Fußbodenheizung spülen – wirksam und „Pflicht“

Eine Fußbodenreinigung sollte alle zwei bis fünf Jahre gespült werden. Das verbessert die Heizleistung und beugt Defekten vor. Was viele Eigentümer nicht wissen: Es gibt sogar eine technische Vorgabe, die eine regelmäßige Spülung vorschreibt. Was bedeutet das für Eigentümer und Vermieter? Wer zahlt die Kosten?

Die Fußbodenheizung sollte regelmäßig gespült werden

Eine Fußbodenheizung gilt als besonders effektiv. Allerdings kommt es auf die richtige Einstellung an, die je nach Immobilie und Ausstattung der Anlage diffizil sein kann. Was viele Eigentümer und Vermieter nicht wissen: Die Rohre sollten regelmäßig gespült werden.

Auf diese Weise werden Schlammablagerungen und Verunreinigungen aus den Rohren entfernt. Das Hauproblem: Die Rohre sind sauerstoffdurchlässig. Eisenrohre mehr als Kunststoff oder andere Materialien, aber betroffen sind grundsätzlich alle Rohrtypen. Durch den stetigen Wasserkreislauf kommt es daher früher oder später zu Korrosion. Es entstehen Ablagerungen, die den Wasserkreislauf behindern und Ventile angreifen können. Zugleich sammelt sich Luft im Rohrsystem. Eine Heizungsspülung bereinigt solche Effekte und sorgt für eine bessere Heizleistung.

Wann ist eine Spülung der Fußbodenheizung sinnvoll?

Hersteller empfehlen, je nach Alter und Material die Fußbodenheizung etwa alle zwei bis fünf Jahre zu spülen. Der akute Bedarf macht sich insbesondere durch drei typische Dinge bemerkbar:

• glucksende/gurgelnde Geräusche des Wasserkreislaufs,
• ungleichmäßige Verteilung der Wärmeentwicklung,
• einzelne Räume werden selbst bei höchster Heizstufe nicht mehr warm.

Wenn diese Anzeichen vorliegen, sollte ein Fachbetrieb die notwendigen Schritte prüfen. Darüber hinaus gibt es jedoch sogar so etwas wie eine Pflicht zum Spülen der Fußbodenheizung. Denn in verschiedenen DIN-Vorschriften ist eine regelmäßige Reinigung der Rohrsysteme festgelegt. Unter anderem schreibt DIN EN 14336 das vor.

Achtung: Vermieter müssen die Fußbodenheizung regelmäßig spülen lassen

Was für Eigenheimnutzer unter die eigene Verantwortung fällt, kann für Vermieter zu einem Mietminderungsgrund werden. Denn eine unzureichende Heizleistung kann zu kalte Räume bedeuten. Mieter haben grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu mindern. Bleibt die Temperatur in einzelnen Räumen dauerhaft unter 18 bis 20 Grad Celsius, wäre nach laufender Rechtsprechung möglicherweise eine Mietminderung angemessen. Dabei kommt es jedoch auf die genauen Details des Einzelfalls an. Eine „verschlammte“ Fußbodenheizung kann zur Folge haben, dass Räume nicht mehr ausreichend geheizt werden. Vermieter sollten daher unbedingt auf eine regelmäßige Wartung und Spülung der Heizung achten.

Wer trägt die Kosten für das Spülen?

Die Kosten sind beachtlich. Je nach Betrieb und Heizungsanlage sind knappe vierstellige Beträge keine Seltenheit. Eigenheimbesitzer kommen für diese Ausgaben selbst auf. Vermieter haben die Möglichkeit, die Kosten für das Spülen auf die Mieter umzulegen. Die Ausgaben fallen als Wartungskosten unter Sonstige Betriebskosten.

Eine Umlage als Betriebskosten ist nur statthaft, wenn im Mietvertrag dieser Posten explizit genannt ist. Anderenfalls dürfen Vermieter die Kosten nicht abrechnen. Da die Spülung zwar regelmäßig „alle paar Jahre“ anfällt, aber der Abstand relativ groß ist, belasten die Ausgaben zudem die Mieter in dem Wartungsjahr verhältnismäßig stark. Eine satte Nachzahlung droht. Um das zu vermeiden, sollten Vermieter vorausschauend für das Wartungsjahr die Betriebskostenvorauszahlung um den zu erwartenden Gesamtpreis anheben. Das gilt insbesondere für Immobilien mit wenigen Wohneinheiten. So verteilt sich der Gesamtbetrag auf eine längere Zeit. Auch dabei ist die Form zu wahren: Die Erhöhung muss rechtzeitig angekündigt und begründet werden. Eine Umlage über mehrere Jahre ist dagegen nicht möglich, da immer nur tatsächlich anfallende Ausgaben abrechenbar sind.