§12 WEG: das Dilemma Veräußerungszustimmung

Es gibt WEG-Verträge, die auf § 12 WEG Bezug nehmen. Das kann ganz konkrete praktische Auswirkungen haben. Denn der Wohnungsverkauf steht dann unter Vorbehalt eines Dritten wie zum Beispiel einer Hausverwaltung. Was heißt das für Verkäufer und Käufer. Darf ein Dritter das Vorhaben blockieren?

Veräußerungszustimmung eines Dritten nach § 12 WEG

Wer eine Wohnung verkaufen möchte, kann das im Normalfall ohne Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft machen. Allerdings gibt es eine Ausnahme, die jeder Eigentümer und jeder Kaufinteressent kennen sollte. Denn einige Eigentümergemeinschaften haben sich ausdrücklich für eine Regelung nach § 12 WEG entschieden. Diese stellt den Verkauf eines einzelnen Eigentümers unter den Vorbehalt der Veräußerungszustimmung eines Dritten. In der Regel handelt es sich dabei um die bestellte Hausverwaltung. Ohne die Veräußerungszustimmung kann der Eigentümer in einem solchen Fall seine Wohnung tatsächlich nicht verkaufen.

Warum gibt es die Veräußerungszustimmung überhaupt?

Warum es diesen Vorbehalt überhaupt gibt, haben wir den auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt Florian Pahl gefragt, der mit ohne-makler zusammenarbeitet. Er erläutert:

Diese Regelung dient dem Schutz der Gemeinschaft: Sie soll verhindern, dass finanzielle Risiken oder Störungen durch ungeeignete Erwerber entstehen. Für die Eigentümer hat dies den Vorteil, dass die Stabilität der Gemeinschaft und die Zahlungssicherheit gewahrt bleiben.

Die Ablehnung muss begründet sein

Vereinfacht gesagt: In der Praxis muss der Dritte, also die Hausverwaltung, prüfen, ob ein Kaufinteressent dieser Vorgabe gerecht werden kann und die WEG kein Risiko eingeht, wenn er ein Mitglied wird. Das klingt nach einer rein subjektiven Entscheidung, ist aber juristisch an einen sehr engen Rahmen gebunden.

Rechtsanwalt Florian Pahl verweist darauf, dass eine willkürliche Verweigerung der Zustimmung ausgeschlossen ist. Dies sei nur möglich, so der Experte, wenn es einen wichtigen Grund gebe. Ein solcher läge beispielsweise vor, wenn der Käufer finanziell unzuverlässig erscheine oder es konkrete Hinweise auf mögliche schwerwiegende Störungen der WEG gebe. Dagegen seien persönliche Vorlieben oder sachfremde Erwägungen keine ausreichenden Gründe.

Florian Pahl nennt speziell das Zusammenspiel der im Grundgesetz verankerten Eigentumsfreiheit (§ 14 GG) sowie des Grundsatzes der freien Verfügungsbefugnis über das Eigentum nach § 137 Satz 1 BGB. Aus diesen beiden Paragrafen gehe hervor, dass die Voraussetzungen eines solchen Zustimmungserfordernisses eng ‒ also zugunsten des Verkäufers ‒ auszulegen sind.

Verkäufer können in der Praxis die Zustimmung erwarten

Für die Praxis bedeutet das in erster Linie, dass Verkäufer einer Eigentumswohnung keine Angst vor einer unberechtigten Ablehnung von Kaufinteressenten haben müssen. § 12 WEG stellt den Verkauf zwar unter den Zustimmungsvorbehalt eines Dritten. Dieser kann aber nach intensiver Prüfung nur bei ganz konkreten Hinweisen auf ein Risiko gegen den Verkauf stimmen.

Da die Zahlungsfähigkeit des Verkäufers vom Verkäufer ohnehin vor einem Abschluss geprüft wird, lassen sich Interessenten mit einer wackligen Finanzierungsgrundlage frühzeitig erkennen. Wer solche Interessenten aussortiert, schützt damit die Wohnungseigentümergemeinschaft ausreichend, sodass kaum andere Argumente gegen den Verkauf vorgebracht werden können. Es bleiben allenfalls Gründe, die auf ein Problem nach § 14 WEG hinweisen. Das wären berechtigte Zweifel, ob der Käufer alle aus den WEG-Beschlüssen und der Teilungserklärung entstehenden Pflichten erfüllen kann. Auch dabei geht es vorrangig um die finanziellen Lasten, die sich aus den WEG-Beschlüssen ergeben.

Zustimmungsverweigerung nach § 12 WEG: Im Zweifel bleibt der Rechtsweg

Sollte es dennoch zu Uneinigkeit kommen und der Dritte die erwartete Zustimmung verweigern, bleibt dem Verkäufer der Rechtsweg. Rechtsanwalt Florian Pahl sieht dabei generell große Chancen, dass die Richter zugunsten des Verkäufers entscheiden. Letztlich geht das auch aus einem BGH-Urteil hervor, das die Grenzen des Beurteilungsspielraums bei offensichtlich unvertretbaren und nicht nachvollziehbaren Gründen überschritten sieht (BGH, Urteil vom 18.10.2019, V ZR 188/18). Eine Verweigerung der Zustimmung muss daher nicht nur gut begründet sein, sondern auch einen Hinweis auf eine konkrete Gefahr enthalten, warum der Käufer nicht geeignet ist. Fehlt diese, hat der Verkäufer gegenüber dem Dritten vor Gericht eine gute Aussicht auf Erfolg.

Vorbehaltsklausel auch für Käufe wichtig

Auch Kaufinteressenten sollten sich der Wirkung von § 12 WEG bewusst sein. Denn sie werden vor dem Kaufabschluss nicht nur besonders geprüft. Vielmehr treten sie auch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein, die darauf Bezug nimmt. Das heißt: Der Käufer muss dieser Regelung zustimmen und bei einem späteren Verkauf greift erneut die Vorbehaltsklausel.