Kurzzeitvermietung: der tückische Arbitrage-Ansatz
Kurzzeitvermietung entwickelt sich immer mehr zu einer profitablen Einnahmequelle. Das lockt auch Glücksjäger an, die Wohnungen mieten und bei Plattformen wie airbnb anbieten. Arbitrage heißt das Zauberwort, mit dem Einnahmen generiert werden sollen. Doch das ist gefährlich.
Was ist Arbitrage bei der Kurzzeitvermietung?
Der Begriff Arbitrage bezeichnet einen Mechanismus am Markt, bei dem ein Akteur von Preisunterschieden profitiert. Bei der Kurzzeitvermietung bedeutet das: Jemand mietet eine Wohnung an und bietet sie teurer zur Kurzzeitmiete an. Der Preisunterschied ist eine Gewinnspanne, von der noch weitere Kosten zu bezahlen sind.
Die Arbitragemethode hat einen großen Vorteil für Vermieter. Sie müssen kein Wohnungseigentum besitzen. Es reicht aus, wenn sie die Erlaubnis zur Untermiete haben. Durch diese niedrige finanzielle Hürde erscheint Arbitrage am Wohnungsmarkt sehr lukrativ zu sein. Praktisch jeder kann mit kleinem Startkapital ein Geschäft mit Ferienwohnungen zum Laufen bringen und Profit erzielen. Aber so einfach ist es nicht.
Die Gefahren von Arbitrage
Wer auf Arbitrage setzt, geht ein relevantes Risiko ein. Dieses setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Zum einen muss der Ansatz dauerhaft wirtschaftlich funktionieren. Zum anderen muss er rechtlich einwandfrei sein. Und schließlich gibt es noch einen relevanten Punkt: Die Haftung gegenüber dem eigentlichen Vermieter der Wohnung bleibt bestehen. Alle drei Aspekte können zu negativen Folgen führen.
Das wirtschaftliche Risiko
Der Erfolg von Arbitrage basiert auf einer simplen Rechnung: Die Einnahmen durch Kurzzeitvermietung abzüglich aller Kosten müssen größer als die gesamten Kosten des Anmietens sein. Wer für 900 Euro mietet und für 1.400 weitervermietet, macht ohne Berücksichtigung weiterer Kosten beispielsweise 500 Euro Gewinn. Allerdings nur dann, wenn die Wohnung den ganzen Monat komplett belegt ist. Ein Ausfallrisiko bleibt bestehen, ganz besonders bei (nur) saisonal beliebten Zielen.
Zu den Kosten gehören aber nicht nur die Bruttomiete, sondern eine Haftpflicht, eine Hausratversicherung, ggf. eine Vermieterversicherung, die Wohnungsausstattung und eine Rücklage für kleinere Reparaturen. Auch die Vermittlungsgebühr von airbnb oder ähnlichen Plattformen sowie die Werbungskosten für das Erstellen professioneller Fotos sollten berücksichtigt werden.
Da es sich nicht um das Vermieten einer privaten Wohnung oder eine normale Untervermietung handelt, unterliegt die Tätigkeit möglicherweise der Gewerbepflicht mit zusätzlichen Pflichten und einer Umsatzbesteuerung. Genaueres können Steuerberater, das Finanzamt oder die Kommunen erläutern. In diesem Fall ändert sich die Rechnung beträchtlich. Wer Arbitrage für sich entdeckt, sollte alle Ausgaben und steuerlichen Aspekte genau prüfen.
Das rechtliche Risiko
Kurzzeitmiete unterliegt einer besonderen Beobachtung durch Länder und Kommunen. Vielerorts ist diese Art des Vermietens von „Ferienwohnungen“ bereits eingeschränkt. Auf diese Weise soll Wohnraum geschützt werden. Das gilt unter anderem für Metropolen wie Berlin und Hamburg, aber auch für Inseln wie Sylt oder Norderney. Bei Verstößen drohen empfindliche Geldstrafen.
Die rechtlichen Beschränkungen sind aber nicht alles. Denn es gibt weitere Herausforderungen zu meistern wie „Kurtaxe“, Informationspflichten gegenüber den Gästen wie Stornierungsregeln, Kurzzeitmietvertrag, Pflicht zum Führen einer Gästeliste bzw. eine Gästeregistrierung, Anmelden der Wohnung als Ferienwohnung bei der Gemeinde, Auflagen bezüglich der Gebäudesicherung usw.
Es ist ratsam, sich vor dem Anmieten von Wohnraum zum Zweck der Kurzzeitvermietung genau zu informieren. Hilfreich kann ein Anwalt oder Rechtsexperte sein, mit dem vertragsrelevante Details geklärt werden können.
Das Haftungsrisiko
Es gibt ein weiteres Risiko: die Haftung gegenüber dem Vermieter. Während Eigentümer bei Problemen mit Gästen allenfalls den Nachbarn Rechenschaft schuldig sind, ist das bei Arbitrage anders. Da der eigentliche Mieter weitervermietet, sitzt er sprichwörtlich zwischen den Stühlen.
Das bedeutet: Er muss auf das Einhalten der Hausordnung achten, haftet bei Beschädigungen oder Ruhestörungen seiner Kurzzeitmieter und wird schlimmstenfalls vom Eigentümer abgemahnt. Je nach Problem mit Gästen wie Ruhestörungen kann dieser seinem Mieter sogar den Mietvertrag kündigen.
Arbitrage ist eine Chance mit großen Risiken
Auch wenn Arbitrage verlockend klingt: Die Umsetzung bei Kurzzeitvermietung ist riskant. Wenn alles funktioniert, warten auf den Vermieter beachtliche Renditen. Ohne großes Eigenkapital lassen sich beachtliche Summen erzielen.
Aber der Ansatz bedeutet wesentlich mehr, als nur eine Wohnung zu vermieten und den Schlüssel an Gäste zu geben. Neben einer ansprechenden Ausstattung sind viele finanzielle und rechtliche Details zu berücksichtigen.
Besonders ein Punkt ist wichtig: Dieses Geschäftsmodell erfordert zusätzlich die Erlaubnis des Eigentümers. Selbst dann, wenn die Kommune Kurzzeitvermietung erlaubt, bleibt das Vorgehen ohne Erlaubnis des Eigentümers ein Verstoß gegen den Mietvertrag. Eine wesentlich solidere Basis für die Kurzzeitvermietung ist eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus.
Hinweis zu Rechtsthemen: Sämtliche Texte wurden aufwendig recherchiert und nach bestem Wissen und Gewissen geschrieben. Wir können trotzdem keine Garantie für die Korrektheit, Aktualität oder Vollständigkeit der präsentieren Informationen gewähren. Bitte wenden Sie sich bei Rechts- und Steuerfragen stets an einen fachkundigen Anwalt oder Steuerberater.
