Steuerfalle: Renovierung einer Mietwohnung vor dem Verkauf

Wer eine Mietwohnung vor dem Verkauf renovieren oder entrümpeln lässt, kann die Kosten nicht immer als Werbungskosten mit Einnahmen aus der Vermietung verrechnen. Das gilt insbesondere, wenn diese Maßnahme im Kaufvertrag als Vorleistung definiert ist.

Besteuerung durch Mieteinnahmen durch Werbungskosten senken

Es ist völlig legitim, wenn Eigentümer ihre sich aus der Tätigkeit als Vermieter resultierende Steuerlast senken möchten. Dabei helfen unter anderem Werbungskosten. Dazu zählen neben Modernisierungsarbeiten zum Beispiel Ausgaben für Renovierungen und Entrümpelungen. Fallen solche Arbeiten im Rahmen eines Mieterwechsels an, können die Kosten als Werbungskosten geltend gemacht werden und führen zu einer Steuerentlastung.

Keine Werbungskosten, wenn im Kaufvertrag eine Renovierung vereinbart ist

Anders ist es, wenn die Kosten für Renovierungen oder Entrümpelungen nicht im direkten Zusammenhang mit der Vermietung von Wohnraum stehen. Verkauft der Eigentümer beispielsweise die Wohnung und ist im Kaufvertrag eine solche Maßnahme festgehalten, gelten die Ausgaben nicht als Werbungskosten. Das hat zuletzt das Finanzgericht Bremen entschieden (Urteil vom 27.10.2025, I V 51/25).

Im konkreten Fall war vereinbart, dass der Verkäufer die Wohnung entrümpelt, renoviert und bis zur Wiederherstellung eines mietgerechten Zustands Miete an den Käufer zahlt. Das Gericht kommt in in seinem Leitsatz zum Schluss, dass die Ausgaben durch diesen Vertragszusatz „durch den Verkauf der Immobilie veranlasst sind, nicht der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung“. Ein Abzug von den Mieteinnahmen als Werbungskosten kommt demnach nicht in Betracht.

Werbungskosten oder Abschreibung: Was gilt wann?

Das heißt, der Eigentümer hatte einen strategischen Fehler gemacht. Er hätte erst die Wohnung entrümpeln und renovieren lassen und dann die Immobilie verkaufen sollen. Denn dann wären die Ausgaben als Werbungskosten anerkannt worden.

Grundsätzlich gilt, dass Ausgaben für Renovierungen und Entrümpelungen im direkten Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Als Werbungskosten können solche Ausgaben dann sofort abgesetzt werden, wenn es sich um sogenannte Erhaltungsaufwendungen handelt. Das umfasst Arbeiten zum Erhalt oder zur Wiederherstellung des Objektes für den Zweck der Vermietung.

Achtung, die 15-Prozent-Regel kann eine Abschreibung erfordern

Für die Zeit von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie sind die sofort absetzbaren Erhaltungsaufwendungen auf maximal 15 Prozent des Kaufpreises gedeckelt. Überschreiten die Ausgaben diese Grenze, müssen alle Kosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden.

Eine gute Steuerberatung zum Thema ist empfehlenswert

Details für einen optimierten Umgang mit Erhaltungskosten sollten Vermieter mit einem Steuerberater besprechen. Denn es sind je nach individuellem Fall möglicherweise weitere Faktoren zu berücksichtigen.