Provisionsfreie Kapitalanlage in 1A-Lage Unterhaching – 2,5 Zimmer mit Balkon, familientauglich

Die provisionsfreie 2,5-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss ist eine attraktive Kapitalanlage in sehr guter Unterhachinger Lage. Die Wohnung ist seit dem 01.11.2018 vermietet und erzielt eine monatliche Nettokaltmiete von 1.064 € bzw. 12.768 € pro Jahr.

Auf ca. 56,26 m² bietet sie einen gut nutzbaren Grundriss mit hellem Wohnbereich und Südbalkon, Schlafzimmer und einem Wohnflur ,welcher sich als Arbeitsplatz oder als Esszimmer eignet, sowie Küche, Bad sowie praktischem Kellerabteil. Der Wohnbereich und das Schlafzimmer verfügen über Parkettboden; Küche und Bad sind gefliest, im Flur liegt Laminat. Das Bad ist mit Badewanne und Fenster ausgestattet.

Der Wirtschaftsplan 2026 sieht ein monatliches Hausgeld von 257,66 € vor. Darin enthalten sind 27,95 € monatliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Die nicht-umlagefähigen Kosten betragen 64,99 € monatlich; die umlagefähigen Betriebskosten 164,72 € monatlich. Aus Kaufpreis, Miete und nicht-umlesbaren Nebenkosten ergibt sich eine Netto-Rendite von rund 4,2 %.

Die Beheizung erfolgt über Fernwärme, welche 2024 neu angeschlossen wurde. Die Unterhachinger Fernwärme wird aus Geothermie gespeist, so dass die Behebung als erneuerbaren Quellen gilt - dies ist wichtig für Sie als Eigentümer. Weitere Umrüstpflichten der Zentralheizung sind daher ausgeschlossen.

Ein Tiefgaragenstellplatz kann bei Bedarf separat angeboten werden.

Für Steuersparer: Für zwei andere Wohnungen im Objekt liegen Restnutzungsdauer-Gutachten vor. Hiermit kann die wirtschaftliche Restnutzungsdauer von normal 50 Jahren ab kauf herabgesetzt werden und so eine deutlich höhere Abschreibung erreicht werden. Die uns vorliegenden Gutachten weisen eine Restnutzungsdauer von 17 und 20 Jahren aus. Die Übertragbarkeit auf diese Wohnung sowie die steuerliche Anerkennung sind im Einzelfall zu prüfen - es sollten jedoch aufgrund des einheitlichen Zustands im Haus recht ähnliche Ergebnisse erzielt werden.

Die Rücklagen für das gesamte Objekt waren zu Ende 2024: 89.442,42 Euro; Da die Abrechnung 2025 noch nicht final erstell ist gibt es keine aktuellere Zahl. Die Hausverwaltung rechnet jedoch laut schriftlicher Aussage mit ca. 100 bis 105 TEUR zu Ende 2025.

Der Verkauf erfolgt direkt vom Eigentümer und ohne Käuferprovision.

Die Wohnung liegt in einer 1A-Lage von Unterhaching: zentral, hervorragend angebunden und mit kurzen Wegen für den Alltag. Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, ärztliche Versorgung sowie weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich in der näheren Umgebung.

Die S-Bahn-Station Unterhaching ist gut erreichbar. Von hier gelangt man – je nach Verbindung – in unter 20 Minuten zum Münchner Hauptbahnhof, sowie weiter nach Süden. Damit verbindet die Lage den hohen Wohnwert Unterhachings mit einer sehr guten Anbindung an die Münchner Innenstadt und den gesamten Wirtschaftsraum München.

Für Kapitalanleger ist diese Kombination aus gefragter Mikrolage, sehr stabiler Vermietbarkeit und direkter Nähe zu München besonders interessant.