Exit-Strategie für Investoren: Fixing-Up

Es gibt verschiedene Ansätze, mit Immobilien Geld zu verdienen. Die Extreme pendeln zwischen einem einfachen Buy And Hold und einem Fix And Flip. Das heißt: Entweder kaufen und halten Sie die Immobilie ohne große zusätzliche Investition oder Sie werten das Objekt schnell auf, um es sofort wieder zu verkaufen.

Ein Mittelweg ist die Immobilienstrategie Fixing-Up. Dabei setzen Sie auf eine rasche Aufwertung des Hauses oder der Wohnung, um dann die Mieten anzuheben und mehr zu verdienen. Die Fixing-Up-Strategie setzt auf ein Exit-Szenario, bei dem Sie die Immobilie langfristig halten, aber durch die anfängliche Investition den Cashflow perspektivisch erhöhen.

Das Exit-Szenario: Fixing-Up steigert langfristig den Cashflow

Zu einer Investition gehört ein Exit-Szenario. Bei Fixing-Up besteht dieses darin, die Immobilie langfristig zu halten. Dabei sind Sie jedoch bestrebt, den Cashflow möglichst schnell anzuheben. Das ist über höhere Mieten möglich. Das wiederum erfordert in den meisten Fällen ein Aufwerten des Objekts.

Experten sprechen von einer Cashflow-Tomorrow-Strategie, also einem späteren Geldfluss. Der Grund: Es sind einige Schritte erforderlich, um die Mieten anheben und von den Mehreinnahmen profitieren zu können.

Der Verkauf der Immobilie als langfristiger Vermögenszuwachs ist zwar als Exit-Szenario in dieser Strategie enthalten. In der Regel halten Investoren solche Objekte lange, da Sie zum einen eine höhere Anfangsinvestition haben und zum anderen den daraus entstehenden Geldfluss möglichst lange abschöpfen möchten.

Voraussetzung für Fixing-Up

Wenn Sie Fixing-Up verfolgen möchten, sind mehrere Ansätze möglich. Alle führen in eine aktive Immobilienstrategie mit einem langfristigen Exit-Szenario. Sie sollten sich als Manager verstehen, der ein Projekt aktiv vorantreibt. Sind Sie dagegen eher ein Verwalter, sind Alternativen wie Buy And Hold besser für Sie geeignet.

Netzwerk knüpfen

Nicht zu unterschätzen ist ein gutes Netzwerk. Denn wie so häufig liegt der Gewinn bei dieser Strategie im Einkauf. Um Fixing-Up zielorientiert und gewinnbringend betreiben zu können, benötigen Sie passende Objekte und verlässliche Handwerker. Ohne eine gute Vernetzung wird es Ihnen schwerer fallen, solche Häuser oder Wohnungen zu finden und in der gebotenen Kürze aufzuwerten.

Eigenkapital ist nützlich, aber nicht zwingend erforderlich

Sehr hilfreich ist ein höheres Eigenkapital. Zum einen können Sie einen Großteil der Kaufkosten selbst tragen und so die monatliche Kreditbelastung reduzieren. Das wiederum steigert den möglichen Cashflow. Der Vermögenszuwachs ist dabei jedoch geringer.

Zum anderen bedingt eine Aufwertung in einigen Fällen einen Mietausfall. Sie werden je nach Objekt umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchführen wollen. Dazu bieten sich leere Immobilien besonders an. Während des Vermietens sind solche Arbeiten nur eingeschränkt oder unter großen Aufwand sowie bei Belastung der Mieter realisierbar. Eigenkapital hilft Ihnen dabei, die Zeit bis zum Vermieten zu überbrücken.

Die Objektsuche bei Fixing-Up

Ein entscheidender Punkt bei dieser Strategie ist die Suche nach einer passenden Immobilie. Es geht darum, durch Aufwertungen höhere Mieterlöse zu generieren. Das ist bei Top-Häusern oder erstklassigen Wohnungen nur eingeschränkt möglich. Ihre Wahl sollte folglich auf ein Objekt fallen, das

• möglichst günstig ist, also idealerweise unter dem Marktpreis angeboten wird;
• einen Modernisierungsstau aufweist;
• darüber hinaus Optimierungspotenzial bietet (zum Beispiel fehlende Balkone);
• höchstens marktgerechte Mieteinnahmen erzielt.

Die Idee: Sie werten das Haus oder die Wohnung auf. Dadurch steigt der Wohnkomfort. Das erlaubt höhere Mieten. Indem Sie die Ausstattung verbessern oder die Wohnfläche vergrößern, kommen Sie diesem Ziel nahe. Suchen Sie außerdem Objekte, die günstig sind sowie bisher Mieteinnahmen unter der ortsüblichen Vergleichsmiete generieren. Das verspricht ein zusätzliches Mietsteigerungspotenzial, das den Wertzuwachs stützt.

Längere Suchphase typisch

Die Objektauswahl ist nicht leicht. Sie werden eine längere Suchphase einkalkulieren müssen. Die meisten geeigneten Immobilien werden außerdem stark nachgefragt sein. Ideal geeignet sind Häuser oder Wohnungen, die wenigstens ca. 15 Prozent unter dem Marktpreis angeboten werden. Solche Objekte kaufen Sie mit Problemen ein, aber genau das ist Ihr Ziel. Sie möchten die Probleme beseitigen, damit Sie die Wohnungen besser vermieten können.

Um über die einkalkulierten Mängel hinaus kein unnötiges finanzielles Risiko einzukaufen, sollten Sie vor dem Kauf einen Sachverständigen hinzuziehen. So können Sie zusätzliche Probleme besser ausschließen.

Lage ist entscheidend für Wertsteigerungspotenzial

Außerdem sollten Sie sich auf Immobilien in guter Lage beschränken. Das muss keine Top-Lage in Innenstädten sein. Aber der Standort sollte Potenzial haben. Häuser auf dem Land in Regionen mit einem Bevölkerungsschwund sind keine gute Wahl. Denken Sie daran: Sie möchten die Immobilie dauerhaft vermieten können. Eine entsprechende Nachfrage bedeutet ein Wertsteigerungspotenzial.

Nicht ohne Businessplan!

Fixing-Up bedeutet: Modernisierung direkt nach dem Kauf. Die dabei anfallenden Kosten sind nur in einem gewissen Umfang auf die Mieter umlegbar und steuerlich zu berücksichtigen. Sie benötigen daher für jede Immobilie einen soliden und belastbaren Businessplan, der Maßnahmen, Investitionen, Kreditkosten, Förderungen, Steuereffekte und potenzielle Mietpreisentwicklungen berücksichtigt.

Sprechen Sie darüber mit Ihren Experten aus dem Netzwerk sowie einem guten Steuerberater. Ohne eine genaue Kalkulation und eine verlässliche Umsetzung von geplanten Maßnahmen laufen Sie sonst Gefahr, Verluste zu machen und die Einnahmen nicht ausreichend erhöhen zu können. Indem Sie gut planen, Fördergelder nutzen und die Steuervorteile maximieren, optimieren Sie Ihren Erfolg und schaffen Voraussetzungen für mögliche Mietpreisanhebungen.

Die Aufwertung ist der Schlüssel bei Fixing-Up

Bei der ähnlich ausgerichteten Immobilienstrategie Fix And Flip geht es um eine schnelle und möglichst günstige Aufwertung. Beim Fixing-Up kommt es auf eine nachhaltigere Lösung an. Denn die Immobilie bleibt im Bestand und sollte dauerhaft Einnahmen generieren. Daher ist die Aufwertung bei diesem Ansatz das Zentrum der Strategie und häufig relativ umfassend.

Selbstverständlich gehören kleine Kniffe wie eine Verschönerung des Gartens und der Außenansicht, ein neues Bad oder eine gestellte Einbauküche zu den typischen Maßnahmen. So wird sie auch für Mieter interessanter. Allerdings geht es bei Fixing-Up häufig um echte Modernisierungsmaßnahmen wie das energetische Erneuern von Fenstern und Dächern, das Dämmen von Außenwänden, das Modernisieren von Innenausstattungen und vieles mehr. Ziel: Die Attraktivität der Wohnungen im Vergleich zum Marktumfeld steigern, um so höhere Mieten zu rechtfertigen und zu realisieren.

Finanzierung der Aufwertungen: Förderungen nutzen

Aufwertungen müssen Sie bezahlen. Das kann im Einzelfall einen erheblichen Kostenfaktor ausmachen. Neben Eigenkapital und günstigen Immobilienkrediten sind dabei Fördermöglichkeiten interessant.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt äußerst attraktive Kredite oder bezuschusst verschiedene energetische Sanierungen. Prüfen Sie, ob Sie die Voraussetzungen erfüllen. Durch die günstige Finanzierung ist es leichter, den Fixing-Up-Ansatz zu verfolgen.

Kredite sollten Sie so gering wie möglich halten. Laufende Kreditkosten reduzieren den Cashflow und beinhalten ein zusätzliches Zinsrisiko.

Modernisierung: Umlage auf Mieter

Laufende Modernisierungen können Sie unter Umständen auf die Mieter umlegen. Allerdings nur bis zu acht Prozent der Gesamtkosten. Zusätzlich müssen Sie bestimmte weitere Einschränkungen wie eine maximale reale Mietpreiserhöhung beachten.

Die Fixing-Up-Strategie ist auf eine optimierte Miete ausgerichtet. Sie sollten dennoch ein Konzept erarbeiten, wie Sie die Kosten auffangen. Denn trotz Mieterhöhung und Wertsteigerung ist eine Finanzierungslücke zu schließen. Das ist einer der wichtigsten Knackpunkte dieser Exit-Strategie. Wenn Sie aufwerten und halten möchten, sollten Sie günstig und effektiv modernisieren. So profitieren Sie stärker von höheren Mieten und dem Wertzuwachs.

Steuern: Abschreibungsmöglichkeiten nutzen

Ein weiterer Baustein für Fixing-Up sind Abschreibungen. Zum einen nutzen Sie bei Mietobjekten die AfA (Abschreibung für Abnutzung). Mit dieser können Sie einen kleinen Prozentsatz der Kaufsumme langfristig steuermindernd absetzen. Zusätzlich können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Modernisierungskosten sofort gegenrechnen oder langfristig abschreiben.

Folgende Regeln gelten als Richtwert:

• Ausgaben bis 4.000 Euro können Sie sofort als Werbungskosten angeben.
• Aufwendungen bis zu einer maximalen Höhe von 15 Prozent des Kaufpreises können Sie ebenfalls sofort absetzen, wenn es um den reinen Erhalt des Gebäudes geht.
• Wenn Aufwendungen über diese Summen hinausgehen oder echte Modernisierungen sind, müssen Sie die Beträge gemäß AfA abschreiben.

Der Richtwert ist attraktiv. 15 Prozent des Kaufpreises sind eine ansehnliche Summe, um damit die Immobilie zu modernisieren. Aber der Teufel steckt im Detail. Das Finanzamt erkennt sofortige Abschreibung nur an, wenn die Gesamtkosten innerhalb drei Jahren unter der Grenze bleiben. Zudem gibt es häufig Konflikte, ob es sich bei Arbeiten um Werterhalt oder sogenannte Herstellungskosten (Verbesserungen der Immobilie) handelt.

Im individuellen Fall sollten Sie das beste Vorgehen mit einem Steuerberater und mit einem fachkundigen Bauunternehmen durchsprechen. Perfekt ist es, die Ausgaben innerhalb von drei Jahren bei maximal 15 Prozent der Kaufsumme zu halten und als Erhaltungskosten anerkannt zu bekommen. Das sofortige Abschreiben ist attraktiv, wenn Sie bereits über ein hohes Einkommen verfügen.

Fixing-Up wird durch Anpassen der Mieten zum Erfolg

Die Modernisierungsmaßnahmen sind kein Selbstzweck. Sie steigern zwar den Wert der Immobilie und damit den Wiederverkaufswert. Da ist aber nicht das eigentliche Ziel. Denn Sie möchten die Wohnung oder das Haus langfristig halten und von einem Cashflow profitieren. Dazu müssen Sie die Mieten auf ein marktübliches Niveau bringen.

In der Regel gibt es zwei Optionen:

• Sie kaufen eine leere Immobilie, legen sofort los und vermieten dann neu. In diesem Fall haben Sie etwas mehr Spielraum nach den Modernisierungen eine angemessene Miete zu verlangen.
• Sie kaufen eine vermietete Immobilie, führen die Arbeiten durch und heben dann die Mieten an. In diesem Fall können Sie einen Teil der Ausgaben sogar auf die Mieter umlegen. Typisch ist, dass die bisherige Kaltmiete beim Kauf durch den Modernisierungsstau unter dem ortsüblichen Vergleichswert liegen, also Steigerungspotenzial hat. Um das Marktniveau zu erreichen, sind gegebenenfalls mehrere Schritte erforderlich.

In beiden Fällen verbessern Sie eine günstige Immobilie so, dass Sie eine attraktive Miete verlangen können. Nach dem Anhaben generieren Sie einen stetigen Cashflow, der über dem bisherigen tatsächlichen Überschuss liegt. Für diese Differenz lohnt sich der Aufwand.

Der Vorteil von Fixing-Up: langfristiger Geldfluss und steuerliche Sicherheit

Die Fixing-Up-Strategie ist ein langfristiger Ansatz. Der schwierigste Teil ist, eine passende Wohnung oder ein geeignetes Haus zu finden. Es ist sinnvoll, den Kauf durch Eigenkapital – zumindest weitgehend – zu finanzieren. Dann reduzieren Sie Zusatzkosten durch ein Darlehen. Wenn Sie sich als Manager verstehen und die Immobilie aktiv von den aktuellen Problemen befreien wollen, schaffen Sie eine erstklassige Grundlage, um dauerhaft zu profitieren.

Steuerfreier Verkauf

Ein weiterer Vorteil der Fixing-Up-Strategie ist die Steuer. Sie machen sich nicht nur die 15-Prozent-Regel zunutze und können die Kosten für Modernisierungen sofort abschreiben. Da Sie die Immobilie langfristig halten, kommen Sie als privater Investor auch nicht in die Situation, dass Sie den späteren Verkauf versteuern müssen.

Die Haltezeit von zehn Jahren sollten Sie mindestens einkalkulieren, um den vollen Effekt aus dem Exit-Szenario zu ziehen. Denn der Cashflow ist zwar das eigentliche Ziel. Das Vermögen steigern Sie jedoch erst beim Verkauf. Bis es soweit ist, sollten Sie bei Fixing-Up möglichst viel Geld mit der Immobilie erwirtschaften.

Bei der Fixing-Up-Strategie sind Risiken inklusive

Es gibt kein Immobilieninvestment ohne Risiko. Bei Fixing-Up liegt dieser im Einkauf. Sie suchen gezielt problembelastete Objekte. Kommen jedoch versteckte Mängel hinzu, kalkulieren Sie falsch, dauern die Modernisierungsmaßnahmen länger oder schätzen Sie das Entwicklungspotenzial zu optimistisch ein, kann der Kauf zu einem finanziellen Drahtseilakt werden.

Die Fixing-Up-Strategie richtet sich wie Fix And Flip an erfahrene Investoren mit einem guten Netzwerk. Sie ist eine aktive Cashflow-Tomorrow-Strategie mit dem Exit-Szenario, die Immobilie nach Anpassen der Mieten erst sehr spät zu verkaufen. In diesem Ansatz stecken viele Risiken von Leerstand über Finanzierungsprobleme bis hin zur Entwicklung des Immobilienmarktes. Zugleich bietet Fixing-Up jedoch eine bessere Cashflow-Perspektive als das konservative Buy And Hold.