Was tun, wenn Mieter kündigen?

Die Frage der Überschrift klingt simpel: Ein Mieter kündigt, ein anderer Mieter wird einziehen. Doch dabei können einerseits Kosten entstehen, die Vermieter vermeiden könnten, andererseits kann der Auszug eines Mieters auch die Chance sein, Dinge in der Immobilie zu erledigen, die sich sonst eher schwer umsetzen lassen. Wir verraten Ihnen hier die wichtigsten Punkte, die es zu beachten gilt.

Fristen und Ansprüche

Die Fristen, die ein Mieter einzuhalten hat, sind im Mietvertrag ebenso geregelt wie die Pflichten, die er vielleicht noch zu erfüllen hat. Die Miete muss bis zum Ende des Mietverhältnisses gezahlt werden – und das gilt selbst dann, wenn der Mieter Ihnen einen möglichen Nachmieter präsentiert. Können Sie akzeptieren, müssen Sie aber nicht.

Wurde die Immobilie renoviert oder unrenoviert übernommen? Genauso muss sie auch wieder verlassen werden. Hat der Mieter gravierende Änderungen vorgenommen? Dann können Sie einen Rückbau verlangen. Oder Sie kaufen ihm das neu Eingebaute ab – wenn Sie das für sinnvoll halten. Sie können aber auch dem Nachmieter anbieten, die Kosten dafür zu übernehmen. Dann machen das die beiden Parteien untereinander aus.

Wurde eine Kaution hinterlegt? Und bis wann müssen Vermieter die zurückzahlen? Interessanterweise finden sich in der Rechtsprechung keine genauen Vorgaben, in welchem Zeitraum das zu geschehen hat – zwischen zwei und sechs Monaten ist ein realistischer Zeitraum. Und natürlich können Sie etwaige Reparatur- oder Rückbaukosten davon abziehen, wenn sie zu Lasten des Mieters gehen.

Eine abschließende Betriebskostenabrechnung gehört immer zu den Pflichten eines Vermieters – er hat dafür allerdings ab Kündigung zwölf Monate Zeit. Allein darum empfiehlt es sich übrigens auch, sich die neue Anschrift des ehemaligen Mieters geben zu lassen.

Renovierung? Verkauf statt Vermietung?

Will der derzeitige Mieter ausziehen, ist das eine gute Gelegenheit, um einmal grundsätzlich nach der optimalen Nutzung der Immobilie zu fragen: Wollen Sie sie weiter vermieten? Oder machen Ihnen die zunehmenden Pflichten eines Vermieters mittlerweile vielleicht zu viel Arbeit – etwa die Frage nach der Berechnung des CO2-Ausstosses? Bringt Ihnen die Vermietung noch immer steuerliche Vorteile?

Wenn Sie sich dann dafür entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, stehen allerdings unter Umständen ganz ähnliche Aufgaben an, als wenn Sie sich entscheiden, die Immobilie neu zu vermieten: Renoviert werden muss meistens in beiden Fällen. Denn sowohl bei Vermietung wie beim Verkauf bringt eine frisch renovierte Immobilie mehr Rendite. Und ohne Mieter ist eine Renovierung wesentlich besser zu bewerkstelligen als mit Mieter. Also: Nutzen Sie die Chance!

Das Übergabeprotokoll

Bei der Übergabe sollten alle technischen Einrichtungen wie Heizung, Rollläden, Einbauküchen, Wasserleitungen, Armaturen und dergleichen kontrolliert werden. Wer da unsicher ist, sollte bei der Übergabe einen Handwerker hinzuzuziehen. Wurden Renovierungen und/oder Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vereinbart, sollte auch die überprüft werden: Sind sie sauber und handwerklich gut ausgeführt?

Bei Einbauten, die Mieter gemacht haben und die der Vermieter übernehmen will, kann eine Zahlung seitens der Vermieter anfallen. Dann ist es sinnvoll, sich auch Rechnungen und/oder Garantien für die eingebauten Gegenstände übergeben zu lassen – vielleicht lässt sich das ja sogar von der Steuer absetzen.

Eventuell vorhandene Nebenräume wie Garage, Dachboden oder Keller nicht vergessen! Was ist mit Garten oder Balkon – ist auch da alles in Ordnung?

Ganz wichtig ist es, für das Übergabeprotokoll die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser festzuhalten – unbedingt im Beisein des Mieters selbst ablesen, am besten per Foto dokumentieren. Das empfiehlt sich übrigens auch bei allen anderen genannten Punkten.

Am Ende unterschreiben Mieter und Vermieter das Übergabeprotokoll – und erkennen damit den Zustand der Immobilie zu dem zum Zeitpunkt des Auszugs vorgefundenen Status Quo an.

Soll die Wohnung weitervermietet werden, können am Ende des Übergabeprotokolls noch Kopien bestehender Verträge mit Versicherungen, Strom-, Gas-, Elektrizitäts- und/oder Telekommunikationslieferanten angehängt werden. Oft ist es möglich, bereits bestehende Verträge zu übernehmen – Nachmieter könnten dafür dankbar sein.

Schlüssel, Post und anderes

Alle zur Immobilie gehörenden Schlüssel sollten im Mietvertrag wie im Übergabeprotokoll aufgeführt sein: Haustür-, Wohnungstür-, Briefkasten-, Garagen- und Kellerschlüssel. Vermieter sollten alle Schlüssel immer auf Vollständigkeit prüfen – denn wenn Mieter Schlüssel zu Räumen, Wohnungen oder Immobilien behalten, die sie gekündigt haben, machen sie sich strafbar.

Wie gesagt: Die neue Adresse eines ehemaligen Mieters kann noch einmal wichtig werden – Vermieter sollten sie in jedem Fall notieren, am besten einschließlich Telefonnummer und Mailadresse. Namensschilder sollten am besten gleich entfernt werden. Gut ist auch, wenn der ehemalige Mieter einen Postnachsendeauftrag stellt und - so vorhanden – seinen Festnetztelefonanschluss kündigt. Das erspart einem neuen Mieter unter Umständen Unannehmlichkeiten.