Energieausweis: neue Regeln ab Januar 2027

Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument, mit dem der Verbrauch oder Bedarf von Energie nachgewiesen werden kann. Durch das Gebäudemodernisierungsgesetz gibt es ab Januar 2027 eine Reihe von Änderungen. Wir erklären, wie sich diese Änderungen für Vermieter und Verkäufer auswirken.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz aktualisiert Bestimmungen zum Energieausweise

Im Zuge der Verabschiedung des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) kommt es zu teilweise umfassenden Änderungen beim Energieausweis. Vermieter und Verkäufer müssen sich auf neue Regeln einstellen. Aber: Die bisherigen Ausfertigungen können weiterhin genutzt werden und bleiben bis zum Ende der Laufzeit von zehn Jahren gültig.

Welche Änderungen gibt es ab Januar 2027 beim Energieausweis

Die auffälligste Änderung: Die Dokumente müssen zukünftig digital erstellt und maschinenauslesbar sein. Einen Papierausdruck gibt es nur noch auf ausdrückliches Verlangen des Bauherren oder Eigentümers. Das ist aber bei Weitem nicht alles. Zwar richten sich alle Regeln auf eine Vereinfachung, aber wie so häufig kommt es auf Details an.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis – was gilt ab 2027?

Der sogenannte Verbrauchsausweis ist zukünftig nur noch für Wohnimmobilien zulässig. Eigentümer von solchen Immobilien können jedoch frei wählen, ob sie einen Verbrauchsausweis oder einen Bedarfsausweis anfertigen lassen möchten (Ausnahme: Bedarfsausweis bei energetischer Sanierung). Das ist ein Vorteil, da der Verbrauchsausweis häufig zu niedrigeren werten führt.

Die bisherige neunstufige Energieskala bleibt erhalten. Wohngebäude erhalten einen Wert von A+ bis H.

Wichtig bei einem Verbrauchsausweis: Die Energiewerte müssen nur noch aus den letzten zwei Jahren stammen, die letzte Abrechnungsperiode muss enthalten sein und darf maximal 18 Monate zurückliegen. Ursprünglich war geplant, dass Energiewerte nun monatlich anzugeben sind. Diese Änderung hat der Gesetzgeber jedoch zurückgenommen.

Für Neubauten, Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude ist künftig ein Bedarfsausweis mit energetischer Bilanzierung auszustellen. Das ist nachteilig, weil das mit mehr Arbeit verbunden und teurer ist. Bei gemischter Nutzung gilt ein gemeinsamer Ausweis für das ganze Gebäude, in dem Wohn- und Gewerbeflächen als eigene Zonen berechnet werden.

Für Nicht-Wohnimmobilien gibt es ab Januar 2027 sieben Energieeffizienzklassen von A bis G. Weggefallen ist die Beratungspflicht bei Immobilien mit maximal zwei Wohneinheiten.

Ebenfalls neu: Zukünftig ist außerdem auch für unter Denkmalschutz stehende Gebäude eine Bewertung erforderlich. Weiterhin ausgenommen sind dagegen Wohngebäude, die weniger als vier Monate im Jahr genutzt werden, oder Gebäude mit begrenzter Nutzung, deren erwarteter Energieverbrauch unter 25 % einer ganzjährigen Nutzung liegt.

„Für Wohngebäude bringt die Reform vor allem Vereinfachungen. Gleichzeitig können neue Berechnungsgrundlagen dazu führen, dass ein Gebäude anders eingestuft wird, obwohl sich am Gebäude selbst nichts geändert hat. Bei Gewerbe und gemischt genutzten Gebäuden wird es dagegen aufwendiger, denn dort ist ab 2027 nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Wir begleiten die Kunden von ohne-makler weiterhin dabei, einen rechtskonformen und korrekten Energieausweis zu erhalten.“ - Frederik Heymann, Geschäftsführer der mvn.energy GmbH, Partner von ohne-makler

Welche Daten müssen im Energieausweis ab 2027 enthalten sein?

Laut GModG muss der Energieausweis zukünftig andere Angaben enthalten. Diese beziehen sich insbesondere auf die genutzte Energieart. Das betrifft zum Beispiel:

• die berechnete Primärenergie und Endenergie in kWh/m²/a und Megawattstunden (MWh) sowie die berechnete Nutzenergie in kWh/m².
• Informationen zur Art der an der Immobilie selbst erzeugten erneuerbaren Energie, ihrer Menge in MWh und ihrem Anteil an der Endenergie,
• die Treibhausgasemissionen in CO2 (kg/m² Nutzfläche),
• die Menge an Treibhausgasemissionen im gesamten Lebenszyklus) ab 2028 für Neubauten ab 1.000 m² Nutzfläche, ab 2030 für alle Neubauten),
• eine Angabe, ob eine Anpassung des Energieverbrauchs durch externe Signale möglich ist,
• ein Hinweis, ob bei einem vorhandenen Wärmeverteilungssystem niedrige Temperaturen möglich sind,

Energieklasse kann sich ändern: Flächenberechnung und Primärenergiefaktoren ändern sich!

Ein wichtiger Punkt ändert die bisherige Berechnung deutlich und liegt an einem Wechsel zu DIN/TS 18599:2025-10. Das betrifft die Definition der Nutzfläche, die zukünftig die beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche ist.

Zwar bleibt der gesamte Energiebedarf bei einer unveränderten Immobilie gleich. Da die benötigte Energie aber auf diese Fläche umgerechnet wird, ändert sich durch die Messmethode auch der ausgewiesene Bedarf pro Quadratmeter und Jahr.

Wie die Berechnung auf den Energiewert wirkt, hängt vom jeweiligen Gebäude ab und muss individuell bestimmt werden. Es ist tendenziell zu erwarten, dass bei gleichem Gesamtenergiebedarf der ermittelte Energiewert pro Quadratmeter und Jahr steigt. Das kann eine Neueinstufung innerhalb der Skala von A bis H zur Folge haben.

Eine weitere Änderung hat ebenfalls einen indirekten Effekt. Die Wahl der Energienutzung hat einen Einfluss auf die Energieeffizienzklasse, allerdings nur als einer von mehreren Faktoren. Ab 2027 wird die Primärenergiekennzahl angepasst. Dadurch kann sich im Einzelfall ebenfalls eine andere Energieklasse ergeben. So steigt beispielsweise der Primärenergiefaktor von Holz deutlich, während der für Netzstrom auf einem hohen Niveau etwas sinkt.

• Besonders effizient sind Solarstrom und Windenergie sowie Geothermie, Solarthermie und Umweltwärme.
• Einen schlechten Primärenergiefaktor haben fossile Brennstoffe sowie weiterhin Netzstrom. Durch das Absenken des Wertes für Netzstrom von 1,8 auf 1,5 werden beispielswiese Wärmepumpen deutlich besser bewertet.
• Mittlere Werte weisen Biogase, Biomasse, Holz, Wasserstoff oder Fernwärme auf. Bei Holz wird der Wert von 0,2 auf 0,7 auf mehr als das Dreifache angehoben, weshalb der Gesetzgeber die Änderungen Holzheizungen bzw. Pellet-Heizungen deutlich schlechter stellt.

Können Eigentümer weiterhin einen Energieausweis online bestellen?

Es ist weiterhin möglich, den Energieausweis ohne Besichtigung der Immobilie ausstellen zu lassen. In diesem Fall sind geeignete Fotos vorzubereiten, aus denen der energetische Zustand abzuleiten ist. Das bedeutet, dass Eigentümer weiterhin einen Energieausweis online bestellen können. Ein Vor-Ort-Termin ist weiterhin nicht vorgeschrieben. Der Aussteller muss lediglich nach GModG berechtigt sein.

Was passiert ab Januar 2027 beim Inserieren von Immobilien?

Wenn Sie ab Januar 2027 eine Immobilie zum Verkauf anbieten oder vermieten möchten, sind zwei Fälle zu unterscheiden.

1. Wenn Sie für Ihre Immobilie bereits einen neuen Energieausweis haben, müssen Sie diesen beim Inserieren hinterlegen bzw. beim Besichtigen verfügbar machen. Dazu gehört nun auch die Angabe des Jahresprimärenergiebedarfs.
2. Sollten Sie jedoch noch einen alten Energieausweis haben, müssen Sie diesen bereitstellen. Dazu gehört wie bisher die Angabe des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs, der Jahresprimärenergiebedarf wird dann nicht genannt.

Bei ohne-makler werden wir Vorkehrungen treffen, dass Sie diese Angabe korrekt übermitteln können. So entspricht Ihr Inserat den rechtlichen Bestimmungen.