Was ist beim Kauf vermieteter Immobilien zu beachten?

Wir laden ja – gemeinsam mit immometrica - regelmäßig Experten ein, um mit ihnen über verschiedene Frage rund um Immobilien zu sprechen. Zuletzt war der Jurist René Iven bei uns zu Gast, er erläuterte, was beim Kauf und Verkauf vermieteter Immobilien beachtet werden sollte, um die schlimmsten rechtlichen Fallstricke zu vermeiden. Hier finden Sie die Zusammenfassung und ganz unten auf dieser Seite die Aufzeichnung.

Wie kann ich Eigenbedarf anmelden?

Es dürfte relativ häufig vorkommen, dass Käufer von vermieteten Immobilien das gekaufte Haus oder die Wohnung so schnell wie möglich selbst nutzen möchten. Kündigung wegen Eigenbedarfs also. Was ist zu tun? Erst einmal: unbedingt den vorliegenden Mietvertrag gründlich prüfen! Falls da Passagen drin sind, die auch nur annähernd unverständlich sind: Experten, sprich: Einen Anwalt oder den ausführenden Notar fragen! René Iven ist sogar der Ansicht, dass Notare vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags darauf hinweisen sollten, den Mietvertrag anzusehen! Verpflichtet sind sie dazu allerdings nicht. Besser also, Kaufinteressenten werden rechtzeitig vor dem Unterschreiben des notariellen Kaufvertrags selbst aktiv. Falls kein Mietvertrag existiert, sollte im Kaufvertrag ein explizites Kündigungsrecht festgehalten werden. Wenn auch das nicht geschieht, gelten die gesetzlichen Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Grundsätzlich dürfen neue Besitzer erst nach ihrem Eintrag im Grundbuch Eigenbedarf anmelden. Und dann sind sie in aller Regel an die Kündigungsfristen gebunden, die der vorliegende Mietvertrag festlegt. Das nennt sich die „ordentliche Kündigung“. Die Dauer der Kündigungsfrist richtet sich in aller Regel nach der Dauer des Mietverhältnisses. Und: Eigenbedarf können nur „natürliche Personen“ anmelden, juristische Person, eine Aktiengesellschaft oder eine GmbH dürfen es nicht.

Wann genau liegt „Eigenbedarf“ vor?

Wenn der neue Eigentümer die Immobilie für sich selbst oder seine Angehörigen nutzen möchte, liegt Eigenbedarf vor. Unter „Angehörigen“ werden in erster Linie nahe Verwandte wie Kinder und Stiefkinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, Nichten und Neffen verstanden. Je nachdem, wie eng die Beziehung zum neuen Eigentümer ist, kommen auch weitere Verwandtschaftsverhältnisse für eine Eigenbedarfskündigung in Frage.

Doch Achtung: Sowohl hier als auch in allen anderen Fällen der Eigenbedarfskündigung können und werden viele Mieter versuchen, sich gegen die Kündigung zu wehren – schließlich haben sich die meisten von ihnen nichts zuschulden kommen lassen. Da prallen dann Interessen aufeinander, die nicht selten vor Gericht geklärt werden müssen.

Mieter können bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin gegen die Kündigung Widerspruch einlegen. Der hat umso mehr Aussicht auf Erfolg, wenn in der Kündigung irgendeine (formale) Ungereimtheit zu finden ist. Darum ist es wichtig, dass der neue Besitzer alle Formalien penibel einhält, am besten: beraten lassen! Wichtig ist auch, dass die Begründung für den Eigenbedarf schlüssig ist. René Iven betont: „Es muss plausibel sein! Wer erwischt wird und gar nicht einzieht, muss mit hohen Strafen rechnen!“

Dann gibt es noch die Fälle von unzumutbarer Härte – etwa bei älteren oder kranken Mietern. Da ist eine Kündigung oft nicht einfach.

Was zu Streitfällen werden kann. Und wie die aussehen könnten

Die absolute Ausnahme sind Zwangsversteigerungen: Da gibt es grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht. Aber gerade da muss es relativ häufig erstritten werden – notfalls mit einer Räumungsklage. Und die ist auch für alle anderen Streitfälle der letzte Ausweg.

Vor der Räumungsklage kommt es meistens zur Ausstellung von Mahnbescheiden. Die können immerhin auch online beantragt werden – wenn es Geldforderungen sind. Mahnbescheide führen allerdings nicht zur Räumungsklage.

Zudem gibt es eine „Nutzungsentschädigung“, die Mieter zahlen müssen, die eine Wohnung nicht rechtzeitig räumen. Aber auch die muss in aller Regel erst gerichtlich erstritten werden, bevor sie wirksam wird.

Ein Besichtigungsrecht für neue oder interessierte Neu-Besitzer gibt es. Bei mehrmaliger Ablehnung können Mieter verklagt werden, die Interessenten nicht in die Wohnung lassen. So ein Gerichtsverfahren dauert allerdings meist recht lange.

Auch die derzeitige Lage der Energiekosten kann – und wird sicher häufig – zu Streitfällen führen: Wenn Mieter höhere (Energie-)Kosten nicht zahlen können, bleibt der Vermieter erst mal auf diesen Kosten sitzen. „Da werden beide werden Federn lassen müssen“, sagte René Iven. Und: „Wir warten hier auf endgültige gesetzliche Regelungen: Wann sind Kündigungen möglich?“

Änderungen von Mietzins, Nebenkosten und deren Höhe

Mieterhöhungen oder Anpassungen an ortsübliche Mieten können nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie ausgeschlossen sein, beispielsweise bei Staffel- oder Indexmietverträgen.

Bei Betriebskosten kann im Mietvertrag festgehalten sein, dass sie erst vom Vermieter getragen werden müssen, bevor sie auf den Mieter umgelegt werden können. Und dazu braucht es eine explizite Umlagevereinbarung, sonst können Vermieter Betriebskosten nur eingeschränkt geltend machen. Auch hier gilt: Vorher den Mietvertrag angucken und anwaltlich prüfen lassen!

Versorgerverträge können theoretisch übernommen werden, es gibt allerdings kein Recht auf deren Übernahme.

Vor allem in alten Mietverträgen können Schönheitsreparaturen anders geregelt sein als das heute üblich ist – in der Regel werden sie dann nur eingeschränkt auf Mieter übertragen. Auch alle Klauseln, die starre Fristen beinhalten, sind heute nicht mehr wirksam.

Bei Kautionen existiert selbst dann ein Rückerstattungsanspruch, wenn sie gar nicht geleistet wurde – sei schon vorgekommen, sagte René Iven. Darum könnte im Notarvertrag bereits vereinbart werden, dass die Mietsicherheit durch den Käufer vom vorigen Vermieter eingeholt werden kann.

Achtung: Auch mündliche Mietverträge und Vereinbarungen (beispielsweise bei Nebenkosten) sind wirksam!

Wann tritt der Käufer in die Rechte eines Vermieters ein?

Antwort: Immer mit der Grundbucheintragung – selbst, wenn die erst ein Jahr oder noch später nach der Kaufpreiszahlung erfolgt. Auch dann erst dürfte der neue Eigentümer beispielsweise wegen Eigenbedarf kündigen. Als Käufer braucht er dazu eine Ermächtigung – und Mietzahlungen gelten als Ermächtigung. Darum könnte sich der Käufer auch die Mieten ab Kaufpreiszahlung abtreten lassen.

Wenn die Energiekosten weiterhin so exorbitant wie jetzt steigen, muss der neue Vermieter erst einmal in Vorleistung gehen, denn jede Nachzahlung kann nur mit einer gültigen Energiekostenabrechnung geltend gemacht werden. Und die erfolgt in aller Regel frühestens am Jahresende, bei Wohneigentumsgemeinschaften oft erst nach mehr als einem Jahr.