Immobilienmarkt: Diese Änderungen erwarten Sie 2026

Neues Jahr, neues Glück. So heißt es. Am Immobilienmarkt wird es 2026 einige Änderungen geben. Ob darüber alle glücklich sein werden, bleibt abzuwarten. Denn speziell für Eigentümer gibt es an einigen Stellen Handlungsbedarf. Wir fassen das Wesentliche für Sie zusammen.

Mietpreisbremse ist verlängert

Vermieter mit Immobilien in Kommunen mit Wohnungsknappheit müssen sich weiter mit der Mietpreisbremse beschäftigen. Zum einen sind die aktuellen rechtlichen Rahmenbedingungen nach § 556d BGB bis Ende 2029 verlängert, sodass die Mietpreisbremse weiterlaufen kann. Zum anderen diskutieren die Parteien derzeit eine Verschärfung der aktuellen Regelungen. Kommt eine solche Änderung, wird diese Vermietern noch weniger Spielraum beim Festlegen der Miete erlauben.

Umwandlungsverbot ebenfalls verlängert

Der gleichen Logik des „angespannten Wohnungsmarktes“ folgt das Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das ebenfalls verlängert wurde. Das heißt: In den entsprechenden Gebieten können die Kommunen das Umwandeln von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen verbieten.

Neue Regelungen für Energieausweise

Vorausgesetzt, die Regierung setzt eine EU-Verordnung rechtzeitig um, folgt ab Mai 2026 eine Änderung bei den Energieausweisen. Diese werden in der gesamten EU vereinheitlicht und somit vergleichbarer. Zugleich sollen sie digital erfasst und online abrufbar sein. Die genauen Details hängen vom zu verabschiedenden Gesetz ab. Es ist aber davon auszugehen, dass Vermieter bzw. die Dienstleister zukünftig den Energieausweis an eine zentrale Stelle übermitteln müssen.

Gerätetausch bei Fernauslese der Heizkosten

Bis Jahresende 2026 müssen Heizgeräte so umgerüstet sein, dass ein Fernauslesen der Heizkosten (Heizung und Warmwasser) möglich ist. In der Praxis bedeutet das zum einen Kosten für den Vermieter, aber auch die Wartungskosten können vereinzelt steigen. Zum anderen haben Mieter möglicherweise das Recht auf monatliche Verbrauchsdaten. Vermieter und Mieter sollten sich zu diesem Thema umfassend informieren und prüfen, ob ein solches Recht vorhanden ist.

Anpassungen der Indexmiete diskutiert

In Berlin diskutieren die Parteien derzeit eine Anpassung der Indexmiete. Diese gilt als fair, hat aber bei hoher Inflation Nachteile für Mieter, die ausgeglichen werden sollen. Aktuell ist unklar, ob eine Änderung erfolgt und wie diese aussieht. Denkbar ist beispielsweise eine Lösung wie in Österreich, wo ab einer gewissen Inflationsrate die Erhöhung der Indexmiete gekappt wird.

Kurzzeitmiete soll beschränkt werden

Ebenfalls auf der Agenda in Berlin steht eine Beschränkung von Kurzzeitvermietungen. Damit möchte der Gesetzgeber verhindern, dass Wohnraum für Touristen zweckentfremdet wird. Es ist davon auszugehen, dass besonders für touristische Regionen und Großstädte restriktive Regeln auf den Weg gebracht werden.

Mieten für Sozialwohnungen steigen

Je nach Kommune werden die Mieten für Sozialwohnungen steigen. Die Obergrenzen steigen. Für die wenigen betroffenen privaten Vermieter bedeutet das etwas mehr Geld, Mieter dagegen müssen mit höheren Kosten rechnen.

CO2-Peise steigen – Energie wird teurer

Mieter und Vermieter, aber auch Eigentümer müssen sich auf steigende Energiekosten einstellen. Die CO2-Preise steigen deutlich von 55 auf 65 Euro pro Tonne. Umgerechnet bedeutet das ungefähr 1,5 Cent mehr pro Kilowattstunde Energie.

Wie bisher gilt: Gut gedämmte Wohnungen führen dazu, dass der Mieter die kompletten Mehrkosten tragen muss. Bei schlechter Dämmung trägt der Vermieter einen großen Anteil. Die genaue Abrechnung bzw. Verbrauchsinformation ist bereits jetzt Vermieterpflicht.

Förderung für Wärmepumpen

Das Umrüsten auf Wärmepumpen wird auch 2026 gefördert. Allerdings müssen neue Geräte einen niedrigeren Schallpegel aufweisen als bisher. Dieser muss nun leistungsabhängig mindestens 10 dB niedriger liegen als der gesetzliche Grenzwert.