Provisionsfrei: neuwertige, bezugsfreie 2 ZKB, Bj. 2010, Balkon, Keller, Tiefgarage, KA-Oststadt

Diese gepflegte 2-Zimmer-Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses aus dem Baujahr 2010 mit 19 Wohneinheiten. Das Gebäude ist über einen Aufzug erschlossen. Die Wohnung ist bezugsfrei, wurde vor der Vermarktung frisch gestrichen, gereinigt und instandgesetzt und ist sofort beziehbar.

Grundriss

Der­ Wohn-, Ess- und Kochbereich ist offen gestaltet und umfasst rund 38 m². Das sind knapp zwei Drittel der Wohnfläche. Die Raumtiefe von etwa 5,80 m erlaubt eine klare Trennung von Sitz- und Essbereich, ohne dass Schrägen oder verwinkelte Ecken die Möblierung einschränken.

Das Schlafzimmer ist ein eigener Raum mit eigenem Fenster und misst 14,51 m². Vom Wohnbereich gelangen Sie auf den 8 m² großen Balkon.

Die Wohnfläche von 62,05 m² setzt sich zusammen aus Wohnen, Kochen und Flur mit 38,28 m², Schlafen mit 14,51 m², Bad mit 5,26 m² sowie dem Balkon mit 8,00 m², angesetzt zu 50 Prozent mit 4,00 m². Grundlage ist die Wohnflächenberechnung der Bauakte, die auf Wunsch vorgelegt wird.

Ausstattung

- Parkett in amerikanischer Eiche, seinerzeit als Sonderausstattung gewählt
- Hochwertige Einbauküche im Kaufpreis enthalten, mit Kochfeld, Backofen, Geschirrspüler, Mikrowelle und Dunstabzug mit Abluft
- Bad raumhoch gefliest, Sanitärausstattung von Villeroy und Boch
- Separat regelbare Fußbodenheizung im Bad, Handtuchheizkörper
- Anschluss für Waschmaschine und Trockner im Bad, zuletzt als Waschturm genutzt
- Aluminium-Rollläden mit elektrischer Bedienung
- Video-Türsprechanlage
- Balkon mit 8 m², Sonnenschutz über eine Teilmarkise
- Zentrale Abluftanlage
- Photovoltaikanlage auf dem Dach
- Großes Kellerabteil
- Tiefgaragenstellplatz, Installation einer Wallbox möglich, im Kaufpreis enthalten
- Aufzug im Haus
- Glasfaseranschluss kann auf Wunsch gelegt werden

Energie und laufende Kosten

Das Gebäude erreicht die Energieeffizienzklasse B bei einem Endenergieverbrauch von 66,90 kWh/(m²·a). Beheizt wird über eine zentrale Gasheizanlage, die Warmwasserbereitung erfolgt ebenfalls zentral und verbrauchsabhängig abgerechnet.

Die Heizkosten liegen damit deutlich unter dem Karlsruher Durchschnittsbestand. Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz sind auf absehbare Zeit nicht zu erwarten.

Das Hausgeld beträgt derzeit 230 € monatlich, davon 36,50 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Jahresabrechnung 2025 wies tatsächliche Kosten von rund 267 € monatlich aus. Bei Vermietung sind hiervon rund 200 € auf den Mieter umlagefähig.

Die Eigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaft ist gut aufgestellt und professionell verwaltet. Die Erhaltungsrücklage belief sich zum 31.12.2025 auf 99.031,68 €, davon entfallen rechnerisch 3.614,66 € auf diese Wohnung. Abrechnungen und Wirtschaftsplan werden pünktlich und nachvollziehbar erstellt. Technische Mängel am Gebäude sind nicht bekannt, Sonderumlagen wurden nicht erhoben.

Für Kapitalanleger

Die Wohnung ist bezugsfrei und damit sowohl für die Eigennutzung als auch für die Vermietung geeignet. Der qualifizierte Karlsruher Mietspiegel 2025 weist für diese Adresse, Baujahresklasse und Ausstattung eine Spanne von 11,90 bis 15,35 €/m² aus, bei einer Einstufung in der Ausstattungsklasse hervorragend. Eine detaillierte Investitionsrechnung auf Basis der tatsächlichen Abrechnungen 2025 stelle ich auf Anfrage zur Verfügung.

Kauf ohne Provision

Der Verkauf erfolgt direkt durch den Eigentümer. Für den Käufer fällt keine Maklercourtage an. Gegenüber einem provisionspflichtigen Angebot spart das rund 12.100 € an Erwerbsnebenkosten.

Sämtlic­he Unterlagen liegen vor: Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Diese werden auf Anfrage zur Verfügung gestellt.

Die Wohnung liegt in der Karlsruher Oststadt, einem der gefragtesten Wohnlagen der Stadt. Der Stadtteil verbindet ruhiges Wohnen mit kurzen Wegen und hat sich in den vergangenen Jahren durch die Nähe zum KIT und zum Technologiepark zu einem der stabilsten Wohnungsmärkte in Karlsruhe entwickelt.

Anbindung

Di­e Straßenbahnhaltestelle Dunantstraße liegt direkt gegenüber dem Haus. Von dort fährt die Linie 5 in wenigen Minuten zum Durlacher Tor und weiter in die Innenstadt. Die Haltestelle Essenweinstraße ist in rund vier Minuten zu Fuß erreichbar. Der Hauptbahnhof ist mit einmaligem Umstieg angebunden.

Mit dem Auto erreichen Sie die Innenstadt in etwa zehn Minuten. Die Anbindung an die A5 erfolgt über die Durlacher Allee.

Nahversorgung

Die­ tägliche Versorgung ist vollständig fußläufig abgedeckt. Ein Netto liegt rund 100 m entfernt, REWE und ALDI in der Theodor-Rehbock-Straße sind in etwa fünf Minuten zu Fuß erreichbar. Bäcker, Apotheken und Ärzte befinden sich im direkten Umfeld.

Bildung und Arbeit

Die Tulla-Grundschule liegt rund 280 m entfernt, weiterführende Schulen und Kindertagesstätten befinden sich im Stadtteil. Der KIT Campus Ost ist etwa 1,3 km entfernt, der KIT Campus Süd rund 1,4 km. Beide sind mit dem Rad in wenigen Minuten erreichbar.

Der Technologiepark Karlsruhe und die angrenzenden Gewerbestandorte in Rintheim und Hagsfeld liegen in unmittelbarer Nähe. Für Beschäftigte dieser Standorte ist die Lage besonders attraktiv, was sich in einer dauerhaft hohen Nachfrage nach Wohnraum in diesem Quartier zeigt.

Freizeit

Der Otto-Dullenkopf-Park mit Spiel- und Sportflächen ist gut einen Kilometer entfernt. Die Grünanlagen am Schloss Gottesaue, der Fasanengarten und der Schlosspark liegen ebenfalls im fußläufigen oder kurzen Radumfeld.

Diese Kombination aus kurzen Wegen, guter Nahversorgung und der Nähe zu den Karlsruher Forschungs- und Technologiestandorten macht die Lage sowohl für die Eigennutzung als auch für die Vermietung dauerhaft interessant.