Provisionsfreie Kapitalanlage in 1A-Lage Unterhaching – 3,5 Zimmer mit Balkon, familientauglich

Die provisionsfreie 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss ist eine attraktive
Kapitalanlage in sehr guter Unterhachinger Lage. Sie ist seit dem 01.02.2018 vermietet. Die
Nettokaltmiete beträgt derzeit 1.092,50 € monatlich. Der Erhöhung auf 1.256,37 € ab 01.12.2026
haben die Mieter zugestimmt; dies entspricht 15.076,44 € jährlich. Hinzu kommen 25 € monatliche
Miete für den Außenstellplatz.

Die Mieter haben darüber hinaus ihre Bereitschaft zu einer weiteren Erhöhung um 200 € auf 1.456,37
€ Nettokaltmiete monatlich erklärt, sofern im Gegenzug ein vertraglicher Verzicht auf
Eigenbedarfskündigungen vereinbart wird. Diese zusätzliche Vereinbarung ist noch nicht
abgeschlossen. Sie wird vor der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags in Abstimmung mit dem Käufer verbindlich schriftlich fixiert und dem Käufer vorgelegt.

Auf ca. 81 m² bietet die Wohnung einen gut nutzbaren Grundriss mit hellem Wohnbereich und
Südbalkon, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Essbereich, Küche mit Speisekammer, Diele, Bad und
separatem WC. Ein praktisches Kellerabteil ergänzt das Angebot. Wohn- und Schlafzimmer verfügen
über Parkett; Küche und Bad sind gefliest, im Flur liegt Laminat. Das Bad ist mit einer Badewanne
ausgestattet.

Der Wirtschaftsplan 2026 sieht ein monatliches Hausgeld von 419,22 € einschließlich
Rücklagenzuführ­ung vor. Die ausgewiesenen umlagefähigen Betriebskosten betragen 299,83 €
monatlich, die nicht umlagefähigen Kosten 77,43 € und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage 40,23
€. Zusätzlich sind 20,83 € jährlich für die TG-Torwartung separat ausgewiesen und im Hausgeld
enthalten. Rundungsdifferenzen sind möglich.

Bei 417.000 € Kaufpreis und der ab Dezember bestätigten Miete einschließlich Außenstellplatz ergibt
sich nach Abzug der ausgewiesenen nicht umlagefähigen Kosten eine Mietrendite von rund 3,46 %;
nach Umsetzung der zusätzlichen Mieterhöhung wären es rund 4,04 %. Die Berechnung erfolgt
jeweils vor Rücklagenzuführung, Erwerbsnebenkosten, Finanzierung und Steuern.

Die Beheizung erfolgt über Fernwärme, die 2024 neu angeschlossen wurde. Die Unterhachinger
Fernwärme wird aus Geothermie gespeist. Warmwasser wird dezentral bereitgestellt.

Der Außenstellplatz ist im Kaufpreis enthalten. Ein Tiefgaragenstellplatz kann optional für 15.000 €
zusätzlich erworben werden; eine Abnahmeverpflichtung besteht nicht.

Für drei andere Wohnungen im Objekt liegen Restnutzungsdauer-Gutachten mit 20, 22 und 23 Jahren
vor. Eine kürzere wirtschaftliche Restnutzungsdauer kann eine höhere Abschreibung ermöglichen, dies hat keine Konsequenzen für die tatsächliche technische oder rechtliche Restnutzungsdauer! Die Übertragbarkeit auf diese Wohnung und die steuerliche Anerkennung sind im Einzelfall zu prüfen.

Die Rücklagen des Gesamtobjekts betrugen zum Ende 2024 89.442,42 €. Die Abrechnung 2025 liegt
noch nicht abschließend vor. Nach schriftlicher Aussage der Hausverwaltung werden zum Ende 2025
ca. 100.000 bis 105.000 € erwartet.

Der Verkauf erfolgt direkt vom Eigentümer und ohne Käuferprovision.

Die Wohnung liegt in einer 1A-Lage von Unterhaching: zentral, hervorragend angebunden und mit kurzen Wegen für den Alltag. Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, ärztliche Versorgung sowie weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich in der näheren Umgebung.

Die S-Bahn-Station Unterhaching ist gut erreichbar. Von hier gelangt man – je nach Verbindung – in unter 20 Minuten zum Münchner Hauptbahnhof, sowie weiter nach Süden. Damit verbindet die Lage den hohen Wohnwert Unterhachings mit einer sehr guten Anbindung an die Münchner Innenstadt und den gesamten Wirtschaftsraum München.

Für Kapitalanleger ist diese Kombination aus gefragter Mikrolage, sehr stabiler Vermietbarkeit und direkter Nähe zu München besonders interessant.