BGH-Urteil: keine Provision für Online-Maklervertrag?
Makler kosten viel Geld. Das gilt nicht nur für Verkäufer, sondern auch für Käufer von Immobilien. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass beim Verkauf keine Provision fällig wird, wenn der Makler keinen Button „kostenpflichtig bestellen“ in den Bestellablauf für ein Exposé integriert. Was heißt das?
Der Fall: Käufer verweigert die Maklerprovision
Im verhandelten Fall ging es um einen Klassiker. Die Einzelheiten waren für das Urteil relevant.
Ein Kaufinteressent forderte telefonisch ein Exposé an. Er erhielt eine E-Mail mit dem Maklervertrag für Interessenten und einem Link zur Webseite des Maklers mit dem Titel „Maklervertrag abschließen“. Dort klickte er unter anderem an, dass er den Vertrag erhalten hat und zustimmt. Alles bestätigte er durch die Schaltfläche „senden“. Damit willigte er nach Ansicht des Maklers ein, dessen halbe Gesamtprovision zahlen zu wollen.
Im weiteren Verlauf erhielt der Beklagte das Exposé und bat um einen Besichtigungstermin. Nach einer Angebotserhöhung des Käufers, auf die der Verkäufer einging, wies der Makler auf die zu zahlende Provision hin, die er auf 2,5 % netto reduzierte. Der Käufer übermittelte seine eingescannte Unterschrift in einer Vermittlungsbestätigung, bat aber um den Maklervertrag, den er seiner Ansicht nach noch nicht erhalten habe.
Eskalation nach dem Kaufvertrag
Bis hierhin war alles mehr oder weniger „marktüblich“. Der abschließende Kaufvertrag enthielt ebenfalls einen Hinweis auf die Vermittlungstätigkeit des Maklers, der nun erneut die Provision vom Käufer verlangte. Die erneute Forderung änderte aber das Verhalten des Käufers. Dieser weigerte sich nun zu zahlen und focht die unterschriebene Vermittlungsbestätigung wegen Drohungen und arglistiger Täuschung an. Ferner widerrief er alle Vereinbarungen. Daraufhin klagte der Makler gegen den Käufer.
Der Bundesgerichtshof sieht beim Makler einen Verstoß gegen die Pflicht zum ordentlichen „Verkaufsbutton“
Der Fall ging mit wechselnden Urteilen durch zwei Instanzen und wurde dann zur Revision dem Bundesgerichtshof vorgelegt. Dieser entschied am 9. Oktober 2025 für den Käufer (BGH I ZR 159/24).
Denn der Makler habe gegen § 312j Abs. 3 BGB verstoßen. Demnach sei für den rechtskonformen Bestellprozess bei Online-Verträgen ein Button „kostenpflichtig bestellen“ erforderlich, anderenfalls komme nach § 312j Abs. 4 kein Vertrag zustande. Daher sei im vorliegenden Fall der Vertrag unwirksam.
Online-Maklerverträge: Ohne Button keine Provision
Das heißt für die Praxis: Ein online abgeschlossener Vertrag ist nicht gültig, wenn der Button „kostenpflichtig bestellen“ fehlt. Da die meisten Makler zur Wahrung ihrer Provision einen elektronischen Bestellprozess für Exposés installiert haben, kommt der genauen Ausgestaltung des technischen Ablaufs eine große Bedeutung zu. Kunden, die einen Online-Vertrag ohne einen klar erkennbaren Kaufbutton abgeschlossen haben, können damit grundsätzlich die Provision zurückverlangen. Das Urteil des BGH ist als Leitsatzurteil bindend.
Achtung: Individuelle Kommunikation kann Provision rechtfertigen
Es gibt allerdings zwei Ausnahmen. Zum einen gilt der klassische „Papiervertrag“ selbstverständlich weiterhin. Das betrifft insbesondere Verkäufer, die einen Maklervertrag meistens persönlich vor Ort unterzeichnen. Zum anderen kann ein Maklervertrag im Zuge einer individuellen Kommunikation geschlossen werden. Das bedeutet: Wenn beide Vertragspartner sich beispielsweise per E-Mail austauschen und der Interessent dann dem Maklervertrag zustimmt, kann ein gültiger Vertrag geschlossen sein.
Um diesen Punkt ging es ebenfalls im vorliegenden Fall. Denn der Kommunikationsverlauf zwischen Käufer und Makler schienen diese Möglichkeit zusätzlich abzudecken, wie sie in §312j Abs. 5 erläutert ist.
Allerdings sahen die Richter am BGH genau diesen Aspekt trotz des umfangreichen E-Mail-Austausches nicht gegeben. Nach Meinung des Gerichts setzt ein gültiger Vertragsabschluss durch individuelle Kommunikation voraus, dass gerade kein Online-Bestellprozess eingebunden ist.
Das heißt: Sobald ein technischer Ablauf gegeben ist, muss ein klar erkennbarer und rechtskonform beschrifteter „Kaufen-Button“ als direkte Bestätigung des Vertragsabschlusses vorhanden sein. Anderenfalls ist der Vertrag unwirksam und der Kunde muss die Maklergebühr nicht bezahlen.
Alternative: Klarheit bei ohne-makler
Das Urteil stärkt die Rechte der Verbraucher, in diesem Fall insbesondere die der Käufer. Es schafft aber neue Unsicherheiten, denn nun müssen Makler im Prinzip auf ihrer Webseite bereits für das Anfordern eines Exposés einen Button „zahlungspflichtig bestellen“ anbringen. Das schreckt ab und kann für Verkäufer eine geringere Nachfrage bedeuten.
Einfacher ist es bei ohne-makler. Denn die angebotenen Immobilien sind provisionsfrei. Das heißt: Es wird ohnehin keine Maklergebühr fällig. Damit weiß jeder Interessent, dass es keinen Streit um eine Provision geben wird.
Hinweis zu Rechtsthemen: Sämtliche Texte wurden aufwendig recherchiert und nach bestem Wissen und Gewissen geschrieben. Wir können trotzdem keine Garantie für die Korrektheit, Aktualität oder Vollständigkeit der präsentieren Informationen gewähren. Bitte wenden Sie sich bei Rechts- und Steuerfragen stets an einen fachkundigen Anwalt oder Steuerberater.
