Urteil: Indexmiete in Gewerbemietverträgen unwirksam

Gewerbemietverträge sind überwiegend frei verhandelbar. Dennoch können Fehler zu unwirksamen Vereinbarungen führen. Das geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf hervor. Streitpunkt war eine Indexmiete mit einem nicht zulässigen Ausgangswert.

Der Fall: Indexmiete fußt auf Datum vor Vertragsabschluss

Im vorliegenden Fall klagte die Mieterin einer Gewerbeimmobilie. Der Mietvertrag wurde im August 2019 geschlossen und enthielt eine automatische Wertsteigerungsklausel. Diese Indexmiete sah nach zwei Jahren regelmäßige Mieterhöhungen auf Basis des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes vor. Allerdings war in diesem Fall Basis der Berechnung der Mai 2017.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied am 5. Juni 2025 (Az: I-10 U 146/24), dass diese Klausel unwirksam ist und nicht dem Transparenzgebot entspricht. Der Vermieter muss die bereits zu viel gezahlten Beträge zurückerstatten.

Es greife unter anderem § 307 BGB, wonach Vereinbarungen unwirksam werden, wenn entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben ein Vertragspartner unangemessen benachteiligt werde oder eine Bestimmung nicht klar und eindeutig ist. Das ist durch eine Berechnungsbasis zu einem Zeitpunkt vor Vertragsabschluss gegeben. Das führe laut Gericht dazu, dass eine bereits vor Abschluss des Mietvertrages eingetretene Inflation „zu Lasten der Klägerin geht, obwohl sie in dieser Zeit keine Gegenleistung der Beklagten erhalten hat“. Ein weiterer Aspekt in diesem Zusammenhang waren unklare Formulierungen, wann in welcher Höhe eine Preisanpassung greife.

Indexmiete in Gewerbemietverträgen: BGB schlägt Preisklauselgesetz

Wichtig bei der Bewertung des Urteils: Die Gerichte behandeln die Passage zur Indexmiete als „AGB“, da es sich im vorliegenden Fall um einen Mustervertrag mit Ergänzungen handelte. Laut Preisklauselgesetz ist eine abweichende Vorgehensweise bei der Beurteilung von Preisanpassungen zulässig. Demnach wird die Preisgestaltung erst beim Feststellen eines Verstoßes unwirksam. Allerdings triff das hier nach Auffassung der Richter nicht zu, da die gesamte Klausel gemäß §§ 307 BGB ff. von vorn herein unwirksam sei und entsprechend gar keine Beurteilung nach Preisklauselgesetz erforderlich ist.

Rat an Vermieter: Auswirkungen für die Praxis

Mit dem Urteil schränken die Richter zugleich die zulässigen Formulierungen in Gewerbemietverträgen ein, bei denen sonst generell eine weitgehende Freiheit bezüglich der Vertragsvereinbarungen gilt. Auch wenn eine Revision gegen das Urteil zulässig ist, ergeben sich bereits jetzt Folgen für Vermieter von Gewerbeimmobilien.

Grundsätzlich sollten Verträge klar und verständlich formuliert sein. Das gilt auch für manuelle Ergänzungen in Musterverträgen. Darüber hinaus gelten auch im Gewerbeimmobilienbereich die Eckpfeiler des BGB. Vermieter sollten daher auf eindeutige Klauseln achten, die den Vertragspartner nicht einseitig benachteiligen.

Spezielle Vorsicht ist nach dem Urteil bei der Indexmiete angebracht: Zum einen muss der Ausgangswert als Berechnungsgrundlage für Anpassungen innerhalb der Vertragszeit liegen. Zum anderen sind sowohl Erhöhungen als auch die genauen Zeitpunkte der Erhöhungen klar zu kommunizieren. Anderenfalls drohen unwirksame Klauseln. Dennoch handelt es sich bei dem Urteil um eine Einzelfallentscheidung, die besondere Umstände berücksichtigt. Die Richter haben die Indexmiete nicht generell für unwirksam erklärt.