Erben, Schenken und Vererben von Immobilien

Dieses Thema kann hoch emotional werden, es hat große Licht- und Schattenseiten. Im schlimmsten Fall geht es um den Tod eines nahestehenden Menschen. Darum ist der grundsätzlich beste Rat: Machen Sie sich beizeiten darüber Gedanken! Zu Zeiten, in denen noch nichts „brennt“, in denen auch alles bleiben könnte, wie es ist – es sei denn, Sie beschließen etwas anderes. Solche Entschlüsse treffen Sie meist nicht allein. Sehr oft geht es auch darum, Wünsche von Noch-Immobilienbesitzern zu erfüllen. Wir wollen uns hier damit beschäftigen, welche Wünsche das sein könnten – und was sie jeweils für Konsequenzen haben. Und damit, was passiert, wenn zu Lebzeiten gar keine Wünsche geäußert wurden.

Zu Lebzeiten schon Immobilien verschenken

Selten gehen solche „Geschenke“ an nur einen Menschen, oft werden Geschwister, Kinder und andere Verwandte, manchmal auch gute Freunde bedacht. Interessant sind solche Schenkungen vor allem dann, wenn an Menschen verschenkt werden soll, die nicht unbedingt an oberster Stelle der klassischen Erbreihenfolge stehen. Das lässt sich natürlich auch über ein Testament regeln – aber das tritt natürlich immer erst dann in Kraft, wenn der Schenkende bereits tot ist. Dagegen könnte sprechen, dass sich der Schenkende beispielsweise in einem Teil der zu verschenkenden Immobilie lebenslanges Wohnrecht, besser noch das Nießbrauchsrecht, sichern möchte. Dann ist es keine schlechte Idee, den Rest der Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verschenken. Und die Verwendung des noch bewohnten Teils im Fall des eigenen Todes über ein Testament zu regeln.

Lassen sich die ehemaligen Besitzer das Nießbrauchsrecht durch einen Notar beurkunden, wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen. Das Ergebnis ist dann der Wert der Schenkung – was wiederum die Beschenkten im besten Fall die Schenkungssteuer erspart, in jedem Fall minimiert.

Beliebt ist auch die Schenkung unter Ehepartnern: Ein Ehepartner oder gesetzlicher Lebenspartner kann die selbst genutzte Immobilie seinem Mann oder seiner Frau steuerfrei schenken, um ihn oder sie finanziell abzusichern. Darüber hinaus können in dieser Konstellation bis zu 500.000 Euro alle zehn Jahre verschenkt werden, ohne dass Schenkungssteuer fällig wird.

Wann eine Schenkung Steuerpflichten nach sich zieht. Und wann nicht

Kinder können von ihren Eltern alle zehn Jahre Immobilien im Wert von 400.000 Euro von jedem Elternteil steuerfrei als Schenkung erhalten. Bleiben die Eltern trotz der Schenkung weiterhin als Mieter in der Immobilie wohnen, kann das Steuervorteile für die beschenkten Kinder haben, wenn die Eltern mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete zahlen. Kinder können dann als Vermieter neben der Gebäudeabschreibung alle Ausgaben als Werbungskosten absetzen: Grundsteuern, Versicherungen, Betriebs­ und/oder Sanierungskosten. Dazu muss lediglich ein Mietvertrag zwischen Eltern und Kindern geschlossen werden.

Liegt die Schenkung – und dazu zählen dann auch alle Werte, die außer einer Immobilie verschenkt werden – über 400.000 Euro, fallen Schenkungssteuern an. Wie hoch die sind, lässt sich leicht mit einem Online-Rechner der Stiftung Warentest errechnen.

Wie oben schon gesagt: Die Schenkung unter Ehepartnern zur gegenseitigen Absicherung ist leicht. Und wenn die Immobilie selbst genutzt wird, auch noch steuerfrei. Das sähe bei einer Erbschaft unter Ehepartnern schon anders aus: Dann fallen in aller Regel Steuern an.

Grundsätzlich gilt: Wenn der Beschenkte die Immobilie nach der Schenkung mindestens zehn Jahre lang selbst nutzt, fällt keine Schenkungssteuer an.

Wird die zu verschenkende Immobilie nicht selbst bewohnt, gilt folgende Regeln: Am besten verschenken Sie Stück für Stück. Je nach Verwandtschaftsgrad steht den Beschenkten nämlich alle zehn Jahre ein neuer Steuer-Freibetrag zur Verfügung. Schenkungen an Eheleute sind derzeit (2022) bis zu 500.000 Euro steuerfrei, an leibliche Kinder bis zu 400.000 Euro, an Enkelkinder bis 200.000 Euro, an Eltern und Großeltern jeweils bis 100.000 Euro, bei allen anderen 20.000 Euro.

Juristische Aspekte einer Immobilienschenkung

Eine Schenkung muss nicht zwingend notariell festgelegt werden – beispielsweise, wenn sie gleich im Anschluss an die Schenkung weiterverkauft wird. Aber dann muss sie innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt gemeldet werden – tun Sie es lieber freiwillig, denn die Banken melden es dem Finanzamt sowieso. Dazu sind sie verpflichtet.

Zwingend notariell festgelegt werden muss der Immobilienwechsel allerdings immer, wenn der Beschenkte als neuer Besitzer und/oder Bewohner im Grundbuch eingetragen werden soll. Das geht ganz genauso mit einem Notartermin wie bei einem Eigentümerwechsel von Immobilien sonst auch.

Erben und Vererben

Eine Immobilien Erbschaft wird gemacht, wenn der Besitzer der Immobilie verstorben ist. So lange der Besitzer noch lebt, sollte also nicht von „Erbschaft“ gesprochen werden. Wenn dann im Todesfall kein Testament vorliegt, steht die „natürliche Erbfolge“ fest: An erster Stelle kommen Kinder, Enkelkinder und Urenkel, also Verwandte in gerader Linie und der jeweils überlebende Ehepartner. Nichteheliche Kinder sind den ehelichen Kindern gleichgestellt, Adoptivkinder nicht. So weit die Theorie. In der Praxis wird es oft dann schwierig, wenn es mehrere Erben gibt. Da hat es sich bewährt, dass in einem Testament bereits geregelt ist, wer sich um die Immobilie kümmern soll: halten, verkaufen, vermieten? Will sie beispielsweise einer der Erben selbst bewohnen, sollte er die anderen Erben ausbezahlen. Doch manche Menschen möchten gern unter allen möglichen Erben nur bestimmten Verwandten (oder auch einem Freund) etwas vererben. Oft geht es dabei um den Gedanken, nur den eigenen Kindern etwas direkt zu vererben und alle anderen über den Pflichtteil partizipieren zu lassen. Das ist der individuelle Wille des Erblassers – dafür gibt es keine Vorgaben, und darum wird in solchen Fällen ein Testament unabdingbar.

Auf der anderen Seite: Eine Schenkung – noch zu Lebzeiten – wird als vorweggenommenes Erbe definiert. In diesem Fall wird es auf die Berechnung des Pflichtteils der anderen Erben angerechnet. Anwälte sprechen dann vom „Pflichtteilsergänzungsanspruch“. Dabei kann es geschehen, dass beispielsweise Kindern, die vorzeitig eine Schenkung bekommen haben, beim „eigentlichen Erbe“ im Todesfall des Erblassers nichts mehr zusteht. Dabei gilt eine Frist von zehn Jahren – was davor verschenkt wurde, wird nicht angerechnet. Darum ist es wichtig, dass Schenkungen im Vorfeld sauber dokumentiert werden.

Was die Steuern angeht, wechselt nur das Wort: Bei Schenkungen geht es um die Schenkungsteuer, beim Erben um die Erbschaftssteuer. Der Steuersatz ist in beiden Fällen gleich, ebenso sind es die oben genannten Freibeträge.

Für Menschen, denen ein Erbe hinterlassen wurde, gilt immer: Sie können dieses Erbe auch ausschlagen. Macht beispielsweise Sinn, wenn eine Immobilie mit hohen Schulden belastet ist – die müsste der Erbe mitübernehmen, wenn er das Erbe nicht ausschlägt.