GREIX: Immobilienpreise auf Tiefststand, aber Aussicht positiv

Die Immobilienpreise sind in den letzten Monaten gefallen. Das Institut für Weltwirtschaft (IfW) Kiel hat nun Zahlen vorgelegt, die für das Quartal 4/2023 einen extremen Preisverfall beschreiben. Zugleich ebbt der Rückgang ab. Das belegen auch Daten des Instituts für Wirtschaftsforschung (IW), das sogar von einer Trendwende spricht. Wo steht der Markt genau?

GREIX zeichnet extremen Preisrückgang nach

Das IfW bietet mit Kooperationspartnern den German Real Estate Index (GREIX). Dieser zeigt die Preisentwicklung von Immobilien und Mieten, aufgeschlüsselt nach Immobilienart. Demnach ist der Preis für Immobilien 2023 insgesamt so stark gefallen wie nie zuvor seit den 1960er-Jahren.

Auf das Gesamtjahr gesehen, sanken die Preise für

• Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent,
• Einfamilienhäuser um 11,3 Prozent,
• Mehrfamilienhäuser um 20,1 Prozent.

Inflationsbereinigt liegen diese Angaben noch einmal rund fünf Prozentpunkte höher. Das ist der stärkste Rückgang in kürzester Zeit, die bisher gemessen wurde. Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel, bezeichnet in einem Statement diese Korrektur mit den Worten: „Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über zehn Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend.“

Das letzte Quartal zeigt starke Rückgänge, aber eine Stabilisierung

Die Entwicklung bestätigt Zahlen des Statistischen Bundesamtes für das letzte Jahr und ähnelt denen anderer Quellen für das vierte Quartal 2023. Allerdings scheint die Talsohle bereits erreicht zu sein.

Laut GREIX-Daten ist der Entwicklung gegenüber dem Vorjahresquartal in 4/2023 bereits weniger drastisch. Die Preise sanken „nur“ um

• 6,9 Prozent für Eigentumswohnungen,
• 7,8 Prozent für Einfamilienhäuser,
• 13,7 Prozent für Mehrfamilienhäuser.

Der GREIX zeigt für das letzte Quartal 2023 einen weiteren Verfall der Immobilienpreise, die sich aber gegenüber dem Vorquartal stabilisieren (Quelle: IfW Kiel, ECONtribute)

Betrachtet man nur die Entwicklung gegenüber dem Vorquartal 3/2023 zeigt sich, dass die Talsohle bereits erreicht zu sein scheint. Denn die Preise änderten sich wie folgt:

• Eigentumswohnungen waren 0,6 Prozent günstiger,
• Einfamilienhäuser waren 1,2 Prozent günstiger,
• Mehrfamilienhäuser waren 4,7 Prozent teurer.

Der erneute Anstieg bei den Mehrfamilienhäusern ist damit zu erklären, dass es sich überwiegend um Investmentprojekte mit Vermietung handelt. Da die Mieten weiter steigen, zeigt sich die Preisentwicklung bei diesen Immobilien wieder positiv. Allerdings basieren die Daten auf einer eher geringen Transaktionsanzahl.

Insgesamt flachte sich der Rückgang sehr stark ab. Der Anstieg bei den Mehrfamilienhäusern deutet darauf hin, dass die Preise sich insgesamt wieder nach oben bewegen könnten.

Institut für Wirtschaftsforschung sieht Talsohle erreicht

Die Stabilisierung der Preise gegenüber dem Vorquartal wird auch durch neue Daten des Instituts für Wirtschaftsforschung Köln unterstützt. Demnach haben sich die Immobilienpreise in der zweiten Jahreshälfte 2023 eher seitwärts entwickelt. So stiegen die Preise laut IW für Eigentumswohnungen um 0,8 Prozent und für Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,6 Prozent im vierten Quartal. Gegenüber dem Vorjahr belief sich der Preisrückgang auf 2,7 Prozent bei Eigentumswohnungen und auf 2,4 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Das IW weist darauf hin, dass die Entwicklung der Preise jedoch heterogen ist. Neben Unterscheidung von Stadt/Land ist insbesondere die Energieeffizienzklasse ein wesentlicher Faktor für einen hohen oder niedrigen Preis. Energetisch gut ausgestattete Immobilien sind im Preis stabiler oder sogar gestiegen.

Daten zum Immobilienmarkt basieren auf hedonischer Methode

Daten zur Marktlage gibt es viele. Es kommt darauf an, diese Zahlen richtig einzuordnen. Sowohl der GREIX als auch die Betrachtung des IW basieren auf einem hedonischen Prinzip. Das ist in der Immobilienbranche durchaus üblich, beinhaltet aber je nach Herangehensweise eine erhebliche Fehlertoleranz von bis zu 20 Prozent. Denn diese Studien funktionieren anders als die Datenerhebung der reinen Verkaufspreise, wie sie das Statistische Bundesamt anbietet.

Was bedeutet hedonische Methode?

Die hedonische Methode nutzt nicht allein den Kaufpreis, sondern splittet diesen in Eigenschaften der Immobilien auf, zu denen Größe, Zimmerzahl, Ausstattung, Energieeffizienz und Infrastruktur (Mikrolage) gehören. Dabei werden diese Faktoren stark vereinfacht ausgedrückt segmentiert und in Bezug zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung gesetzt.

Da die Einzeldaten auf Schätzungen und diese wiederum auf vordefinierte Gebietscluster beruhen, kann es zu Abweichungen vom realen Verkaufspreis durch die tatsächlichen Objekteigenschaften und die Situation vor Ort kommen. Dennoch kann diese Herangehensweise bei fehlerfreier Grundlage die Entwicklung am Markt besser nachzeichnen, weil Ausreißer durch ungewöhnliche Preise oder durch besondere Immobilien weitgehend herausgefiltert werden.

Daten sind nur im Langzeittrend aussagekräftig, nicht jedoch im Vergleich

Die Daten eignen sich daher weniger im Vergleich zu denen aus anderen Quellen. Sie sind jedoch aussagekräftig im zeitlichen Verlauf innerhalb ihres Studiendesigns. Sowohl GREIX als auch die Erhebung des IW sind Langzeiterhebungen, die ein entsprechendes Gewicht für die Interpretation der Marktlage haben.