Finanzierung: sinkende anfängliche Tilgung

Nach Daten des Finanzierungsportals Dr. Klein ist die anfängliche Tilgungsrate bei Baufinanzierungen auf dem tiefsten Stand seit Datenerhebung. Das bedeutet: Die Zinslast steigt und das Abzahlen des Darlehens dauert länger. Zugleich steigt der Finanzierungsbedarf an.

Niedrige Tilgungsrate bedeutet höhere Kosten

Der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) ermittelt aus echten Abschlüssen des Portals seit 2015 aktuelle Finanzierungsdaten von Privatpersonen. Dabei fließe Daten von abgeschlossenen Finanzierungen der Datenbank Europace in die Berechnung ein. Die aktuellen Daten von September 2025 zeigen: Noch nie seit Datenerhebung war demnach die anfängliche Tilgungsrate so niedrig wie derzeit. Im August 2025 lag diese bei nur noch 1,92 Prozent. Vor einem Jahr war der Wert etwas höher bei 1,96 Prozent.

Die Tilgungsrate steuert die Dauer der Kreditrückzahlung. Je höher die anfängliche Tilgung ist, desto schneller wird ein Darlehen abbezahlt. Wäre sie bei null Prozent, würden die Darlehensnehmer nur Zinsen bezahlen, aber den vollen Kredit zurückzahlen müssen. Da die Zinszahlungen für die nicht getilgte Darlehenssumme weiterlaufen, entstehen bei niedriger Tilgung mehr Kosten.

Kreditbedarf ist gestiegen

Da die meisten Hauskäufer und Bauherren sich für ein Annuitätendarlehen entscheiden, werden bei gleicher Rate mehr Zinsen bezahlt. Das wiederum bedeutet, dass der Kreditbedarf höher als zuvor ist. Genau das scheint nach den Daten des DTB der Fall zu sein. Innerhalb eines Jahres stieg die durchschnittliche Kreditsumme von knapp 258.000 Euro auf etwas mehr als 277.000 Euro. Das bedingt einen Anstieg der durchschnittlichen monatlichen Rate innerhalb eines Jahres von 966 Euro auf 1.037 Euro.

Gleichzeitig ist die als Orientierung dienende Standardrate für Darlehen innerhalb eines Jahres nahezu unverändert und liegt 1.468 Euro nur drei Euro über der vor zwölf Monaten. Auch der durchschnittliche Zinssatz liegt aktuell mit 3,87 Prozent nur ein Hundertstel höher als letztes Jahr.

Eigenkapitalquote geringer

Der Beleihungsauslauf ist um 0,81 Prozentpunkte auf 84,03 Prozent gestiegen. Das bedeutet, Banken zahlen anteilig zum Beleihungswert der Immobilie etwas mehr als zuvor. Die Lücke zwischen dem Wert und der Kreditsumme wird durch das Eigenkapital gedeckt. Die Daten weisen folglich darauf hin, dass die Eigenkapitalquote gesunken ist.

Der Trend bei der Baufinanzierung ist kein Grund zur Panik

Die Daten deuten darauf hin, dass die Finanzierung von Immobilien etwas schwieriger geworden ist und zu mehr Kosten und einer längeren Tilgungsphase führt. Allerdings sind die Veränderungen nur sehr geringfügig. Daher besteht kein Grund, von Verwerfungen am Markt auszugehen oder die derzeitigen Finanzierungskonditionen generell als riskanter einzustufen. Allerdings zeichnen die Daten eins nach: Der Finanzierungsbedarf von privaten Käufern und Bauherren ist gestiegen.