Die Wette gegen den Tod: Hausverkauf für Leibrente
Die Altersvorsorge ist in Deutschland ein komplexes Thema mit einem großen Nachteil: Die staatliche Rente reicht häufig nicht aus. Eine Option ist der Hausverkauf für eine Leibrente auf Lebenszeit. Aber lohnt sich das für Eigenheimbesitzer und Käufer überhaupt?
So funktioniert die Leibrente
Die Leibrente ist eine Form der privaten Altersvorsorge. Immobilienverkäufer erhalten beim Hausverkauf auf Rentenbasis sowie auf Grundlage einer Wertschätzung der Immobilie eine monatliche Auszahlung des Kaufpreises. Außerdem besteht die Möglichkeit, ein lebenslängliches Wohnrecht für die verkaufte Immobilie zu vereinbaren. Das heißt: Bei einem Verkauf wird dieses als Last (Nießbrauch) in das Grundbuch eingetragen, den Kaufpreis zahlt der Käufer dafür in Monatsraten.
Da die Instandhaltung in der Regel Sache des Käufers ist, reduziert sich der Kaufpreis entsprechend gegenüber dem eigentlichen Marktwert. Auch das Alter des Verkäufers spielt in die Berechnung hinein.
Berechnung der Leibrente
Das Statistische Bundesamt stellt zur Leibrente Informationen und Rechenbeispiele zur Verfügung. Die monatliche Auszahlung (auch im Quartal oder jährlich) setzt sich aus einem Kapitalanteil und einem Zinsanteil zusammen. Die Zinsen zahlt der Käufer für den Vorteil, dass er den Kaufpreis erst nach und nach abzahlt. Vereinfacht gesagt wird für die Leibrente ein Verrentungsbetrag ermittelt. Dieser basiert auf dem Wohnwert, der sich aus Immobilienwert, der statistischen Restlebenserwartung und der Jahresmiete errechnen lässt. Dieser Wohnwert wird wiederum vom Immobilienwert abgezogen. Das Ergebnis geteilt durch die Lebenserwartung und aufgeteilt in zwölf Monate ergibt die Leibrente.
Die Vorteile einer Leibrente
Verkäufer genießen durch die Leibrente ein lebenslanges und sicheres Zusatzeinkommen. Je nach Vereinbarung können sie weiterhin in ihrem Haus oder ihrer Wohnung wohnen, müssen sich aber nicht mehr um die Instandhaltung der Immobilie kümmern.
Für Käufer ergibt sich beim Hauskauf per Leibrente der große Vorteil, dass die Kaufsumme nicht auf einmal aufgebracht werden muss und eine Kreditaufnahme entfällt. Auch Eigenkapital ist nicht immer erforderlich, falls keine Teilvorauszahlung vereinbart wurde. Zudem sinken die Kaufnebenkosten, weil die Grunderwerbssteuer anders als bei einem vollem Kaufpreis berechnet wird.
Die Nachteile einer Leibrente
Der Verkauf kann sinnvoll sein, wenn die tatsächliche Lebensspanne über der erwarteten Lebensdauer liegt. Allerdings hat die Leibrente einen Nachteil, wenn die verbleibende Lebenszeit deutlich kürzer ist. Es ist also eine Wette gegen den Tod. Zusätzlich haben Verkäufer zwar eine Monatsrente, müssen diese aber altersabhängig versteuern. Um in den Genuss einer Leibrente zu kommen, müssen Verkäufer zudem je nach Vertrag mindestens 60 bis 70 Jahre alt sein.
Auch der Hauskauf auf Rentenbasis birgt ein Risiko: Falls der Verkäufer ein ungewöhnlich hohes Alter erreicht, können die Leibrentenzahlungen den Verkehrswert der Immobilie deutlich übersteigen. Zugleich fallen Instandhaltungskosten an, aber die Nutzung der Immobilie ist erst nach dem Tod des Verkäufers möglich.
Absicherung und Gestaltung des Wohnrechts
Der Verkäufer kann sich durch eine Bankgarantie absichern oder ein Pfandrecht für wiederkehrende Zahlungen im Grundbuch eintragen lassen. Auch die Aufnahme einer Wertsicherungsklausel dient zur Absicherung. Diese sieht eine Anpassung der Auszahlung bei Veränderungen am Verbraucherpreisindex vor und schützt Verkäufer vor Inflation.
Ein Wohnrecht muss in das Grundbuch eingetragen werden. Ebenfalls möglich ist es, Wohnrecht für einen begrenzten Zeitraum einzuräumen oder Wohnrecht mit Ertragsrecht (zum Beispiel bei Vermietung durch den Verkäufer), in diesem Falle spricht man vom sogenannten Fruchtgenussrecht, welches den Wert der Immobilie schmälert.
Wann ist ein Kauf oder Verkauf auf Leibrente sinnvoll?
Ein Kauf auf Leibrente ist sinnvoll, wenn der Kaufbetrag nicht auf einmal aufgebracht werden kann. Die Variante der Leibrente erlaubt es auch, mit geringen Finanzmitteln Immobilien zu erwerben. Dabei spielt das Glück eine Rolle: Stirbt der Verkäufer früh, kann der Erwerb zu einem attraktiven Geschäft werden.
Für den Immobilienbesitzer ist der Verkauf auf Leibrente sinnvoll, wenn keine Erben vorhanden sind oder er eine Weitervererbung nicht wünscht. Ein solcher Verkauf erlaubt es im, in seinem Zuhause lebenslang zu bleiben.
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