Eigenbedarfskündigung als Eigentümer – wie kriege ich das rechtssicher über die Bühne?

Tatsächlich ist die Eigenbedarfskündigung eng an Menschen und deren Bedürfnisse gekoppelt. Die Kündigung muss auch im Fall von Eigenbedarf immer vom Vermieter ausgesprochen werden. Und da versteht es sich fast von selbst, dass Sie bereits als Vermieter der Immobilie als natürliche Person in Erscheinung getreten sein müssen. Andersherum: Die Immobilie darf nicht von einer juristischen Person, einer GmbH oder anderen Firma vermietet worden sein.

Es geht um Personen

Tatsächlich ist die Eigenbedarfskündigung eng an Menschen und deren Bedürfnisse gekoppelt. Die Kündigung muss auch im Fall von Eigenbedarf immer vom Vermieter ausgesprochen werden. Und da versteht es sich fast von selbst, dass Sie bereits als Vermieter der Immobilie als natürliche Person in Erscheinung getreten sein müssen. Andersherum: Die Immobilie darf nicht von einer juristischen Person, einer GmbH oder anderen Firma vermietet worden sein. Ausnahmen: Vermieterin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Erbengemeinschaft. In diesen Fällen ist eine Kündigung dann möglich, wenn einer der Gesellschafter oder dessen Angehörige die Wohnung nachweislich braucht.

Und: Es muss wirklich einen Bedarf geben. Und zwar einen – fast ausschließlich – eigenen. Das bedeutet: Sie dürfen nur an direkte Verwandte vermieten und müssen genau begründen, warum sie in genau diese Wohnung einziehen wollen. Zu den „direkten Verwandten zählen: Kinder, Stiefkinder, Eltern, Enkel, Großeltern, Geschwister, Nichten und Neffen. Aber auch getrennt lebende oder geschiedene Ehegatten gehören laut BGH-Urteil dazu.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung rechtswirksam?

Neben der konkreten Benennung der Personen muss – in der selbstverständlich schriftlich verfassten Kündigung erklärt werden, WARUM die Eigenbedarfskündigung stattfinden soll. Dabei ist es notwendig, glaubhaft darzulegen, warum gerade diese Wohnung als Wohnsitz benötigt wird. Ein paar Beispiele: wegen eines nahe gelegenen Ausbildungsplatzes, wegen eines Pflegefalls von Verwandten in der Umgebung, wegen der Barrierefreiheit der Wohnung oder wegen der guten Erreichbarkeit eines Krankenhauses. Doch Achtung! Wenn die Dauer des Nutzungsgrundes nur kurz ist, kann es sein, dass der Kündigungsgrund nicht anerkannt wird. So wurden auch schon mal zwei Jahre Ausbildungszeit von einem Gericht nicht als ausreichender Kündigungsgrund gewertet – zu kurz!

Noch zwei Dinge, die ausgeschlossen werden müssen: Die geplante Kündigung der Immobilie darf nicht dazu dienen, sie als gewerbliches Objekt zu nutzen. Und der Kündigungstermin muss zeitnah am Grund für den Eigenbedarf liegen: Wenn also der Vermieter beispielsweise erst in drei Jahren einen Arbeitsplatzwechsel plant, darf er den Mietern nicht jetzt schon kündigen.

Außerdem sollte ein klarer Termin benannt und begründet werden. Wichtig ist hierbei natürlich, sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen – beziehungsweise die im Mietvertrag geregelten Fristen - zu halten. All das ist nicht zuletzt darum so wichtig, weil viele Mieter allein schon bei dem Wort Eigenbedarfskündigung erschrecken. Und wenn Mieter Zweifel an der Kündigung haben, kann es schnell zum Prozess kommen. Spätestens dann hängt alles davon ab, dass Sie keine juristischen Fehler bei der Formulierung Ihrer Eigenbedarfskündigung gemacht haben.

Denn wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht haben sollten, haben Mieter nach erfolgtem Auszug eindeutig einen Anspruch auf Schadensersatz.