Gesetz: komplett virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen erlaubt
Seit 17. Oktober 2024 gilt eine Änderung des Wohnungseigentumsgesetz. Das Wichtigste: Wohnungseigentümerversammlungen dürfen jetzt auch rein virtuell stattfinden. Das ist jedoch an eine Auflage gebunden. Die Änderung soll die Durchführung solcher Versammlungen erleichtern, ist aber umstritten.
Das ändert sich: WEG-Beschlüsse jetzt komplett online möglich
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus allen Eigentümern von Wohnungen bzw. Flächen in einer Immobilie. Die meisten Maßnahmen zum Erhalt und der Modernisierung sowie zur Bewirtschaftung sind im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung zu beschließen. Bisher schrieb das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vor, dass diese Versammlung aller Eigentümer einer Immobilie als Präsenzveranstaltung stattfinden muss. Eine Ausnahme gab es nur für einzelne Teilnehmer, wenn diese sich per Video in eine laufende WEG-Versammlung zuschalten ließen.
Ab sofort gilt eine Gesetzesänderung. Diese erlaubt WEG-Versammlungen ausschließlich online stattfinden zu lassen. Das geht aus dem neuen §23 Abs. 1a WEG hervor.
Wann ist eine virtuelle Wohnungseigentümerversammlung erlaubt?
Diese virtuelle Wohnungseigentümerversammlung ist jedoch an Auflagen gebunden. So müssen zwei Bedingungen erfüllt sein:
- Die virtuelle Veranstaltung muss „hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein“.
- Die Eigentümer müssen mit einem Quorum von drei Vierteln der Online-Veranstaltung zugestimmt haben.
Der Gesetzgeber hat außerdem die Dauer dieser Option befristet. Die Möglichkeit zu einer rein virtuellen Eigentümerversammlung besteht vorerst nur drei Jahre ab Inkrafttreten der Änderung, also bis Ende 2027.
Weiterhin sind Präsenzversammlungen Pflicht
Allerdings gibt es einen weiteren Punkt, der zu beachten ist. Das Gesetz schreibt die Pflicht vor, einmal im Jahr eine Präsenzveranstaltung zu terminieren. Das geht aus dem neuen §48 Abs. 6 WEG hervor. Dieser erlaubt es der Wohnungseigentümergemeinschaft, darauf mit einem einstimmigen Beschluss zu verzichten. Beim Verletzen der Pflicht behalten die in den virtuellen Versammlungen beschlossenen Punkte jedoch weiterhin Gültigkeit.
Umstrittene WEG-Änderung: Droht ein Ausgrenzen?
Die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes ist umstritten. Zwar begrüßen viele Experten die Möglichkeit, Versammlungen zukünftig auch oder nach einstimmigem Beschluss ausschließlich online durchzuführen. Kritiker sehen aber eine mögliche Ausgrenzung von Eigentümern, die nicht mit Videokonferenzen vertraut sind, keine entsprechenden Geräte haben oder diese Technik ablehnen. Insbesondere ältere oder benachteiligte Eigentümer könnten so von der Beschlussfassung ausgegrenzt werden. Der Gesetzgeber hat mit dem kurz vor Verabschiedung eingebrachten Zusatz Abhilfe geschaffen, dass der komplette Verzicht auf die Präsenzversammlungen nur einstimmig erfolgen kann.
Mehr Beteiligung durch Online-Versammlungen
Erfahrungsberichte von WEG-Hausverwaltern lassen jedoch vermuten, dass die Beteiligung an den Versammlungen bei virtuellen Terminen sogar größer und lebhafter ist. Hinzu kommt, dass einige Wohnungsbesitzer nicht vor Ort leben und für die Präsenzversammlungen teilweise lange Anfahrten in Kauf nehmen müssten. Durch die WEG-Änderung können folglich mehr Personen ohne großen Aufwand regelmäßig an der erforderlichen Beschlussfassung mitwirken.
Besondere Anforderung an die Hausverwaltung durch virtuelle Versammlungen
Der Verzicht auf technische Spezifikationen erleichtert die Umsetzung. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt keinerlei konkrete Programme oder Übertragungswege vor.
Besonders der Hausverwalter sollte jedoch bei der Einladung zu den virtuellen Versammlungsterminen auch das Thema Datensicherheit bei der Wahl einer geeigneten Plattform prüfen. Während Eigentümer der Versammlung nur zustimmen müssen, ist die Hausverwaltung als Veranstalter die für den Datenschutz verantwortliche Instanz. Es ist ratsam, eine Zustimmung einzuholen und auf die AGB/Datenschutzerklärung des Anbieters hinzuweisen.
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