Was macht einen Immobilien-Kaufvertrag rechtswirksam?

In unserem Ratgeber haben wir alle Bestandteile gesammelt, die zwingend notwendig sind, um Ihren Immobilien-Kaufvertrag rechtswirksam werden zu lassen. Aber da wir seit neuestem auch ein Service-Angebot zur Rechtsberatung rund um Ihre Immobilien haben, ist dies vielleicht ein guter Zeitpunkt, um die einzelnen Schritte mal auf einen Blick nachzuverfolgen, die einen Immobilien-Kaufvertrag rechtswirksam werden lassen.

Der Immobilien-Kaufvertrag

Der Immobilien-Kaufvertrag ist natürlich das Herzstück eines jeden Immobilienkaufs. Und in aller Regel können sich Immobilienkäufer darauf verlassen, dass bei dem – stets zwingend notwendigen - Notartermin Rechtswirksamkeit hergestellt wird. Doch der Reihe nach:

Zuerst gibt es einen Vorvertrag. Wird nichts anderes vereinbart, haben Käufer wie Verkäufer mindestens zwei Wochen Zeit, um den Vertragsentwurf zu prüfen. Oder prüfen zu lassen. Genau das könnte der Moment sein, in dem Sie unser neues Angebot zur Rechtsberatung in Anspruch nehmen können: Ein Fachanwalt kann den Vertragsentwurf „auf Herz und Nieren prüfen – dabei wird er selbstverständlich im Auge behalten, dass Ihre Interessen bestmöglich berücksichtigt werden. Sicherheitshalber sei noch erwähnt, dass der Kaufvertrag alle notwendigen Formerfordernisse erfüllen muss – im Zweifelsfall kann das ein Anwalt natürlich ebenfalls prüfen. Unser Service-Angebot dazu finden Sie unter OM-Rechtsrat.

Die Notartermine

Während der Vertragserstellung beantworten auch viele Notare noch Fragen – wer unsicher ist, sollte ruhig versuchen, das in Anspruch zu nehmen. Verpflichtet sind Notare dazu allerdings nicht, es ist ein freiwilliges Entgegenkommen. Wenn Ihr Notar an dieser Stelle wenig entgegenkommend ist, wäre auch hier ein Beratungsgespräch mit einem Fachanwalt angebracht.

Nach dem Vorvertrag folgt der Beurkundungstermin – ab jetzt wird es ernst, denn es geht um die Vertragsunterzeichnung. Wichtig: Beim Beurkundungstermin herrscht Anwesenheitspflicht für beide Seiten – das ist auch gut so, denn sowohl Käufer wie Verkäufer sollten in allen Einzelpunkten informiert sein. Genau das geschieht während des Notartermins. Der Notar ist dazu verpflichtet, beiden Seiten – eben: in Anwesenheit – den Kaufvertrag in allen Punkten laut vorzulesen.

Die Unterzeichnung des Vertrags von Käufer wie Verkäufer ist der erste Schritt zur Rechtswirksamkeit des Vertrags. Der zweite Schritt ist seine Beurkundung durch Siegel und Unterschrift des Notars. Das dauert immer noch ein bisschen. Wer mehr über die Abwicklung beim Notar erfahren möchte, finden im Ratgeber Notartermin ausführliche Infirmationen.

Wenn ich Immobilienkäufer bin, bin ich jetzt endlich Eigentümer der Immobilie?

Da greifen die Tücken der Rechtsprechung … Ab dem Moment der Beurkundung des Immobilien-Kaufvertrags ist zwar der Kaufvertrag rechtswirksam, aber Sie sind noch immer nicht der rechtmäßige Eigentümer. Denn die Eigentumsübertragung erfolgt erst mit der Umschreibung der Immobilie vom Vorbesitzer auf Sie im Grundbuch, dem Grundbucheintrag. Diesen Vorgang wird der Notar nach der Vertragsunterzeichnung von sich aus vornehmen – denn das gehört zum selbstverständlichen Prozedere eines Immobilien-Kaufvertrags. Aber es kann ein wenig dauern.

Könnte ich jetzt noch vom Kauf-Vertrag zurücktreten?

Klassische Antwort: nein. Denn grundsätzlich gibt es bei Immobilien-Kaufverträgen kein Rücktrittsrecht. Allenfalls bei erheblichen Mängeln könnte ein Rücktritt möglich werden. Als erheblicher Mangel gilt beispielsweise, wenn das Haus älter ist als im Kaufvertrag angegeben. Oder wenn an der Immobilie nachträglich erhebliche Mängel festgestellt werden, die im Kaufvertrag nicht erwähnt sind. Der Verkäufer kann auch dann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer seinen Pflichten nicht nachkommt – etwa in finanzieller Hinsicht.

Wann immer solche Fragen auftauchen, gar Mängel oder ein Zahlungsverzug festgestellt werden: Bitte schnellstmöglich einen Anwalt konsultieren – siehe unser Angebot zur Rechtsberatung oben.