Steuerpflicht oder nicht: Ablöse eines Nießbrauchrechts
Manche Immobilien haben einen Rechtsmangel: Nießbrauch. Das bedeutet, es liegt ein Nutzungsrecht wie ein Wohnrecht oder Ähnliches vor. Bei einem Verkauf oder im Laufe der Zeit kann der Berechtigte auf dieses Recht gegen Entgelt verzichten. Die Gretchenfrage: Sind diese Einnahmen zu versteuern?
Zusammenfassung: Das gilt bei Nießbrauchablöse
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 10.10.2025 (IX R 4/24) wird eine Ablösezahlung bei Verzicht auf ein Nießbrauchrecht voll versteuert. Das Bundesfinanzministerium hat klargestellt, dass alte Rechte noch unter die alte Rechtslage fallen und somit eine Ablösezahlung weiter steuerfrei ist. Eine Ablöse gegen Entgelt für nach dem Urteil ins Grundbuch eingetragene Rechte ist jedoch als Entschädigung zu versteuern.
Was passierte bisher, wenn jemand auf den Nießbrauch verzichtet?
Solche Fälle sind gar nicht selten. Ein Klassiker: Ein Immobilienbesitzer schenkt oder verkauft die Immobilie seinem Kind. Gleichzeitig lässt er sich aber ein lebenslanges Wohnrecht einräumen und dieses ins Grundbuch eintragen. Möglicherweise hat der Eigentümer sogar weiterhin das Recht, die gesamte Immobilie oder den durch das Wohnrecht definierten Bereich zu vermieten oder zu verpachten und profitiert so von Einnahmen.
Nun möchte das Kind die Immobilie verkaufen. Der Käufer hat ein Interesse daran, diesen Grundbucheintrag und damit das Wohnrecht löschen zu lassen. Denn es handelt sich um einen [Rechtsmangel], der den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten beschränkt. Also bietet er einen Geldbetrag dafür an, diesen Mangel aus dem Grundbuch zu entfernen.
Bis zum Urteil Ende letzten Jahres war es üblich, dass diese Zahlung nicht zu versteuern war. Sie galt als umgeschichtetes Vermögen. Das hat sich durch das Urteil des Bundesfinanzhofs grundlegend geändert, sofern eine Besonderheit zutrifft.
Urteil des Bundesfinanzhofs: Geldzahlung für Nießbrauchsaufgabe ist zu versteuern
Durch das Urteil IX R 4/24 vom 10.10.2025 hat der Bundesfinanzhof ein altes höchstrichterliches Urteil durch eine neue Auslegung ersetzt. Demnach fällt der Verzicht auf das Nießbrauchrecht gegen Entgelt unter eine steuerbare Entschädigung. Anders gesagt: Die Zahlung muss anders als zuvor versteuert werden.
Allerdings gilt das für den Fall, dass der Berechtigte mit der Immobilie Einnahmen erzielt. Es kommt dann § 24 Nr. 1 a EstG zur Anwendung. Grundlage ist dabei § 21 Abs. 1 Nr. 1 EstG.
Das Gericht hat damit nicht nur neue Richtlinien gesetzt, sondern auch Unsicherheit geschaffen. Denn die bisherige Praxis wird komplett geändert. Es stellt sich die Frage: Was passiert mit einem bereits bestehenden Nießbrauchrecht? Das Bundesfinanzministerium hat bereits auf das Urteil reagiert und eine Stichtagsregel für die praktische Umsetzung genannt.
Die Stichtagsregel bedeutet: Nur wer einen Nießbrauchanspruch nach Eintrag des Urteils in das Bundessteuerblatt ins Grundbuch eingetragen hat und zugleich beim Verzicht gegen Entgelt Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung erzielt, muss die erhaltene Entschädigung versteuern.
Zusatzentscheidung zu den Umständen der Verzichtsvereinbarung
Einen weiteren Aspekt hat der Bundesfinanzhof im gleichen Urteil ebenfalls neu bestimmt. Bisher war es erforderlich, dass rechtlicher, wirtschaftlicher oder tatsächlicher Druck beim Akzeptieren einer Entschädigung bestehen musste. Nun sind die Umstände bei der Frage nach der steuerbaren Entschädigung nicht mehr relevant.
Geschrieben von
Michael Weber
Seit vielen Jahren schreibt der Head of Communications von ohne-makler über Immobilienthemen. Dabei legt er Wert auf Fakten, Relevanz für die Zielgruppe und eine möglichst einfache Sprache.
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