BGH-Urteil zur gewinnbringenden Untervermietung

Was passiert, wenn ein Mieter eine Wohnung untervermietet und dabei erhebliche Gewinne erzielt? Darf der Vermieter dann kündigen? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dazu ein Urteil gesprochen. Demnach liegt kein berechtigtes Interesse des Mieters vor. Was bedeutet das?

Der Fall: Mieter verdient Geld durch Untervermietung

Der vorliegende Fall ging durch zwei Instanzen. Ein Mieter hatte seine 2-Zimmerwohnung in Berlin wegen eines Auslandsaufenthaltes untervermietet. Es lag keine Genehmigung vor. Während er selbst eine Miete von 460 Euro zu bezahlen hatte, setzte er die Miete für den Untermieter auf 962 Euro fest, allerdings für die jetzt möblierte Wohnung.

Der Vermieter mahnte ihn erfolglos ab, kündigte den Vertrag und beantragte dann eine Zwangsräumung. Der Mieter berief sich auf ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung, da er sich selbst im Ausland aufhielt. Der Fall ging vor Gericht, wo die erste Instanz für den Mieter, die zweite jedoch für den Vermieter entschied. Der Bundesgerichtshof musste in der Revision nun über den Sachverhalt höchstrichterlich entscheiden (BGH, VIII ZR 228/23 vom 28.01.2026).

Das Urteil: Gewinnbringende Untervermietung ist kein berechtigtes Interesse

Die Richter verneinten das berechtigte Interesse des Mieters und wiesen die Revision ab. Damit wird der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben.

§553 BGB sichert Untervermietung, aber keine Einnahmen zu

In der Begründung unterschied der BGH sehr detailliert zwischen dem berechtigten Interesse des Mieters, bei Abwesenheit eine Mietkompensation durch Untervermietung zu erhalten, und dem Wunsch, daraus Kapital zu schlagen. Nach § 553 BGB hat der Mieter durchaus ein berechtigtes Interesse, die Wohnung bei Ortsabwesenheit unterzuvermieten. Dem darf der Vermieter auch nur aus bestimmten Gründen widersprechen.

Allerdings sieht der BGH den Sinn dieses Paragrafen darin, dem Mieter „im Falle einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse“ die Wohnung zu erhalten. Die Richter erkennen den Zweck dieses Gesetzes jedoch nicht darin, „dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen“. Daher sei das Urteil des Berufungsgerichts rechtsfehlerfrei. Dieses stellte fest, dass kein berechtigtes Interesse vorliege, weil der Mieter einen Gewinn erzielt hat.

BGH sieht erhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten

Der Bundesgerichtshof zog ferner § 573 BGB, Abs. 2 Punkt 1 heran. Demnach habe der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt. Der Vermieter habe damit das Recht, den Vertrag zu kündigen. Entsprechend sei die Räumungsklage rechtens. An dieser Stelle spielt auch hinein, dass der Mieter keine Genehmigung für eine Untervermietung erhalten hatte.

Was das Urteil zur gewinnbringenden Untervermietung bedeutet – und was nicht

Das Urteil des Bundesgerichtshofs ist wegweisend. Denn es stärkt die Rechte der Vermieter. Sollte ein Mieter ohne Genehmigung untervermieten, Gewinne erzielen oder gar einen Arbitrage-Ansatz verfolgen, ist eine Kündigung rechtens. Der Mieter hat kein Recht, Gewinne aus einer Untervermietung zu erwirtschaften.

Allerdings behandelte das Urteil wesentliche Punkte nicht, da diese nicht explizit Gegenstand der Verhandlung waren:

• Es bleibt unklar, ob das Untervermieten mit einem vom Mieter selbst gestellten Mobiliar einen Mietaufschlag rechtfertigt.
• Es bleibt unbeantwortet, wie hoch die Miete bei der Untervermietung maximal sein darf. Das gilt insbesondere, wenn die Marktentwicklung die im ursprünglichen Mietvertrag festgesetzte Kaltmiete deutlich übertrifft.
• Unklar ist, ob der Untermieter einen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Mieter hat.

Sicher ist nur, dass Kündigungen bei gewinnerzielender Untervermietung durch die höchstrichterliche Klärung einfacher werden. Das dürfte besonders für Nutzer des Arbitrage-Modells ein wichtiger Punkt sein.