Welche Immobilienbewertung für den Verkauf?

Das Thema Immobilienbewertung ist für Eigentümer, Verkäufer, Käufer, Banken und Behörden ein sehr zentraler Aspekt beim Umgang mit dem beliebten „Betongold“. Aber welches Wertermittlungsverfahren ist eigentlich für den Verkauf am besten geeignet?

Der Verkehrswert lässt sich unterschiedlich berechnen

Wir kennen es aus unserer täglichen Arbeit. Kunden fragen, wie Sie den Wert Ihrer Immobilie berechnen können. Dabei geht es häufig darum, einen angemessenen Verkaufspreis zu finden, der nicht zu niedrig, aber auch nicht zu hoch ist. Aber es gibt auch andere Situationen, in denen der Wert einer Immobilie von entscheidender Bedeutung sein kann.

Das Problem: Es gibt unterschiedliche Verfahren, um den Wert zu ermitteln. Diese Vorgehensweisen unterscheiden sich nicht nur deutlich, sondern können auch zu unterschiedlichen Ergebnissen führen.

Sie stellen sich daher zurecht die Frage: Welches Ergebnis ist richtig, welche Form der Immobilienbewertung ist die beste und sind alle gleichwertig? Benötigen Sie ein Gutachten? Reicht eine Überschlagsrechnung? Ist das Vergleichswertverfahren sinnvoll? Kurz: Wann sollten Sie eigentlich welche Variante nutzen?

Für den Verkauf: Das Vergleichswertverfahren passt fast immer

Für den Verkauf ist das Vergleichswertverfahren fast immer die richtige Option. Das ist eine gute Nachricht, denn der Preis liegt deutlich unter dem eines Wertgutachtens. Zudem lässt sich der Wert so schnell online bestimmen. Der ganze Vorgang dauert nur wenige Minuten. Noch besser: Bei ohne-makler erhalten Sie diese Dienstleistung als Service sogar kostenlos.

Das Vergleichswertverfahren basiert auf einer Datenbank, in der unzählige Angebots- und Verkaufspreise sowie Wertgutachten hinterlegt sind. Bei einer Abfrage wird anhand von Transaktionen vergleichbarer Immobilien aus der Umgebung der Wert ermittelt.

Sie erhalten auf diese Weise einen äußerst realistischen Marktpreis, mit dem Sie Ihre Immobilie inserieren können. Ein Gutachten eines Sachverständigen weist möglicherweise einen anderen Wert aus. Aber letztlich bestimmen die aktuelle Marktsituation und ihr inserierter Preis den Erfolg der Vermarktung. Je näher Sie sich am Vergleichswert orientieren, desto erfolgreicher verkaufen Sie Ihre Immobilie in der Regel.

Makler erstellen keine Gutachten

An dieser Stelle möchten wir mit einem Irrglauben aufräumen. Viele Immobilienbesitzer meinen, dass ein Makler für Sie ein Wertgutachten erstellt. Sie hoffen, so den perfekten Preis zu ermitteln. Manche glauben sogar, dass die Maklergebühren deshalb so hoch sind, weil ein anerkanntes Gutachten in der Leistung enthalten ist.

Diese Annahmen sind allerdings falsch. Makler erstellen üblicherweise kein Gutachten. Sie haben zwar Marktkenntnisse und nutzen häufig für eine erste Überschlagbewertung die Maklerformel. Aber am Ende ermitteln Sie den Immobilienwert und damit den Angebotspreis fast immer mit dem Vergleichswertverfahren. Sie ermitteln den Preis in vielen Fällen sogar mit der gleichen oder einer ähnlichen Datenbank wie ohne-makler. Nur erhalten unsere Kunden den Service sogar kostenlos.

Wann benötigen Sie ein Gutachten?

Wenn Sie ein von Finanzbehörden und Gerichten anerkanntes und damit rechtssicheres Wertgutachten benötigen, reicht ein Vergleichswert nicht aus. Gleiches gilt für besondere Immobilien wie größere Miethäuser. In diesem Fall gibt es die Option, das Ertragswert- oder Sachwertverfahren zu nutzen.

Beide Gutachten sind losgelöst von der Marktsituation. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt die Einnahmen und Kosten, das Sachwertverfahren berechnet den Wert anhand der Gebäudekennzahlen, des Zustands und der Ausstattung.

Beide Gutachten setzen also andere Schwerpunkte und werden von Sachverständigen erstellt. Diese Gutachten benötigen Sie beispielsweise bei Problemen mit dem Finanzamt, bei einer Scheidung oder Erbschaft – also immer dann, wenn ein „amtlicher“ Wert Grundlage für weitere Berechnungen ist.

Immobilienwert: ähnliche Ergebnisse trotz verschiedener Verfahren

Häufig kommen alle Verfahren zu sehr ähnlichen Resultaten. Im Einzelfall können die Ergebnisse jedoch stark voneinander abweichen. Das kann zum Beispiel gelten für sehr alte und wenig gepflegte Immobilien, die aber dennoch teuer vermietet sind. Oder für einen Neubau, der in einer strukturschwachen Region mit sehr geringer Nachfrage geschätzt wird.

Trotz möglicher Abweichungen: Das verlässlichste, günstigste und schnellste Verfahren zum Bestimmen des realistischen Marktpreises beim Verkauf ist das Vergleichswertverfahren. Es bildet das Marktgeschehen am besten ab. Alle anderen Gutachten benötigen Sie nur in Ausnahmefällen.