BGH-Urteil: Eigenbedarf bei Verkauf kann rechtens sein

Eigenbedarf ist ein heikles Thema. Ausgeschlossen sind unter anderem wirtschaftliche Beweggründe oder Sanierungsarbeiten. Das gilt aber nicht grundsätzlich, urteilten die Richter am BGH. Denn es gibt Ausnahmen, in denen Vermieter eben diese Gründe anführen dürfen.

Eigenbedarf aus Gründen einer Wohnungszusammenlegung

Der Fall ist speziell. Ein Vermieter hatte einem Mieter im gleichen Haus mit Verweis auf Eigenbedarf gekündigt. Er wollte seine eigene Wohnung mit einer dritten zusammenlegen und umfassend sanieren. Daher benötigte er die Wohnung des Mieters, um dort in der Zwischenzeit mehrere Monate wohnen zu können. Ziel war allerdings, anschließend die zusammengelegte Wohnung zu verkaufen.

Mieter sieht Kündigung als unbegründet an und wehrt sich

Der Mieter ging gegen die Kündigung rechtlich vor. Er sah darin einen Verstoß gegen § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Dort heißt es unter anderem:

„[…] der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.“

Das schließt Eigenbedarf aus, wenn das Ziel der Wohnungsverkauf ist. Der Fall ging vor Gericht. Der Mieter verlor zunächst am Amtsgericht, gewann jedoch am Landgericht Berlin am 20.11.2023. Der Vermieter legte daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Das Urteil: Vermieter durfte auf Eigenbedarf klagen

Die Richter am BGH gaben der Revision des Vermieters statt und verwiesen den Fall zurück an das Berufungsgericht. In ihrem Urteil (VIII ZR 289/23 vom 24.09.2025) unterschieden sie deutlich zwischen der nicht statthaften Eigenbedarfskündigung für einen Wohnungsverkauf und dem tatsächlich vorhandenen Bedarf an Wohnraum während der Umbaumaßnahme.

Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lag nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ein Bedarf des Vermieters am Wohnraum des Mieters vor. Demnach erfordere das Benötigen einer Wohnung einen nachvollziehbaren Grund, der den Wunsch nach Eigenbedarf stütze. Das war nach Ansicht der Richter hier auch unter Bezug auf die Eigentumsgarantie im Grundgesetz der Fall.

Folgen für Vermieter und Mieter: Eigenbedarf muss begründet sein

Das Urteil des Bundesgerichtshofs rückt einen wesentlichen Unterschied von Interessen in den Mittelpunkt und stärkt die Position des Vermieters. Allerdings setzt es ebenfalls klare Grenzen.

So ist es beispielsweise nicht relevant, ob ein Vermieter die Situation für eine Eigenbedarfskündigung selbst herbeigeführt hat. Es ist sogar erlaubt, den Eigenbedarf deshalb nachzuweisen, weil die derzeit selbstgenutzte Wohnung verkauft werden soll. Es ging im vorliegenden Fall explizit um den Bezug einer Wohnung aus der Notwendigkeit heraus, dass die eigene Wohnung des Vermieters nicht nutzbar war und somit § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB galt. Dieser Pragraf räumt dem Vermieter bei Eigenbedarf eine Kündigungsoption ein.

Allerdings ist zu beachten, dass es gerade nicht um die Sanierung oder den Verkauf der vermieteten Wohnung geht. Daher wäre die Klage des Vermieters sehr wahrscheinlich gescheitert, wenn er die Wohnung des Mieters hätte sanieren und verkaufen wollen. Denn genau das verhindert § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wirksam.

Praxistipp: Eigenbedarf gut begründen

Als Praxistipp für Vermieter bleibt: Eine Eigenbedarfskündigung muss stets gut begründet und nachvollziehbar sein. Der BGH hat die Eigentumswahrung höchstrichterlich gestärkt, allerdings sind die Bedingungen für die Kündigungen im verhandelten Fall sehr speziell. Wirtschaftliche Gründe sind weiterhin kein ausreichendes Argument für Eigenbedarf.