Immobilienkauf: Reservierungsgebühr zurückfordern

Beim Hauskauf ein paar Tage in Ruhe nachdenken zu können – das klingt gut. Manche Makler bieten gegen eine Reservierungsgebühr an, die Immobilie vorübergehend keinen anderen Interessenten zu zeigen. Doch das führt beim Nichtkauf zu Ärger und ist dann rechtlich nicht in Ordnung. Manchmal ist es sogar Betrug.

Die Reservierungsgebühren als Zusatz zum Maklervertrag

In der Theorie klingt es für Interessenten vorteilhaft: Der Makler blockiert eine Immobilie für Dritte und die Interessenten können in aller Ruhe über den Kauf entscheiden, die Finanzierung abklopfen und dann endgültig zusagen.

Diesen Service lassen sich Makler allerdings bezahlen. Mit bis zu ca. 15 Prozent der vereinbarten Maklergebühr. In der Regel handelt es sich um eine niedrige oder mittlere vierstellige Summe. Die Makler bieten selbstverständlich an, dass diese Reservierungsgebühr beim Kauf auf die Maklerprovision angerechnet wird. Besonders verbreitet ist dieses Vorgehen bei Neubauten, die vom Makler oder auch einem Bauträger angeboten werden.

BGH: Reservierungsgebühr ist Teil des Maklervertrags

Allerdings kommt es nicht bei jeder Reservierung zum Kauf. Die Interessenten sollen die Gebühr aber dennoch bezahlen. Einige Makler bestehen auf diese Zahlung und verweigern die Rückzahlung.

Genau an dieser Stelle wird es problematisch. Denn diese Forderung widerspricht der laufenden Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof hat inzwischen mehrfach geurteilt, dass die Reservierung als Teil des Maklervertrags zu werten ist. Ein aktuelles Urteil stammt aus dem Jahr 2023.

Makler müssen Gebühr erstatten

Ein Maklervertrag führt jedoch nur dann überhaupt zu einer Zahlung, wenn dieser Immobiliendienstleister tatsächlich maßgeblich an einem Abschluss beteiligt war. Das bedeutet: Makler dürfen die Rückzahlung nicht verweigern. Dieser „Vorschuss“ für eine vertragliche Zusatzleistung ist nichtig, wenn kein Kaufvertrag zustande kommt.

Geld zurückfordern!

Kaufinteressenten sollten sich daher nicht einschüchtern lassen, denn das Recht steht auf ihrer Seite. Mögliche – auch besonders nachdrückliche – Hinweise des Maklers auf eine vertragliche Vereinbarung können sie ignorieren und die Reservierungsgebühr mit einem Musterbrief der Verbraucherzentralen zurückfordern. Bleibt die Rückzahlung aus, steht Betroffenen der Rechtsweg mit sehr guten Erfolgsaussichten offen.

Reservierungsgebühr vermeiden und Betrug vorbeugen

Der bessere Weg ist, eine solche Zahlung erst gar nicht zu leisten. Der Gegenwert ist zwar ein Zeitgewinn. Aber wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte beispielsweise die Finanzierung im Vorfeld bereits abgesteckt haben. In der Regel räumen Verkäufer und Makler Interessenten auch so ein paar Tage Bedenkzeit ein.

Es gibt nach Erfahrungen des Teams von ohne-makler sogar echte Betrugsfälle. Dabei verlangen Vermittler oder Verkäufer eine Gebühr von meistens ein Prozent des Kaufpreises und sind kurz nach der Zahlung nicht mehr erreichbar. Die Empfehlung: Reservierungsgebühren besser vermeiden!

Vorvertrag als Alternative

Allerdings ist in einigen Regionen der Immobilienmarkt umkämpft und gute Immobilienangebote sind Mangelware. Um sich eine Wohnung oder ein Haus zu sichern, ist in solchen Fällen eine andere Alternative interessant: ein Vorvertrag. In diesem Fall wird bei einem Notar ein Kaufvorvertrag aufgesetzt, der Dritte daran hindert, die Immobilie zu erwerben. Der Nachteil: Platzt die Vereinbarung doch noch, muss der Kaufinteressent Schadensersatz leisten. Daher eignet sich dieses Vorgehen für Interessenten nur dann, wenn die Kaufabsicht für sie absolut sicher ist und weitere Verhandlungen mit Dritten ausgeschlossen werden sollen.