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Provisionsfreie Immobilien von privat in Köln

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Haus und Wohnung in Köln - die Stadt am Rhein lädt gerne ein

Kunst, Kultur, Katholizismus und Karneval – Köln ist eine Metropole, die nicht zuletzt für diese „Ks“ steht. Als Oppidum Ubiorum und dann Colonia Claudia Ara Agrippinensium (CCAA) in der Römerzeit gegründet beherbergt die Stadt heute rund 1,1 Millionen Einwohner.

Mit ihrer Lage direkt am Rhein und in der erweiterten Metropolregion Rheinland gehört sie zu den wichtigsten Städten in Deutschland. Das macht sich auch am Immobilienmarkt bemerkbar. Denn Häuser und Wohnungen in Köln gehören zu den A-Lagen. Mehr noch: Die Stadt gehört zu den teuersten Regionen in der Bundesrepublik.

Die Rheinstadt ist ein begehrter Standort und eine lebhafte Stadt

Köln ist nicht nur Heimat von Karneval und Kultur, sondern auch ein wichtiger Wirtschaftsstandort. Glasindustrie, Motorenfabrikation, Logistik und Handel, das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt (DLR), das Europäische Astronautenzentrum (EAC) und der regional wichtigste Flughafen Köln/Bonn schaffen viele Arbeitsplätze. Nicht zuletzt gilt die Metropole am Rhein als Medienstadt und als Sitz des größten katholischen Bistums.

Kulturell bietet die Stadt darüber hinaus eine Vielzahl an Freizeit- und Unterhaltungsmöglichkeiten sowie ein ausgeprägtes Nachtleben. Speziell das Nachtleben gilt als attraktiv. Zahlreiche Veranstaltungen, Konzerte und Partys ziehen Szenepublikum und speziell junge Menschen an. Darunter befinden sich auch viele Akteure der LGBTQ-Szene. Das alles macht Köln zu einer extrem bunten, lebhaften Stadt.

A-Lage mit stabiler Bevölkerungszahl

Nicht alle Immobilien im Ballungsgebiet sind unverhältnismäßig teuer. Aber Köln und das rheinische Umland gelten insgesamt nicht gerade als besonders günstig. Das liegt nicht zuletzt am Wohnungsmangel. Köln ist in den letzten Jahrzehnten nur moderat gewachsen. Anfang der 2020er-Jahre gab es sogar eine Stagnation bzw. einen minimalen Bevölkerungsrückgang. Dennoch gibt es zu wenig Wohnraum. Der Standort ist attraktiv, die Anzahl der Wohnungen wächst aber kaum. Es sind Stand 2022 (Statistisches Jahrbuch Köln) rund 568.000 Wohnungen. Zugleich gilt die Stadt als typische A-Lage mit hohen Mieten und hohen Preisen für Haus und Wohnung.

Provision sparen beim Kauf oder Mieten von Häusern und Wohnungen in Köln

Anders als zum Beispiel München oder Düsseldorf ist die Situation etwas differenzierter zu betrachten. Neben sehr teuren Vierteln gibt es immer wieder Stadtviertel oder Lagen mit bezahlbaren Wohnungen und Häusern. Dennoch können Interessenten sparen, wenn sie Inserate von privat bevorzugen. Da diese Angebote provisionsfrei sind, also kein Makler eingebunden ist, bietet sich hier möglicherweise etwas Sparpotenzial. Ein Haus oder eine Eigentumswohnung von privat wird daher mitunter zu einem attraktiven Preis angeboten oder vermietet. Im Ballungsraum Köln kann das einen Vorteil für Interessenten bzw. Wohnungssuchende bedeuten. Aber auch Investoren finden so mitunter ein echtes Schnäppchen in einer als hochpreisig geltenden Stadt.

Linksrheinisch oder rechtsrheinisch - für den Standort der Immobilie wichtig

Köln besteht aus 86 Stadtteilen, die in neun Stadtbezirken zusammengefasst sind. Dazu zählen unter anderem die dicht besiedelten Bezirke Innenstadt, Ehrenfeld, Nippes, Lindenthal und Kalk, aber auch eher weiträumige Vierteil wie Chorweiler und Porz.

Die Viertel heißen in der Metropole übrigens Veedel. Der Begriff steht sinnbildlich ähnlich wie Kietz in anderen Städten für den Zusammenhalt und die Abgrenzung gegenüber anderen Stadtteilen. In den Veedeln leben die Menschen Tradition und Brauchtum, hier entstehen soziale Mikroszenen, die der Stadt Leben einhauchen.

Typisch für Immobilien in Köln ist eine Trennung zwischen linksrheinisch und rechtsrheinisch. Die Altstadt mit ihren zahlreichen historischen Gebäuden befindet sich auf der linken Seite, der „richtigen“ Seite. Jüngere Stadtteile dagegen befinden sich auf der rechtsrheinischen Seite, der „schäl Sick“ (falschen Seite). Die rechte Seite gilt als weniger teuer. Angrenzend liegen unter anderem die Städte Bergisch-Gladbach und Leverkusen.

Welcher Stadtteil liegt auf welcher Rheinseite?

Auf der linken Rheinseite liegen die Bezirke und Stadtteile

  • Rodenkirchen (Bayenthal, Marienburg, Raderberg, Raderthal, Zollstock, Rondorf, Hahnwald, Rodenkirchen, Weiß, Sürth, Godorf, Immendorf, Meschenich),
  • Lindenthal (Klettenberg, Sülz, Lindenthal, Braunsfeld, Müngersdorf, Junkersdorf, Weiden, Lövenich, Widdersdorf),
  • Ehrenfeld (Ehrenfeld, Neuehrenfeld, Bickendorf, Vogelsang, Bocklemünd/Mengenich, Ossendorf),
  • Nippes (Nippes, Mauenheim, Riehl, Niehl, Weidenpesch, Longerich, Bilderstöckchen) und
  • Chorweiler (Merkenich, Fühlingen, Seeberg, Heimersdorf, Lindweiler, Pesch, Esch/Auweiler, Volkhoven/Weiler, Chorweiler, Blumenberg, Roggendorf/Thenhoven, Worringen).

Rechtsrheinisch befinden sich die meistens etwas dünner besiedelten Lagen von

  • Porz (Poll, Westhoven, Ensen, Gremberghoven, Eil, Porz, Urbach, Elsdorf, Grengel, Wahnheide, Wahn, Lind, Libur, Zündorf, Langel, Finkenberg),
  • Kalk (Humboldt/Gremberg, Kalk, Vingst, Höhenberg, Ostheim, Merheim, Brück, Rath/Heumar, Neubrück) und
  • Mülheim (Mülheim, Buchforst, Buchheim, Holweide, Dellbrück, Höhenhaus, Dünnwald, Stammheim, Flittard).

Generell kann man in den linksrheinischen Bezirken mit höheren Preisen und stärkerer Nachfrage rechnen als auf der rechten Rheinseite. Je näher an Altstadt und Rheinufer, desto stärker ist die Nachfrage. Ausnahmen sind wenige teure Villengegenden auf der rechten Rheinseite oder linksrheinische Stadtrandlagen mit vielen Hochhäusern wie in Chorweiler.

Begehrte Wohnviertel in Köln mit hohen Preisen

Teure Wohngegenden befinden sich vorrangig in der Innenstadt (speziell am Rheinufer), aber auch in Marienburg, Lindenthal und Deckstein. Hier erreichen die Preise für Immobilien schnell Beträge von deutlich über 7.000 Euro/m² für Eigentumswohnungen und über 8.000 Euro/m² für Häuser. Ebenfalls teuer, aber etwas günstiger sind Wohnungen und Häuser in Hahnwald, Braunsfeld, Müngersdorf/Junkersdorf und Stadtwaldviertel. Die Preise liegen hier bei über 6.000 Euro/m² für Eigentumswohnungen, bei Häusern knapp darüber.

Die Preise schwanken innerhalb dieser Veedel. Je nach Ausstattung und Bauweise können die Verkaufspreise für ein Haus oder eine Wohnung noch deutlich darüber liegen. Provisionsfreie Angebote können teilweise unter dem Schnitt für vergleichbare Objekte liegen. Doch innerhalb der Stadtteile gibt es auch immer wieder günstige Häuser oder billigen Wohnraum. In der Tendenz gelten die genannten Stadtteile jedoch als besonders teuer und begehrt.

Die Mieten gehen mit den Kaufpreisen mit. In den Top-Lagen sind Quadratmeterpreise von über 20 Euro üblich. Ähnlich wie beim Kauf und Verkauf sind Ausstattung der Wohnung, Umfeld und Energiestandard wichtige Kriterien für den tatsächlichen Mietpreis.

Attraktive Preise für Wohnungen und Häuser in Köln

Weitaus günstiger zur selbst genutzten oder Anlagewohnung kommt man hingegen in den weniger nachgefragten Stadtteilen. Dazu gehören unter anderem:

  • Meschenich,
  • Höhenberg,
  • Buchforst,
  • Esch/Auweiler,
  • Humboldt/Gremberg,
  • Lind,
  • Lindweiler
  • Chorweiler,
  • Urbach,
  • Wahnheide,
  • Westhoven,
  • Eil,
  • Heimersdorf,
  • Neubrück und
  • Vingst.

Die Preise für Häuser liegen hier nur knapp über 4.000 Euro/m². Wohnungen kosten häufig maximal zwischen 3.000 und 4.000 Euro/m². Es gibt aber ebenfalls Angebote, die deutlich darunter liegen.

Eine ähnliche Verteilung ergibt sich bei den Mietangeboten. Diese liegen Stand 2024 in der Regel über 11 Euro/m². Bei niedrigem Standard und schlechter Lage können die Preise etwas darunter liegen. Je besser das Haus und die Lage, desto eher tendieren die Mieten deutlich nach oben.

Ausblick: Neubauviertel und Preisstabilität

Angesichts der starken Preisanstiege der letzten Jahre besonders in den oben erwähnten Toplagen rechnen die meisten Beobachter und Experten des Kölner Immobilienmarkts mit einer mittelfristigen Stabilisierung in diesem Segment. Das zeigt auch, dass die Immobilienpreise Anfang der 2020er-Jahre im Durchschnitt eher stabil geblieben sind. Die Mieten dagegen werden getrieben durch die große Nachfrage in vielen Veedeln weiter nach oben klettern.

Neubauprojekte in Köln

Die Stadt Köln hat einen Zukunftsplan für die Stadtentwicklung entworfen. Dieser umfasst eine Reihe von Maßnahmen. Unter anderem entstehen viele kleine Neubaugebiete, die eine Brücke zwischen Wohnungsbedarf, energetische Neuausrichtung und Freizeitwert schaffen sollen. Zu diesen Vorhaben gehören unter anderem die Projekte Deutzer Hafen, Parkstadt Süd, Mülheimer Süden und Kreuzfeld. Die Projekte sollen bis Mitte 2030 mehrere Tausend neue Häuser und Wohnungen schaffen, aber auch durch Infrastruktur, Kultureinrichtungen und bessere Verkehrswege flankiert sein.

Mieten und Immobilienpreise in Köln weiter hoch

Obwohl der Immobilienmarkt im Kölner Stadtgebiet seit Anfang 2020 eher konstant ist, bleiben die Preise im Vergleich zu anderen Städten hoch. Köln ist und bleibt eine typische Stadt in A-Lage. Daran werden auch die geplanten Neubauviertel nichts Wesentliches ändern, da diese eher klein sind und sogar Investoren anlocken könnten. Wer ein Haus oder eine Wohnung in Köln kaufen möchte, sollte nach provisionsfreien Angeboten von privat Ausschau halten.

Fakten zu Immobilien in Köln

  • In Köln sind Immobilien im Zentrum und auf der linke Rheinseite in der Regel teurer als auf der rechten (schäl Sick).
  • Ausnahmen bilden das zentrale Köln-Deutz und das periphere Chorweiler.
  • Die Stadt bietet viele Arbeitsplätze sowie Kunst, Kultur und große Lebensqualität.
  • Trotz starken Anstieg in den letzten Jahren ist Köln günstiger als Düsseldorf.
  • Mit etwas Glück und Suche findet man in Köln noch Preise unter 3.000 Euro/m².
  • In den Toplagen scheint der Preisanstieg momentan zum Stillstand zu kommen.
  • Besonders begehrt sind Innenstadt- und Wasserlagen wie etwa der sanierte Rheinauhafen.

Preisvergleich für Mieten und Immobilien in Köln

Mit unserem Datenbestand gewähren wir Einblick in die tatsächliche Marktentwicklung am Immobilienstandort Köln. Aktuelle Zahlen haben wir hier zusammengefasst: