Kaputte Wärmezähler in Mietobjekten

Die Brisanz mancher Fragen bemerken Mieter und Vermieter erst, wenn etwas geschieht, womit man nicht gerechnet hatte. So können Mieter beispielsweise über Monate nicht bemerken, dass ein Wärmezähler defekt ist. Viele sehen erst dann auf das Gerät, wenn der Wärmeverbrauch gemessen werden soll. Aber was, wenn sich dann herausstellt, dass das Gerät kaputt ist? Was tun Mieter und vor allem Vermieter dann?

Vermieter schätzt den Verbrauchswert – und zieht vor Gericht

Da ist es wichtig zu wissen, dass der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil zu eben dieser Frage gefällt hat. Ergebnis: Ist ein Wärmezähler kaputt, darf der Vermieter den Verbrauch ersatzweise schätzen. Dafür muss er alle vergleichbaren Räume und/Wohnungen heranziehen. Doch: Nach welchen Kriterien können diese Räume ausgewählt werden? Dürfen die beispielsweise auch in einem anderen Gebäude liegen?

Auch diese Fragen wurden geklärt: Ja, die vergleichbaren Räume dürfen auch in einem anderen Gebäude liegen. Allerdings: Die Vergleichbarkeit muss der Vermieter im Zweifelsfall beweisen können. Das hat der Bundesgerichtshof Ende 2021 entschieden.

Geklagt hatte der Vermieter einer Dachgeschosswohnung. Schon beim Einzug der Mieterin war der Wärmezähler kaputt – und zwar wohl schon seit längerer Zeit. Das fiel aber erst auf, als die Frau die Betriebskostenabrechnungen der ersten drei Jahre bemängelte. Der Vermieter hat dann eine Kontrolle hatte vornehmen lassen, der Zähler wurde getauscht. Doch das Ersatzgerät war ebenfalls defekt und musste ein weiteres Mal ausgewechselt werden. In dieser Häufung ist das natürlich extrem selten – trotzdem ist es gut, wenn Vermieter wissen, wie sie sich in solchen und ähnlichen Situationen verhalten können.

Vergleichswerte dürfen auch aus anderen Gebäuden stammen

Wie ging es weiter? Der Vermieter korrigierte seine Abrechnungen, indem er die Werte des defekten Zählers durch Schätzwerte ersetzte. Dafür legte er die Werte aus Vergleichsräumen in anderen Gebäuden zugrunde. Das hielt die Mieterin für nicht angemessen. Sie weigerte sich, die aus den Schätzungen resultierende Nachzahlung zu leisten. Der Vermieter ging vor Gericht, um das Geld einzuklagen.

Vor dem Amtsgericht war er mit seiner Klage ebenso erfolglos wie vor dem nächsten Landgericht. Der Bundesgerichtshof schließlich gab ihm Recht: Die Schätzung von Heizkostenverordnung sei bei Defekten der Wärmezähler auch anhand von Vergleichsräumen erlaubt – das schließe auch andere Gebäude ein. Wichtig sei nur, dass die Vergleichsräume in ihrer Größe, Nutzungsintensität und Bausubstanz mit den fraglichen Räumen vergleichbar seien. Ob sie im gleichen Gebäude liegen, sei dagegen nicht wichtig.