Scheidung: Immobilie als Streitgegenstand

Eine Scheidung ist ein harter Einschnitt in das bisherige Leben eines Paares. Sofern es keine gütliche Einigung gibt, kommt es häufig zu Streit und einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Besonders umkämpft sind dabei neben Sorgerechtsfragen große Vermögen, zu denen auch Immobilien gehören.

Die dabei aufkommenden Fragen reichen vom Wohnrecht über den Immobilienwert und Auszahlungshöhen bis hin zur Aufteilung eines eventuellen Verkaufserlöses oder eine Zwangsversteigerung. Unser Ratgeber behandelt das Thema: Was passiert mit einem Haus oder einer Wohnung bei einer Scheidung?

Das Grundproblem: Immobilien haben einen ideellen und einen monetären Wert

Für viele Paare ist die Scheidung eine Zeit der Krise und der Auseinandersetzung. Ist eine Immobilie Teil des Vermögens, kommen zwei wichtige Aspekte hinzu:

• Ideeller Wert: Selbst wenn sich das zu scheidende Paar halbwegs einig ist, kann es zu einer Auseinandersetzung bei der Vollzugsvorbereitung kommen. Denn der ideelle Wert einer Immobilie ist häufig groß. Hier ist möglicherweise einer der beiden aufgewachsen oder es ist der Ort, an dem die eigenen Kinder groß geworden sind. Die Verwurzlung in der Nachbarschaft und weiteren Umgebung kann ebenso dazu führen, dass eine Seite auf keinen Fall auf die Immobilie verzichten möchte.
• Monetärer Wert: Häufig geht es bei einer Scheidung um Unterhalt oder/und einen Vermögensausgleich. Die Immobilie kann dabei der größte Einzelwert sein. Das Problem ist jedoch, dass sie nicht einfach teilbar ist. In der Folge kommt es zu einem Wertausgleich, der von einem Partner finanziert werden muss.

Diese beiden Punkte sind Ursache, warum es gerade um das Haus oder eine Eigentumswohnung harte Kämpfe im Zuge einer Scheidung gibt. Liegt kein klarer Ehevertrag mit Gütertrennung vor, wird dieses Problem üblicherweise über einen Zugewinnausgleich gelöst.

Die Immobilie beim Zugewinnausgleich

Eheleute bilden während ihrer Ehe laut [§ 1363 des Bürgerlichen Gesetzbuches] (https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1363.html) automatisch eine Zugewinngemeinschaft. Das heißt: Ihr ursprüngliches Vermögen bleibt ihnen erhalten. Das gilt auch für eine Immobilie. Aber: Der in der Ehe bei beiden Partnern bis zur Scheidung entstandene Vermögenszuwachs wird aufgeteilt.

Die halbe Vermögenszuwachsdifferenz als Ausgleich

Das heißt: Die Differenz zwischen dem aktuellen Vermögenswert zum Scheidungszeitpunkt und dem Vermögenswert vor der Ehe wird für beide Partner einzeln errechnet. Die Differenz aus diesen beiden Summen wird halbiert und dem Partner mit dem niedrigeren Vermögenszuwachs zugeschlagen.

Ein einfaches, grobes Beispiel zur Veranschaulichung: Ehepartner A brachte 25.000 Euro Vermögen in die Ehe. Durch ein gutes Gehalt stieg das Vermögen bis zur Scheidung auf 135.000 Euro. Ehepartner B brachte zwar 35.000 Euro in die Ehe, versorgte aber die Kinder und hatte am Ende keinen Zuwachs. Die Differenz von 135.000 Euro abzüglich 35.000 Euro ist 100.000 Euro. Davon erhält Partner B die Hälfte, also 50.000 Euro als Zugewinnausgleich.

Achtung: Ist die Ehe noch in der DDR geschlossen zählt für die Berechnung nicht das Vermögen zu Ehebeginn, sondern das zum Stichtag 3. Oktober 1990, dem Beitritt zur Bundesrepublik.

Die gemeinsame Immobilie kann für eine Unwucht sorgen

Gehört eine Immobilie zum Vermögen, ist in den meisten Fällen ein Wertgutachten erforderlich. Mit diesem wird die Wertänderung des Hauses oder der Wohnung während der Ehe ermittelt.

Wichtig: Anders als bei der Ermittlung des Marktpreises beim Verkauf reicht ein Vergleichswertverfahren nicht aus. Es ist ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen erforderlich. Denn nur dieses erkennen Gerichte an. Vom dabei ermittelten Vermögenswert sind bei der Berechnung des Zugewinnausgleichs noch die Restschulden/eine laufende Hypothek abzuziehen.

Im Folgenden ist aber nicht nur die Wertermittlung wichtig, sondern auch die Fragen nach Kaufzeitpunkt und Eigentümer. Daraus ergeben sich für den Zugewinnausgleich folgende Konstellationen:

• Ein Ehepartner hat die Immobilie mit in die Wehe gebracht: Die Hälfte des Wertzuwachses fließt in den Zugewinnausgleich ein. Der Eigentümer wechselt nicht.
• Ein Ehepartner hat die Immobilie während der Ehe gekauft und selbst finanziert: Der Wertzuwachs der Immobilie fließt in den Zugewinnausgleich ein, der Eigentümer wechselt aber nicht. Wichtig: Der Kaufpreis kann bereits durch einen Vermögenszuwachs finanziert sein, was im Einzelfall ebenfalls berücksichtigt werden kann.
• Ein Ehepartner hat die Immobilie während der Ehe gekauft, aber nicht allein finanziert: Sollte sich der zweite Ehepartner am Kauf beteiligt oder an Sanierungen oder Modernisierungen finanziell beteiligt haben, wird diese Beteiligung beim Zugewinnausgleich berücksichtigt. Der Eigentümer bleibt unverändert. In solchen Fällen kann eine sehr kleinteilige und schwierige Berechnung durch das Gericht erforderlich sein.
• Beide Partner haben die Immobilie gemeinsam gekauft und finanziert: Haben beide gemeinsam die Immobilie während der Ehe angeschafft und finanziert, wird der jeweilige Anteil für den Zugewinnausgleich berücksichtigt. Das gilt auch für Ausgaben oder Kostenbeteiligungen während der gemeinsamen Ehezeit.

Wichtig: Um den Prozess des Zugewinnausgleichs nicht zu unterlaufen, darf die Immobilie während der laufenden Scheidung nur mit Zustimmung beider Partner verkauft werden!

Problematisch kann es werden, wenn ein Partner einen großen Vermögensanteil abgeben muss, diesen aber nicht verfügbar hat. Ist die Immobilie nicht in vollem Umfang durch eine Hypothek belastbar, droht ein Verkauf, um die Verpflichtungen aus dem Zugewinnausgleich zu finanzieren.

Durch den Zugewinnausgleich gibt es eine faire vermögenswirksame Ausgleichszahlung, die alle Vermögensänderungen einschließt. Die daraus resultierenden finanziellen Verpflichtungen können allerdings erheblich sein. Um einer Unwucht vorzubeugen, kann ein Ehevertrag mit Gütertrennung oder einer klaren Regel zur Vermögensaufteilung sehr hilfreich sein. Sofern ein solcher Vertrag nicht sittenwidrig ist, hat er gegenüber einem Ausgleich Vorrang.

Umschuldung und Konditionsänderungen für das Immobiliendarlehen

Die Immobilie kann sogar auf die Zeit nach der Scheidung Auswirkungen haben – auch auf den Partner, der vom Zugewinnausgleich profitiert. Denn zum einen sichern sich Banken häufig bei beiden Partnern bei Vergabe eines Immobilienkredits ab. Zum anderen kann eine Scheidung eine Umschuldung oder Änderungen der Kreditkonditionen zur Folge haben.

Das heißt: Ist nur ein Partner im Grundbuch eingetragen, aber beide Partner haben den Kreditvertrag unterzeichnet, haften beide auch nach der Scheidung gemeinsam und im Streitfall einzeln für alle Schulden. Das gilt bis zu einer Umschuldung, also einer Änderung des Kreditvertrags. Eine Zahlungsweigerung einer Seite kann Folgen bis zur Zwangsversteigerung haben.

Sofern ein Partner die Immobilie behält, ergibt sich diese Umschuldung zwangsläufig. Denn der zweite Partner hat ein Interesse daran, aus der Haftung für den Kredit entlassen zu werden. Bei einer Umschuldung wird vereinfacht gesagt der alte Kreditvertrag durch einen neuen ersetzt. Die Banken können für diese vorzeitige Ablöse des alten Vertrages gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Mehr noch: Der neue Kreditvertrag muss nicht die gleichen Konditionen haben. Durch Wegfall eines Kreditnehmers, die Änderung der Bonität oder durch die aktuelle Marktlage entsteht ein völlig neuer Kreditvertrag, der erheblich vom bisherigen abweichen kann. Durch diese neuen Konditionen und den Wegfall der gemeinsamen Finanzierung sowie mögliche Unterhaltszahlungen ist es häufig sogar für den verbleibenden alleinigen Eigentümer nicht mehr wirtschaftlich, die Immobilie zu halten. Es droht nach vollzogener Scheidung doch noch ein Verkauf.

Scheidungsfolgenvereinbarungen: Alternativen zum Verkauf

Viele Probleme lassen sich zum einen durch Gütertrennung, zum anderen durch eine Scheidungsfolgenvereinbarung vermeiden. Speziell bei einer gemeinsamen Immobilie kann ein solcher Vertrag wesentliche Konflikte verhindern. Denn die Partner regeln schon in guten zeiten, wie sie in schlechten Zeiten, also bei einer Scheidung, mit der Immobilie umgehen möchten. Auf diese Weise lässt sich in vielen Fällen der finanziell nachteilige „Notverkauf“ oder gar eine Teilungsversteigerung verhindern.

Die Scheidungsfolgenvereinbarung sollte unter anderem enthalten, was die beiden Getrennten mit einer gemeinsamen Immobilie machen möchten. Neben einem Verkauf oder dem Auszahlen eines Partner gibt es weitere Möglichkeiten. Dazu gehören zum Beispiel ein befristetes oder unbefristetes Wohnrecht für einen Partner gegen eine Miete, das Vermieten an Dritte und Teilen der Einnahmen und Ausgaben, eine Schenkung der Immobilie an einen Partner oder ein Kind (Freigrenzen beachten) sowie eine Teilung der Immobilie in zwei räumlich getrennte Einheiten.

Wie auch immer sich die Partner während der gemeinsamen Zeit einigen: Eine Scheidungsfolgenvereinbarung ist ein sinnvolles Mittel, um für den Falle einer Trennung und Scheidung Klarheit zu haben. Die Abmachung wird zudem in einer unbelasteten Situation getroffen, sodass beide Seiten weniger emotional auf das Thema reagieren. Ohne einen solchen Vertrag oder einen Ehevertrag kann ein Bruch der Ehe oder Lebenspartnerschaft zu einem Schlachtfeld eines Rosenkries werden – besonders, wenn es um eine gemeinsame oder gemeinsam bewohnte Immobilie geht.