Self Storage: die Lösung für Lagerprobleme

Es gibt viele Situationen im Leben, in denen der Bedarf an Lagerplatz größer als die unmittelbare Verfügbarkeit ist. Eine Lösung kann Self Storage sein. Das sind gemietete Lagerboxen zur Selbstverwaltung. Was genau bedeutet das, worauf kommt es an und welche Konditionen sind zu erwarten?

Was ist Self Storage?

Self Storage ist ein Trend, der erst Ende der 1990er-Jahre nach Deutschland kam. Die Idee: Der Platzbedarf von Privatleuten und Unternehmen wird durch vermietete Lagerboxen gelöst. Zu den Boxen haben nur die Mieter Zugang, sie können ähnlich wie bei einer gemieteten Garage über den Raum verfügen. Die Lagerflächen bestehen aus Containern, Räumen in einem Gewerbegebäude oder Abteilen in einer Lagerhalle.

Obwohl im Prinzip jeder solche Lagerräume anbieten kann, ist Self Storage eingebettet in ein ganzes Lagerkonzept. Viele Anbieter von solchen selbstverwalteten „Boxen“ bieten Mehrwert durch Verpackungsmaterial, helfende Personen, ein Sicherheitssystem, gute Belüftungs- und Temperaturregelungssysteme, Versicherungen, Lastenaufzüge oder Hebehilfen wie Hubwagen oder Gabelstapler usw. Die meisten Angebote beinhalten zudem saubere Zugänge und Verkehrswege, damit empfindliche Güter nicht verschmutzen.

Wann ist Self Storage eine gute Lösung?

Es gibt zwei typische Situationen, in denen Self Storage eine sinnvolle Lösung für Platzprobleme sein kann:

1. Das eigene Inventar passt nicht mehr in den Keller, es soll aber nicht ausgemistet oder reduziert werden. Das gilt auch für typische Saisongegenstände wie Pools, Paddelboote, Weihnachtsschmuck, Skier, Schlitten usw.
2. Es gibt eine persönliche Veränderung durch Umzug, Zusammenziehen mit doppeltem Haushalt, Scheidung, Auswandern, Komplettrenovierungen o. Ä., in der eine vorübergehende Lösung zum Lagern des eigenen Hab und Guts erforderlich ist.

In beiden Situationen bietet modernes Self Storage eine Alternative zu feuchten Kellern, dem Verkauf oder dem vorschnellen Entsorgen. Dabei geht es nicht immer nur um „Gerümpel“, sondern um hochwertige Möbel, Sammlungen, überzähliges Inventar, sperrige Hobbymaterialien oder sogar größere Wertgegenstände. Nicht zuletzt durch die geregelte Luftfeuchtigkeit und Temperatur bei den meisten Lagerboxen lassen sich empfindliche Gegenstände besser aufbewahren als in einem Keller.

Risiken beim Einlagern

Es gibt auch Gefahren. Selbst die besten Anbieter können nicht garantieren, dass es nicht zu Schädlingsbefall kommt. Mäuse und Insekten können das Inventar beeinträchtigen.

Ebenfalls ein Problem kann es vereinzelt bei besonderen Klauseln im Mietvertrag geben. Diese erlauben dem Anbieter die eingelagerten Gegenstände zu verkaufen, wenn der Mieter nach Vertragsende seinen Raum nicht räumt. Es greift dann ein Vermieterpfandrecht.

Ein weiterer Punkt: Die Mietpreise können anders als bei Wohnungen häufig angepasst werden. Es ist nicht ungewöhnlich, wenn Anbieter die Preise ein- oder zweimal im Jahr erhöhen. Bei der Kostenkalkulation sollten Interessierte immer etwas Luft einplanen.

Die Kosten und Größen der Lagerflächen variieren stark

Allerdings eignet sich das System nicht immer für langfristige Lösungen. Denn die Preise können je nach Standort und Größe recht hoch sein. In der Regel handelt es sich um abgeschlossene Boxen einem Quadratmeter bis zur Größe einer kleinen Wohnung. Typische Größen liegen bei einem Quadratmeter für ganz kleine Bedürfnisse oder bei rund fünf bis zehn Quadratmetern. Größere Self-Storage-Boxen werden eher von Unternehmen gemietet.

Die Preise schwanken je nach Größe sowie Anbieter und Standort sehr stark um einen Quadratmeterpreis von rund 30 Euro im Monat. Tendenziell sind die Preise pro Quadratmeter für kleinere Boxen höher als für größere. Es gibt aber Ausnahmen, denn auch sehr große Flächen werden mitunter teurer vermietet, weil sie selten und begehrt sind.

Wichtiger als der nackte Quadratmeterpreis sind aber die enthaltenen Leistungen. Wenn beispielsweise Raumklimamanagement und ausgefeilte Sicherheitskonzepte hinzukommen, können die Preise höher liegen. Für reine Abstellflächen ohne Extras sind die Preise dagegen niedrig.

Abrechnung nicht immer pro Monat

Die Kosten werden teilweise nach Monat, teilweise für vier Wochen (was 13 Zahlungen im Jahr bedeutet), teilweise wöchentlich angegeben. Das bedeutet, Interessierte sollten die Gesamtkosten genau errechnen, bevor sie mehrere Angebote vergleichen. Dabei spielt auch die Umsatzsteuer eine Rolle. Obwohl die Preise für Privatleute die Umsatzsteuer enthalten müssen (Bruttopreise), kann es zu unklaren Preisinformationen oder reinen Nettoangaben kommen, wenn sich Anbieter an private Mieter und Unternehmen parallel richten.

Mietverträge genau prüfen

Interessierte sollten außerdem Verträge und Nutzungsbedingungen genau lesen. Denn anders als bei Mietverträgen für Wohnungen können Besonderheiten greifen. Dazu zählen beispielsweise Haftungsausschlüsse, Zusatzkosten für Energie, Sicherheit oder Versicherungen sowie Einschränkungen der Zugangszeiten und der zu lagernden Gegenstände. Die Kündigungsfristen sind in der Regel fair und belaufen sich häufig weniger als einen Monat. Aber es kann Ausnahmen geben, da der gesamte Markt sehr heterogen ist.

Self Storage als Geschäftsmodell

Der Bedarf an Platz für Lagerungen ist groß. Viele Anbieter sind ausgebucht – zumindest in Ballungszentren. Investoren könnten in Self Storage ein Geschäftsmodell finden. Allerdings ist nicht nur eine passende Immobilie erforderlich, sondern es sind viele kleine und große Details zu beachten.

Der wichtigste Aspekt für private Vermieter: Mieteinnahmen gehören in die Steuererklärung ähnlich wie bei einer Garage. Aber die Tätigkeit unterscheidet sich vom Vermieten einer Wohnung. Denn in den meisten Fällen ist das Vermieten von Lagerflächen umsatzsteuerpflichtig und möglicherweise gewerbepflichtig. Ausnahmen bestehen nur, wenn es sich um die Lagerfläche handelt, die zu einer privat vermieteten Wohnung gehört. Genau das ist bei Self Storage selten der Fall. Daher sollten sich Interessierte nicht nur rechtlich beim Erstellen der Verträge, sondern auch steuerlich in Bezug auf Umsatzsteuer und Absetzbarkeit von Investitionen beraten lassen.

Zusätzlich ist ein gut durchdachter Geschäftsplan erforderlich. Denn neben der steuerlichen Behandlung der Tätigkeit sind die Ausgestaltung des Angebots und Haftungsrisiken zu berücksichtigen. Aber grundsätzlich gilt: Es gibt einen Bedarf an Lagerflächen. Dieser wird unter anderem durch Neubauten ohne Keller befeuert, womit entsprechende Nutzungsflächen in vielen Häusern entfallen.