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Frankfurt am Main und Umgebung spielen in Hessen in einer besonderen Liga

Mit seiner größten Stadt Frankfurt am Main (690.000 Einwohner), deren Börse und Banken verfügt das gut 21.000 Km² große Bundesland im Herzen Deutschlands nicht nur über den wichtigsten internationalen Finanzplatz, sondern auch den größten Flughafen hierzulande. Der „Frankfurt Airport“ mit seinen 58 Millionen Fluggästen im Jahr 2013 ist zusätzlich der größte Fracht- und drittgrößte Passagierflughafen Europas. Das macht speziell das südliche Hessen quasi gleichermaßen zur repräsentativen Empfangshalle und zum bedeutendsten wirtschaftlichen Motor der Bundesrepublik. In der sehr dicht besiedelten und stark industrialisierten umliegenden Metropolenregion des Rhein-Main-Gebiets leben und arbeiten gut 5,5 Millionen Menschen außer in Frankfurt auch in der Landeshauptstadt Wiesbaden sowie in Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim, Mainz, Bad Homburg, Hanau, Aschaffenburg, Marburg, Gießen, Limburg, Fulda und Wetzlar. Gemäß der Vielzahl der hier vor Ort ansässigen und weltweit erfolgreich tätigen Unternehmen mit ihrem großen Bedarf an qualifizierten in- und ausländischen Arbeitskräften bewegen sich auch die Immobilienpreise im hessischen Süden bereits seit Jahren auf hohem bis höchsten Niveau. In fast allen guten Lagen der oben genannten Städte und speziell in den westlich von Frankfurt liegenden Landkreisen Hochtaunus, Main-Taunus und Rheingau-Taunus steigen die Preise für jeglichen Wohnraum seit etwa 2 bis 3 Jahren äußerst rasant. Städte wie Oberursel, Königstein, Kronberg und Bad Homburg mit ihrer im bundesweiten Vergleich weit überdurchschnittlichen Kaufkraft werden sukzessive immer teurer. Grundstückspreise zwischen 850 bis 1.150 Euro/m², Einfamilienhäuser für an die 2 Millionen Euro, Reihenendhäuser für bis zu 630.000 Euro, Doppelhaushälften für bis zu 600.000 Euro und Eigentumswohnungen für 3.500 bis 4.800 Euro/m² gehören dort zwar noch nicht zur allgemeinen Regel, bilden aber auch schon längst keine auffälligen Ausnahmen mehr.

Landkreise im Süden von "Mainhattan" werden teurer, Nordhessen ist noch billiger

Für Normalverdiener und/oder nicht ganz so vermögende Anleger wird es also immer schwieriger, in den begehrten Bezirken und Innenstädten von Frankfurt (6.000 bis über 10.000 Euro/m²) und Wiesbaden (3.400 bis 6.000 Euro/m²) bzw. deren direktem Umland zum Beispiel bezahlbare neu gebaute Eigentumswohnungen zu finden. Auch die bislang noch nicht ganz so kostspieligen Landkreise in der Nähe wie etwa Groß-Gerau (1.200 bis 2.000 Euro/m²), Darmstadt-Dieburg (1.900 bis 2.000 Euro/m²), Stadt Darmstadt (2.800 bis 3.300 Euro/m²), Bergstraße (1.200 bis 1.800 Euro/m²), Odenwald (950 bis 1.000 Euro/m²), Main-Kinzig (1.200 bis 2.000 Euro/m²) und Wetterau (1.700 bis 2.500 Euro/m²) werden sich wohl auf lange Sicher kaum der riesigen Nachfrage aus dem Frankfurter Zentrum erwehren können und dementsprechend schon bald deutliche Preisanstiege aufweisen. Ganz anders und fast schon komplett konträr gestaltet sich dahingegen die Lage auf dem Immobilienmarkt im nördlichen Hessen. Teilweise noch immer bedingt durch die Jahrzehnte lang andauernde Existenz als isoliertes und strukturschwaches sog. „Zonenrandgebiet“ mit wenig Industrie und Arbeitsplätzen stagnieren bzw. sinken die Immobilienpreise in den regionalen Landkreisen wie etwa Fulda (1.500 bis 1.900 Euro/m²), Hersfeld-Rotenburg (1.000 bis 1600 Euro/m²), Kassel (1.400 bis 2.500 Euro/m²), Schwalm-Eder (750 bis 1.400 Euro/m²), Waldeck-Frankenberg (840 bis 1.200 Euro/m²) und Werra-Meißner (600 bis 1.200 Euro/m²) je nach genauer Lage signifikant. So lassen sich in diesen Gegenden zwar recht günstige Schnäppchen machen, angesichts der laut Expertenmeinung aber anhaltenden Landflucht und einer besonders im ländlichen Raum immer älter werdenden Bevölkerung empfiehlt sich der Kauf von Wohnraum dort nur bei beabsichtigter Selbstnutzung, nennenswerte Rendite ist aufgrund ebenfalls sinkender Mietpreise in diesem Landesteil zumindest mittelfristig eher nicht zu erwarten.

Mittelhessen und die Universitätsstädte bieten langfristig mehr Chancen als Risiken

Wiederum etwas besser und interessanter stehen jedoch die Chancen und Möglichkeiten für das zentrale und westliche Mittelhessen. So genießt in der Region Gießen/Marburg vor allem die erstgenannte altehrwürdige Universitätsstadt einen guten Ruf als Standort für den Immobilienkauf, dort sind beispielsweise die durchschnittlichen Preise für Wohnungen alleine in den letzten zwei Jahren recht stark gestiegen und liegen momentan mit knapp 2.800 Euro/m² bereits knapp über den durchschnittlichen deutschen Immobilienpreisen. Für hessische Verhältnisse gerade erstaunlich günstig ist noch immer der Lahn-Dill-Kreis mit Wohnungspreisen um die 1.200 Euro/m², etwa teurer ist der Landkreis Limburg-Weilburg mit Quadratmeterpreisen um die 1.500 Euro/m². Fast schon wieder Ausmaße wie im weiter oben beschriebenen Südhessen erreicht das Preisgefüge hingegen im Landkreis Marburg-Biedenkopf, dort bewegt sich der Preis pro Quadratmeter je nach Wohnungsgröße zwischen etwas über 1.600 bis annähernd 3.000 Euro. Im Vogelsbergkreis werden im Schnitt aktuell um die 1.800 Euro/m² beim Wohnungskauf fällig, dieser auf den ersten Blick relativ hohe Wert darf jedoch nicht darüber hinweg täuschen, dass in diesem Kreis mit der geringsten Bevölkerungsdichte in ganz Hessen die Preise in der Regel weit unter diesem Durchschnitt liegen, und somit auch für Anleger reizvoll sein können. Unter der Hand wird der bislang noch sehr ländlich geprägte Kreis schon fast als Geheimtipp gehandelt, so stieg dort etwa der Geldumsatz bei Wohnungseigentum im Jahr 2012 um mehr als 60 Prozent.


Short facts Immobilien in Hessen:

- Die Preisentwicklung in Frankfurt am Main diktiert die Lage in fast ganz Hessen
- In den westlichen Landkreisen sind die Preise in kürzester Zeit stark gestiegen
- Die bislang noch günstigeren Kreisen im Süden der Stadt verteuern sich ebenfalls
- Billiger, aber eher zur Selbstnutzung geeignet, sind Immobilien im Norden
- Gießen oder Marburg profitieren von steigenden Studentenzahlen
- Mittelhessen ist heterogener als Rest Hessens, hier kommt es auf die Lage an
- Der Landkreis Marburg-Biedenkopf erreicht fast südhessische Dimensionen
- Der Vogelsbergkreis ist dünn besiedelt, könnte sich aber nachhaltig entwickeln