wohnungsknappheit. Das begünstigt steigende Immobilienpreise, die den Vermögenszuwachs der Käufer stützen. Zugleich sind höhere Mieten möglich, was den Vermögenszuwachs der Mieter verlangsamt. Spannende Einblicke in die Bevölkerungsentwicklung erlaubt die Seite Wegweiser Kommune.
• Das eigene Alter: Ebenfalls bedeutsam ist das eigene Alter. Der Vergleich der Vermögenszuwächse zwischen Mietern und Käufern ist stets sehr langfristig berechnet. Würden Sie jedoch beispielsweise erst mit Ende 40 oder Mitte 50 ein Haus kaufen, müssen Sie zuerst die höheren Kosten durch eine Hypothek stemmen. Der Vorteil des Eigenheims schlägt erst später durch und Sie haben kaum noch einen Vorsprung in der Vermögensentwicklung vor Mietern. Kaufen Sie dagegen bereits in jungen Jahren, zahlt sich ein Kauf langfristig häufig aus.

Jeder dieser Einflussfaktoren ist nicht isoliert zu betrachten. Meistens gibt es ein Zusammenspiel mehrerer Faktoren, das zum Tragen kommt. Weitgehend unberücksichtigt kann jedoch die gesamtwirtschaftliche Betrachtung bleiben, da diese Mieter und Käufer gleichermaßen beeinflusst.

Faustformel zur Berechnung: die Maklerformel

Käufer sollten sich mit der sogenannten Vervielfältiger- oder Maklerformel berechnen. Diese gibt grob gesagt an, wie viel Rendite ein Kapitalanleger durch eine Immobilie erwirtschaften kann. Ausführliche Informationen zur Maklerformel sind hier zu finden. Die Rechnung lautet vereinfacht:

Verkaufspreis/ Nettojahresmiete = Vervielfältiger

Der Vervielfältiger zeigt an, wie viele Jahresmieten Sie für eine Immobilie bezahlen. Experten sehen günstige Immobilien bei einem Vervielfältiger bis 20, teure spätestens bei einem Vervielfältiger ab 25. Das ist jedoch nur eine grobe Richtungsweisung.

Der Kehrwert des Vervielfältigers ist übrigens die zu erwartende Rendite aus dem Objekt, sofern es nach dem Kauf vermietet werden würde. Steigende Immobilienpreise bedeuten daher auch sinkende Renditen. Um diese auszugleichen, können Investoren die Miete erhöhen. Bei Eigennutzung entfällt diese Möglichkeit. Daher sollten Käufer nicht zu viel für Ihre Traumimmobilie zahlen – besonders nicht in schwierigen Lagen.

In Kürze: Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie

Stehen Sie vor der Frage, eine Immobilie zu kaufen, sind viele Aspekte abzuwägen. Ob es sich gegenüber Wohnen auf Miete lohnt, hängt von den Rahmenbedingungen ab. In guter Lage und zu einem attraktiven Preis gekauft, kann eine Immobilie langfristig ein kluger Schachzug sein. Wenn Sie zudem Wert auf die eigenen vier Wände legen und vielleicht noch ein Gartengrundstück nutzen können, fließt das zusätzlich als Pluspunkt ein. Speziell mit Familienanhang ist eine Immobilie positiv zu bewerten. Nicht zuletzt haben Sie häufig mehr Platz als in einer Mietwohnung.

Ein solches Geschäft ist in Phasen steigender oder hoher Zinsen im Vergleich zu Mietzahlungen allerdings nachteiliger. Zudem müssen Sie aus Ihrem Vermögenszuwachs Instandhaltungskosten tragen. Um im Zweifelsfall an das Geld zu kommen, sollten Sie die Immobilie später zu einem besseren Preis verkaufen können. Das bedingt eine vorhandene Wertsteigerung, sonst machen Sie einen Verlust. Gleiches gilt für einen Verkauf bereits nach wenigen Jahren, der finanziell unattraktiv ist. Stehen zukünftig Wohnortwechsel an, wirkt dies negativ auf den Vergleich bei der Frage nach Miete oder Kauf.

Sind die Ausgangsdaten jedoch gut, gewinnen Sie im Vergleich zu Mietzahlungen schnell an Vermögen. Gegenüber Mietern können Sie diesen Vorteil in der Regel ausbauen und deutlich mehr Vermögen erwirtschaften. Allerdings ist dazu eine gute Immobilie in guter Lage und mit Wertsteigerungspotenzial erforderlich.

In Kürze: Wann lohnt sich das Mieten einer Immobilie

Ähnliche Überlegungen sollten Sie auch machen, wenn Sie eher zur Miete tendieren. Scheuen Sie das Risiko, ist eine Immobilie keine Option. Mietwohnungen haben zudem Vorteile. Sie begleichen alle Risiken durch die Miete. Erforderliche Reparaturen übernimmt der Vermieter.

Mietwohnungen bieten zudem Flexibilität. Sie können jederzeit den Wohnort wechseln. Aber hier steckt auch ein Nachteil. Häufig ist mit einem Wohnungswechsel bei gleicher Wohnungsgröße eine Mieterhöhung verbunden. Mietsteigerungen sollten Sie auch langfristig berücksichtigen. Über die Jahrzehnte verlieren Sie gegenüber einem Eigenheim Kapital, das Ihnen für Geldanlagen fehlt. Ideal ist die Miete, wenn Sie günstig, langfristig und im ländlichen Raum wohnen. Dadurch können Sie mehr Geld anlegen als Käufer.

Mieten ist für einige Menschen alternativlos, weil Ihnen das erforderliche Einkommen für einen Kauf fehlt. Bei der Frage nach Mieten oder Kaufen geht es jedoch vordergründig um den Vermögensvorteil. Diesen haben Mieter nur dann, wenn Sie mindestens die Differenz von Kosten für ein Hypothekendarlehen und der aktuellen Kaltmiete in Aktien, Sparpläne oder andere Anlageformen investieren. Nur dann können Sie überhaupt ein vergleichbares Vermögen aufbauen, um mit Eigenheimbesitzern Schritt halten zu können.

Mieten oder kaufen: Besser kaufen, aber das gilt nicht immer

Viele Berechnungen zeigen, dass Sie mit einem Kauf einer Immobilie mehr Vermögen aufbauen können. Je früher Sie eine Immobilie kaufen können und je besser deren Lage ist, umso stärker wächst Ihr Vermögensvorsprung gegenüber Mietern.

Ein teurer Kauf in einer schlechten Lage, ein frühzeitiger Verkauf und eine schlechte Zinsentwicklung können diesen Vorteil aber neutralisieren oder zu einem Nachteil machen. Dann ist Mieten günstiger. Gleiches gilt für Sie, wenn Sie bereits älter sind. Ein Kauf im Alter lohnt sich seltener als in jungen Jahren.

Wichtig für Mieter ist in jedem Fall, dass sie einen ausreichend großen Betrag zu attraktiven Konditionen anlegen. Dann wächst das eigene Vermögen so stark, dass es mit der Vermögensentwicklung von Eigenheimbesitzern zumindest in einigen Marktszenarien Schritt halten oder diese sogar übertreffen kann. In allen Fällen ist die Entscheidung stets individuell zu kalkulieren.