Der Flurstücksnachweis beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie werden Sie Informationen und Dokumente vom Verkäufer erhalten. Dazu zählen das Exposé, ein Grundriss, der Energieausweis und bei einer Eigentumswohnung noch jede Menge Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft. Es gibt aber Unterlagen, die für Sie als Käufer fast noch wichtiger sind, denn diese weisen Eigentumsverhältnisse und baurechtliche Vorgaben nach: Grundbuchauszug und Flurstücksnachweise. Was ist der Flurstücksnachweis?

Was ist ein Flurstücksnachweis

Der Flurstücksnachweis wird manchmal auch Eigentumsnachweis genannt. Er informiert über Grundstückseigentümer, Eigentumsverhältnisse und Inhaber anderer „grundstücksgleicher Rechte“. Geht es um Liegenschaften, ist das jeweilige Flurstück im Liegenschaftskataster zu finden. Die in den Nachweisen enthaltenen Daten sind in der Regel auch im Grundbuch eingetragen. Dennoch gibt es Unterschiede, die wir hier erläutern.

Viele der Angaben, die Sie da finden, stehen aber auch im Grundbuch. Gibt es dennoch Unterschiede? Fangen wir beim Katasterwesen an.

Wie funktioniert das Katasterwesen?

Das Katasterwesen listet den Grund und Boden eines Landes auf und ergänzt dazu Details wie Besitzrechte und anderes. Grundsätzlich ist das Katasterwesen Ländersache – neben den Liegenschaftskatastern gibt es auch Baum-, Friedhofs- und Straßenkataster.

Obwohl es Ländersache ist, ist das Katasterwesen recht einheitlich. Daher gilt in allen Bundesländern: Ein Liegenschaftskataster – manchmal auch einfach nur Kataster genannt - ist eine Auflistung aller Landstücke, Boden-Parzellen und Gebäude eines Bundeslands. Ein Katasteramt nimmt also vor allem Flurstücks- und Liegenschaftsvermessungen vor und archiviert die Ergebnisse im amtlichen Flurstückverzeichnis.

Im Verwaltungsrecht ist die offizielle Bezeichnung für Katasteramt übrigens „Vermessungsamt“ – was die Sache leichter verständlich macht.

Was ist ein Flurstück?

Was ist nun aber der Unterschied zwischen Grundstück und Flurstück? Grob gesagt: Ein Grundstück kann mehrere Flurstücke umfassen, ein Flurstück ist dagegen immer nur eine einzige Einheit. Ein Flurstück ist also ein ganz bestimmter, genau vermessener und abgegrenzter Teil Boden.

Zur Verdeutlichung und „Sicherstellung“ dessen, was das Flurstück alles umfasst – und was nicht – werden Flurstücke im Liegenschaftskataster als Katastereintrag archiviert. Dazu werden sie sehr exakt auf Flurkarten dargestellt – was kein Problem ist, denn die Flurstücke werden immer höchst exakt und möglichst geometrisch vermessen.

Worin unterscheidet sich ein Flurstücksnachweis vom Grundbucheintrag?

Ein „Kataster“ ist gleichbedeutend mit dem amtlichen Verzeichnis im Sinne der deutschlandweit gültigen Grundbuchordnung – damit ist es dem Grundbuch in gewisser Weise übergeordnet. Juristisch formuliert: Die Eintragungen im Kataster haben die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit. Eine andere Formulierung besagt: Ein Kataster hat den Zweck, Eigentum zu sichern.

Katasterangaben bilden räumliche Verhältnisse ab: Lage und Abgrenzung, Nutzung, Gebäude und Größe. Katasterangaben beschreiben also das „Was“ – und bilden damit die Grundlage dessen, was im Grundbuch dokumentiert wird. Die Grundbuchangaben dokumentieren dagegen die rechtlichen und persönlichen Verhältnisse an eben diesem Grundstück.

Alle Änderungen der Katasterunterlagen werden auch im Grundbuch eingetragen. Daten, die aus dem Kataster ins Grundbuch übertragen werden, sind also gewissermaßen „Nachrichten“ von einer juristisch höher geschützten Stelle. Aber die Informationen fließen durchaus auch umgekehrt, von Grundbuch- zu Katasteramt.

Warum benötigt ein Immobilienkäufer einen Flurstücksnachweis?

Der Flurstücksnachweis wird dem Eigentumsnachweis gleichgesetzt. Darum ist er beim Verkauf wie beim Kauf einer Immobilie ein gleichermaßen wichtiges Dokument. Doch es beginnt noch viel früher: Die Flurkarte dient erst einmal ganz simpel als Nachweis über die Existenz eines Grundstücks.

Immobilienbewertungen werden fast immer auf Grundlage von Grundstücksgröße, Lage und anderen Faktoren aus der nächsten räumlichen Umgebung erstellt – da helfen die Katasterkarte und deren Einträge enorm. Immobilieninteressenten können mit ihrer Hilfe wichtige Daten zum Grundstück wie Ortsgrenzen, Straßenverläufe oder Bodennutzungsarten einsehen.

Es geht auch ganz direkt um Finanzen: Bei der Grundsteuerveranlagung sowie der Festsetzung sonstiger Steuern und Abgaben im Zusammenhang mit der Immobilie dient der Flurstücksnachweis fast immer als Richtschnur. Und wenn Banken Beleihungswerte festlegen, greifen sie meist ebenfalls auf diese Informationen zurück.

Flurstücksnachweis beschaffen

Der Flurstücksnachweis ist nicht kostenlos und kann – beim zuständigen Katasteramt - bei nachweisbar „berechtigtem“ Interesse jederzeit auch online beantragt werden. Ein zentrales Register finden Sie hier: katasteramt.org.

Das bedeutet: Selbst dann, wenn der Verkäufer Ihnen das Dokument nicht aushändigen kann, können Sie es beschaffen. Die Daten sind bei berechtigtem Interesse öffentlich zugänglich.

Alle Auszüge, die Eigentümerangaben erhalten, unterliegen aber dem Datenschutz. Daher muss das „berechtigte Interesse“ begründet werden – es wird dann im Einzelnen geprüft. Ausgenommen von solchen Prüfungen sind natürlich immer alle, denen die betreffende Immobilie gehört.

Ein anderer Weg könnte über einen Anwalt oder Notar führen: Wer den beauftragt, profitiert von der Tatsache, dass diesen Berufsgruppen grundsätzlich Einsicht gewährt wird. Die Abfrage unterliegt der Gebührenordnung für Notare.

Sonderfall: Neubauvorhaben

Besonders wichtig ist der Flurstücksnachweis bei geplanten Neubauten, denn er enthält neben Flurstücks- und Eigentumsanlagen des zu bebauenden Flurstücks auch Eigentümerangaben der angrenzenden benachbarten Flurstücke. Diese Angaben sind für das Baugenehmigungsverfahren extrem wichtig. Manchmal wird dieser Nachweis auch „Bauwerber-Liste“ genannt.

Bei Neubauprojekten werden in aller Regel die Angaben aus dem Flurstücksnachweis durch den (öffentlich bestellten) Vermessungsingenieur in den schriftlichen Teil des Lageplans im Bauantrag übernommen und zusammen mit dem Gesamtantrag bei der Baugenehmigungsbehörde eingereicht.