Investitionsobjekt Ferienhaus: Das müssen Sie beachten
Ferienhäuser sind reizvoll, wenn etwas Kapital vorhanden ist. Das Vermieten an Gäste verspricht Einnahmen und zusätzlich ist es möglich, die Immobilie selbst zu nutzen. Das klingt traumhaft. Aber worauf kommt es wirklich an? Wir skizzieren die Chancen und Risiken bei einer Investition in eine Ferienimmobilie.
Ferienhaus kaufen: Urlaub in der eigenen Immobilie und nebenbei vermieten
Ein Ferienhaus in der Nähe von Nord- oder Ostsee, ein Domizil in den Bergen oder eine Wohnung in einer beliebten Stadt – Ferienimmobilien sind in vielen Regionen von Deutschland zu haben. Sie versprechen die Mischung aus Urlaub in der eigenen privaten Unterkunft und eine attraktive Einnahme durch Vermietung.
Zwar unterscheidet sich der Kauf grundsätzlich nicht vom Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Aber es gibt dennoch einige Details, die besonders wichtig sind. Dazu zählen die Bewertung der Lage, eine gute Finanzierung und die Chance, das Objekt an ausreichend Tagen vermieten zu können. Der größte Unterschied entsteht jedoch durch die Nutzung als Ferienobjekt.
Achtung: Beim Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland sind abweichende Kaufprozesse und Gesetze zu beachten!
Die Lage: Ferienhäuser sind häufig kein Schnäppchen
Ferienhäuser liegen fast immer in typischen Tourismusregionen. Das Problem dabei: Die Quadratmeterpreise in diesen Gebieten sind hoch, was zu erheblichen Anschaffungskosten und einem entsprechenden Finanzierungsbedarf führt.
Gleichzeitig ist nicht jedes Haus oder jede Wohnung für die touristische Vermietung geeignet. Denn es muss eine entsprechende Nutzungsgenehmigung geben oder das Haus muss auf einer touristisch nutzbaren Fläche stehen. Speziell in einigen Städten, aber auch in mehreren Tourismusgebieten ist Kurzzeitvermietung von normalem Wohnraum an touristische Gäste verboten. Aus diesen Gründen kommt der Lage eine große Bedeutung zu. Sie sollten speziell die rechtliche Grundlage prüfen. Bei der Finanzierung des Kaufpreises spielt aber auch die Kalkulation der Einnahmen und des Unterhalts eine wichtige Rolle.
Achtung: Alle Angaben beziehen sich auf das private Vermieten, für Unternehmen gelten abweichende Regeln.
Die Kalkulation der Finanzierung für ein Ferienhaus
Die Finanzierung folgt den bekannten Regeln: Bonität, Eigenkapital, einkalkulierte Kaufnebenkosten, Einnahmen. Es kommen aber weitere Aspekte hinzu, die auch dann gelten, wenn Sie das Ferienhaus aus eigener Tasche zahlen würden.
- Sie sollten die Einnahmen marktgerecht kalkulieren. In guten Ferienregionen sind bei ausreichender Bewerbung Auslastungen von 120 – 160 Tagen realistisch, mit Glück in besonders gefragten Gebieten mehr. Außerhalb der Saison wird das Vermieten an Gäste zur Glückssache. Zudem sind die Einnahmen nicht sicher und können saisonal und zwischen den Jahren deutlich schwanken.
- In der Regel ist ein Dienstleister vor Ort erforderlich, um Gäste zu betreuen oder die Reinigung zu organisieren. Ebenso sind je nach Region zusätzliche Abgaben wie eine „Deichabgabe“ möglich.
- Zu vermietende Objekte benötigen eine Grundausstattung. Je nach gekaufter Immobilie sind Küchengeräte, Sitzmöglichkeiten, Betten und Schränke zu ergänzen. Dadurch steigt der Kapitalbedarf für die zu leistende Anfangsinvestition.
- Da Sie keine festen Einnahmen haben, sondern immer wieder mit Zeiten ohne Auslastung rechnen müssen, sollten Sie alle anfallenden Betriebskosten aus eigener Tasche zahlen können.
Das alles trägt dazu bei, dass Sie mehr Kapital bzw. laufende Einnahmen benötigen. Banken sind entsprechend vorsichtig bei der Vergabe von Darlehen. Es besteht einfach ein gewisses Ausfallrisiko, das sich in den Kreditkonditionen niederschlägt.
Bewerben des Angebots und Vermietung
Mit etwas Engagement ist es relativ einfach, Gäste anzulocken. Es gibt inzwischen viele Buchungsportale, über die sich Ferienhäuser und Ferienwohnungen vermieten lassen. Häufig ist allerdings mit einer Provision oder Veröffentlichungskosten zu rechnen. Beim Festlegen des Mietpreises sollten Sie sich an den Angeboten anderer Vermieter orientieren. Einen Angebotstext, gute Fotos bzw. ein gutes Exposé können Sie mithilfe unseres Ratgebers für das Vermieten von Immobilien selbst erstellen.
Beim Vermieten ist es ratsam, einen Ansprechpartner vor Ort zu haben. Die wenigsten Ferienhausbesitzer können bei jedem Gastwechsel den Weg zur Immobilie auf sich nehmen. Wenn jemand den Schlüssel aushändigen kann und bei der Abreise verfügbar ist, erleichtert das den Prozess sehr. Eine gute Organisation ist ein wesentlicher Baustein zum Erfolg.
Ferienhaus kaufen: Wie sind die Einnahmen zu versteuern?
Das klingt bisher möglicherweise eher nach Risiken. Allerdings bieten Ferienhäuser auch Chancen. Denn die Einnahmen aus dem Vermieten können beträchtlich sein und liegen im Jahresverlauf trotz Leerstands häufig deutlich über denen aus einem regulären Mietvertrag. In einer Woche können Sie vielerorts mehr Einnahmen erzielen als am Mietmarkt in einem Monat. In guten Lagen ist das Vermieten von Ferienhäusern daher sehr lukrativ.
Wenn alles gut läuft, machen Sie folglich einen ordentlichen Gewinn. Dieser ist wie normale Mieteinnahmen zu versteuern. Dabei steigern die Einnahmen ihr persönlich zu versteuerndes Einkommen, die meisten Ausgaben können Sie als Werbungskosten geltend machen oder Sie schreiben diese wie die Anschaffung der Immobilie gemäß AfA ab. Das funktioniert ähnlich wie bei Mietwohnungen, nur dass hier die meisten Betriebskosten hinzukommen, die Sie sonst auf Mieter umlegen würden.
Die Berechnung der Einkommensteuer ist aber nicht alles. Denn üblicherweise wird auch Umsatzsteuer fällig und möglicherweise fällt sogar Gewerbesteuer an. Holen Sie unbedingt Rat von einem guten Steuerberater zu diesen Punkten ein, denn auch Leerstand und Eigennutzung verändern die Berechnung der Steuer.
Steuerliche Einordnung: Einnahmen aus Vermietung eines Ferienhauses
Grundsätzlich belegt der Gesetzgeber das Vermieten von Ferienhäusern mit Umsatzsteuer. Stand Frühjahr 2026 gilt dabei der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent. Diese Umsatzsteuer müssen Sie an das Finanzamt abführen.
Aber: Würde der Bruttoumsatz aus Vermietung (Mietpreis zuzüglich Umsatzsteuer) maximal bei 22.000 Euro liegen, können Sie die Kleinunternehmerregel in Anspruch nehmen und auf die Umsatzsteuerberechnung verzichten.
Sollten Sie einen Gewinn von mindestens 24.500 Euro pro Jahr erreichen, fällt Gewerbesteuer an. Möglicherweise ist bereits zuvor eine Gewerbeanmeldung erforderlich. Klären Sie diese Frage am besten mit der zuständigen Gemeinde.
Die Sache mit der Gewinnerzielungsabsicht und der Eigennutzung
Ein letztes Detail ist ebenfalls entscheidend für das erfolgreiche Vermieten eines Ferienhauses. Sie müssen eine Gewinnerzielungsabsicht haben. Anderenfalls erkennt das Finanzamt die Ausgaben nicht an und Sie machen zusätzliche Verluste.
Für die Gewinnerzielungsabsicht sind folgende Punkte wichtig:
- Sie dürfen die Ferienwohnung nicht als Zweitwohnsitz nutzen. Das Thema Zweitwohnsitz handhaben alle Gemeinden individuell, fragen Sie dort bitte nach den aktuellen Regelungen.
- Sie müssen Zeiten der Eigennutzung anzeigen und steuerlich „herausrechnen“. Fragen Sie dazu Ihren Steuerberater, welche Angaben erforderlich sind. Wenn Sie einen Ausschluss von Eigennutzung nachweisen können wie mit einem Vermittlervertrag, weisen Sie die Gewinnerzielungsabsicht deutlich einfacher nach.
- Leerstand gehört (nur) dann zur Vermietertätigkeit, wenn Sie schuldlos daran sind bzw. das Objekt für diese Zeiten beworben haben.
- Sie müssen eine Belegung von 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeiten erreichen (Bundesfinanzhof, Urteil vom 26.05.2020, IX R 33/19). Anderenfalls kann das Finanzamt „Liebhaberei“ annehmen.
- Wenn Sie die Ferienimmobilie nicht komplett vermieten, sondern teilweise selbst nutzen oder anderen unentgeltlich zur Verfügung stellen, kann das Finanzamt eine Totalüberschussprognose verlangen. Darin müssen Sie die Gewinne für die kommenden 30 Jahre abschätzen und einen Überschuss erreichen.
Diese Liste zeigt, dass es steuerlich um einiges einfacher ist, ein Ferienhaus zu kaufen und nicht selbst zu nutzen, sondern nur zu vermieten. Je länger der Zeitraum ist, in dem Sie die Immobilie als Domizil für Ihren eigenen Urlaub nutzen, desto schwieriger wird die steuerliche Erfassung und Anerkennung.
Lukrative Investition – auch durch das Wertsteigerungspotenzial
Dennoch bleibt Eigennutzung möglich. Der Urlaub im eigenen Ferienhaus ist die Kirsche auf der Torte einer äußerst attraktiven Anlageform, die aber eine intensive Beratung und einen guten Finanzierungs- bzw. Geschäftsplan erfordert.
Ein weiterer Punkt steht ebenfalls auf der Chancenseite: Moderne und in Schuss gehaltene Ferienhäuser und Ferienwohnungen haben ein großes Wertsteigerungspotenzial. Es ist bei guter Auswahl und geschicktem Einkauf möglich, dass Sie bei einem Verkauf deutlich mehr für die Immobilie bekommen, als Sie selbst bezahlt haben. So profitieren Sie nicht nur von regelmäßigen Einnahmen, sondern von einem Vermögenszuwachs.
Hinweis zu Rechtsthemen: Sämtliche Texte wurden aufwendig recherchiert und nach bestem Wissen und Gewissen geschrieben. Wir können trotzdem keine Garantie für die Korrektheit, Aktualität oder Vollständigkeit der präsentieren Informationen gewähren. Bitte wenden Sie sich bei Rechts- und Steuerfragen stets an einen fachkundigen Anwalt oder Steuerberater.
