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Ein Grundstück kaufen in Deutschland: Wenig Platz für viel Geld?

Der Grundstückskauf als Königsdisziplin beim Erwerb von Grund und Boden

Was der kürzlich unerwartet verstorbene Kabarettist und Buchautor Dieter Hildebrandt (1927-2013) wohl vor allem satirisch pointiert auf den ersten Teil der Gleichung bezog - „Meinungen sind wie Grundstücke: Erstens sind sie zu teuer, und zweitens kann man nicht immer darauf bauen“ - besitzt doch durchaus auch sehr viel Wahres über das zweite, quasi erdgebundene Element des launigen Sinnspruchs: Ein Grundstück kann mitunter erstaunlich kostspielig sein und sich dennoch trotz Traumlage nicht für die persönlich gewünschte oder gar für keinerlei Bebauung eignen. Definitiv sehr viel stärker als Alt- und Neubauten, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen unterscheiden sich Grundstücke aller Art also hinsichtlich ihrer Größen, Lagen und Preise sowie der im einzelnen potentiell möglichen Nutzbarkeit, auf manchen lässt sich problemlos eine Luxusvilla errichten, auf anderen wiederum ist allenfalls ein größerer Garten denkbar. Dabei sind Grundstücke gewissermaßen so etwas wie die Rohdiamanten in Sachen Kapitalanlage in Grund und Boden, denn nicht immer erkennt man ihren wahren Wert auf Anhieb und ebenso wenig halten sie immer zuverlässig das, was sie auf den ersten Blick versprechen. Je mehr Karat der zukünftige Edelstein jedoch aufweist bzw. desto mehr potenzielle Nutzungsmöglichkeiten einem bestimmten Grundstücks praktisch gegeben sind, desto höher liegt in der Regel auch dessen Preis.


Das gewünschte Land auf Herz und Nieren prüfen erspart oft Kummer und Sorgen

Speziell bereits ausgewiesene und/oder erschlossene Baugrundstücke in begehrter und stark nachgefragter Lage sind heutzutage so gut wie nicht und nirgendwo mehr von privaten Käufern als günstige Gelegenheit oder spontanes Schnäppchen zu ergattern. Aktuell viel zu wenig Raum für Wohnungsbau in Deutschland und zu große Gewinnaussichten kommerziell agierender und/oder im öffentlichen Auftrag handelnder Bauherren stehen dem mittlerweile nahezu unverrückbar entgegen. Nichtsdestotrotz hat sich der weit verbreitete Traum vom selbst errichteten Haus auf dem eigenen Grundstück keineswegs gänzlich und überall erledigt, allerdings müssen die meisten Interessenten heute doch weitaus länger und genauer suchen als noch vor wenigen Jahrzehnten, und auch in vielen Fällen zu einigen Kompromissen bereit sein. Wessen Suche nach passendem Baugrund dann endlich vom Glück begünstigt und von Erfolg gekrönt ist, der sollte sich dennoch nicht von reinen Äußerlichkeiten blenden lassen. Auf vielen zunächst makellos wirkenden Grundstücken verstecken sich häufig lauernd schwer kalkulierbare Kostenfallen und schwer lösbare juristische Barrieren, die schon manche Freudentränen frisch gebackener Grundbesitzer im Handumdrehen in solche tiefer Trauer verwandelt hat. So wird etwa von allen Experten vor der Vertragsunterzeichnung sehr dringend geraten, das Grundstück auf die eventuelle Verunreinigung mit Altlasten professionell untersuchen zu lassen. Informelle Auskünfte hierzu erhält man ggf. auch von den jeweiligen Nachbarn, offizielle Informationen von den staatlichen Umwelt- und Wasserbehörden sowie den Altlastenregistern.


Vor der Baustelle kommen die Barrieren der Bürokratie: Die Fallstricke vermeiden

Auch über die Rechte Dritter an der Nutzung des Grundstücks sollte man sich zeitig aufklären lassen, eventuell bestehende Leitungs-, Wege-, Grenzbebauungs- und Grenzüberbauungsrechte können die eigene Nutzung nämlich durchaus erheblich einschränken. Bereits vorher gilt es natürlich die grundsätzliche Bebaubarkeit des Grundstücks abzuklären, planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Beurteilungen müssen ebenfalls vor Vertragsabschluss gemeinsam mit dem Architekten und den jeweils zuständigen Ämtern getroffen werden. Existieren keine Planfestsetzungen, empfiehlt es sich, eine Bauvoranfrage zu stellen. Die Bodenrichtwerte der lokalen Gemeinde sind bei der Beurteilung des tatsächlichen Grundstückwerts ebenfalls hilfreich, Auskunft hierüber erhält man in den Bodenrichtwertkarten des örtlichen Gutachterausschusses. Grundstücke werden in diesen in erschließungskostenbeitragspflichtiges und erschließungskostenfreies Land unterschieden. Die schriftliche Bestätigung über den Stand der Erschließung und absehbare zukünftige Erschließungskosten sollte ebenso wenig fehlen, beim beabsichtigten Kauf von Teilflächen eines Grundstücks ist auch die Einholung einer Teilungsgenehmigung erforderlich Hierfür muss auch ein Vermessungsantrag beim zuständigen Vermessungsamt gestellt werden, dessen anteilige Finanzierung unbedingt im Kaufvertrag schriftlich fixiert werden sollte. Auf keinen Fall sollte man sich auch auf die gelegentlich von schwarzen Schafen des Gewerbes angebotenen, aber stets illegalen Vertragsvarianten zwecks Ersparnis der Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5% des Kaufpreises einlassen, hierbei handelt es sich fast ausschließlich um mit großen Mängel belastete Ladenhüter und Lockangebote. Ein Grundstück kaufen ist also zumeist eine durchaus einige Zeit benötigende und manche Kräfte zehrende Aufgabe, da es sich aber doch in den meisten Fällen um eine langfristige Lebensentscheidung handelt, verdienen die damit verbundenen Anstrengungen auch alle gebotene Aufmerksamkeit.


Short facts Grundstückserwerb:

- Grundstücke sind oft für vieles offen, aber nicht immer für alles geeignet
- Vielseitige und unterschiedliche Nutzungen sorgen für höhere Grundstückpreise
- Das Grundstück als Grundlage eines Hauses muss genau untersucht werden
- Eventuelle Altlasten bewirken fast immer und sicher große und neue Probleme
- Wenn zwei verhandeln müssen die Rechte Dritter berücksichtigt werden
- Die Beachtung bürokratischer Regeln ist Voraussetzung für den Erfolg am Bau
- Erschließung, Teilung und Vermessung sind sehr wichtige Parameter
- Illegal bei Steuern sparen kann im Nachhinein sehr viel teurer werden


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