490€ Hausgeld? Reale ~195€! 6,55% Rendite, 511k Rücklage, Hybrid-Heizung, 2 Balkone, frei

+++ 490 € HAUSGELD? GENAU HIER LOHNT DER ZWEITE BLICK +++
Auf den ersten Blick fallen 490 € Hausgeld auf. Auf den zweiten Blick verändert sich das Bild grundlegend und offenbart einen echten Vermögensvorteil: Exakt 134,33 € fließen davon jeden Monat direkt in die Erhaltungsrücklage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft­ (WEG) verfügte Ende 2025 über eine außergewöhnlich hohe Gesamtrücklage von rund 511.094 € – und die wesentlichen Großgewerke des Gebäudes wurden bereits aufwendig modernisiert.

Der aktuelle Wirtschaftsplan bestätigt die 490 € monatlich einschließlich dieser zukunftssichernden Rücklagenzuführung offiziell. Sie erwerben hier also keinen Sanierungsstau, sondern Anteile an einem massiven Bankguthaben.

Zum Verkauf steht eine sofort freie, renovierte und bezugsfertige 2-Zimmer-Wohnung mit einem Balkon pro Zimmer. Mit exakt 65,81 m² Wohnfläche im 1. Obergeschoss in einer ruhigen und gefragten Wohnanlage in Waldbronn-Busenbach. Die Wohnung ist barrierearm zu erreichen.

+++ FESTPREIS: 6,55 % Bruttorendite (6,13 % inkl. Nebenkosten) +++
📊 Rendite & Ihr Einkaufsvorteil in Waldbronn
Kaufen Sie provisionsfrei direkt vom Eigentümer und sparen Sie die vollen 3,57 % Käuferprovision (5.176 € Ersparnis)!
• Kaufpreis (Festpreis inkl. Inventar): 145.000 € (ca. 2.196 €/m²)
• Waldbronn-Marktdurchschnitt: ca. 3.279 €/m² – Sie kaufen weit unter Wert!
• Grund für den Abschlag: Strategische Portfolio-Bereinigung. Keine Bieterrunde! Wer zuerst mit Finanzierungsbestätigung zusagt, erhält den Zuschlag.

Die Zahlen im Detail:
• Geschätzte Kaufnebenkosten (ca. 7 %): ca. 10.000 €
• Gesamte Investitionskosten (Bruttokaufpreis): ca. 155.000 €
• Monatliche Kaltmiete: 792 € (ca. 12 €/m² ohne Möblierungszuschlag)
• Jahresnettokaltmiete: 9.504 €

🔒 Mietspiegel-Nachweis (Stand 2026): Die kalkulierten 12 €/m² sind absolut rechtssicher. Sie liegen im gesunden Mittelfeld der ortsüblichen Vergleichsmiete für Waldbronn (Marktspanne: 10,50 € bis 15,03 €/m²; Ø-Werte: 11,33 € bis 12,29 €/m² laut aktuellen Immobiliendaten/Mietspiegel-An­alysen 2026).

➡️ Bruttorendite (auf reinen Kaufpreis): 6,55 % (9.504 € Jahresmiete / 145.000 € Kaufpreis)

➡️ Bruttorendite (auf Gesamtkosten): 6,13 % (9.504 € Jahresmiete / 155.000 € Bruttokaufpreis)

+++ BEWEIS STATT VERSPRECHEN: WAS BEREITS ERLEDIGT IST +++
Die Handlungsfähigkeit und Professionalität einer Eigentümergemeinschaft zeigt sich in ihren Taten, nicht in Absichtserklärungen. In den letzten Jahren wurden die wichtigsten und teuersten Großgewerke des Hauses bereits vollständig modernisiert und komplett aus den vorhandenen Rücklagen bezahlt, ohne die Eigentümer zu belasten:
• 2017: Der große Personenaufzug wurde technisch umfassend modernisiert.
• 2018: Die Dachmodernisierung wurde komplett und fachgerecht durchgeführt.
• 2019: Einbau einer hochmodernen, zukunftsfähigen Hybrid-Zentralheizung (Luft-Wasser-Wärmepumpe kombiniert mit Gas-Brennwerttechnik).
• 2020: Sämtliche Strangventile im Gebäude wurden erneuert.
• 2022: Eine neue, repräsentative Hauseingangstür wurde eingesetzt.
• 2026: Weitere wichtige Brandschutz- und Feuerwehrmaßnahmen befinden sich aktuell in der aktiven Umsetzung.

Die gesamte Wohnanlage wird seit vielen Jahren kontinuierlich und zuverlässig von derselben etablierten Hausverwaltung betreut. Gerade die bereits im Jahr 2019 realisierte Hybrid-Heizung zeigt deutlich: Große, zukunftsweisende Themen werden hier von den Eigentümern nicht nur diskutiert, sondern tatsächlich konsequent umgesetzt: Sie kaufen nicht in ein Haus mit leerer Kasse und ungeklärter Heizungsfrage. Sie investieren in eine kerngesunde, finanzierungsstarke Gemeinschaft, die bereits kräftig investiert hat und weiterhin über einen außergewöhnlich hohen finanziellen Puffer verfügt.

+++ TOP-MIKROLAGE IN WALDBRONN-BUSENBACH +++
Der Wert und die nachhaltige Vermietbarkeit einer Immobilie werden maßgeblich durch ihre Lage bestimmt. Diese Eigentumswohnung besticht durch eine absolut privilegierte Mikrolage innerhalb von Waldbronn-Busenbach. Sie liegt vollkommen ruhig und idyllisch im Grünen am malerischen Hang des Albtals. Das Besondere: Trotz dieser naturnahen Erholungslage ist die Wohnung ungewöhnlich nah an sämtlichen Einrichtungen des täglichen Bedarfs, der medizinischen Versorgung, Freizeitmöglichkeiten und dem öffentlichen Nahverkehr angebunden. Komfortabler und krisensicherer lässt es sich kaum wohnen oder vermieten. 

+++ WELLNESS DIREKT VOR DER HAUSTÜR +++
Lebensqualität pur: Nur ca. 400 Meter Fußweg von der Haustür entfernt befindet sich die weit über die Region hinaus bekannte und beliebte Albtherme Waldbronn. Mit ihrem erstklassigen Thermalbad, einer großzügigen Saunalandschaft, dem wunderschön angelegten Kurpark, kilometerlangen Spazierwegen und weitläufigen Erholungsflächen bietet sie ein unvergleichliches Wellness- und Freizeitangebot direkt in Ihrer Nachbarschaft. 

+++ SRH GESUNDHEITSZENTRUM: EIN MAGNET FÜR KAPITALANLEGER +++
Das renommierte SRH Gesundheitszentrum sowie die angeschlossene große Reha-Klinik befinden sich in einer Entfernung von gerade einmal ca. 450 Metern. Für Kapitalanleger ist diese extreme Nähe ein absoluter Erfolgsgarant. Es erweitert und sichert Ihre potenzielle Mieterschaft nachhaltig um eine hochgradig solvente und krisensichere Zielgruppe: Beschäftigte, Ärzte, Therapeuten und Fachpersonal aus Medizin, Pflege und dem Gesundheitswesen, die händisch nach fußläufigem Wohnraum in Kliniknähe suchen. 

+++ INFRASTRUKTUR & PERFEKTE ANBINDUNG AUF EINEN BLICK +++
Die logistischen Entfernungen unterstreichen die herausragende Qualität dieses Standorts:
• ca. 280 m: Bushaltestelle „Waldbronn, Albtherme“ – Mobilität direkt um die Ecke.
• ca. 400 m: Albtherme Waldbronn und der Kurpark für die tägliche Naherholung.
• ca. 450 m: SRH Gesundheitszentrum / Reha-Klinik als starker Wirtschaftsfaktor.
• ca. 800 m: Rathausmarkt Waldbronn mit Wochenmarkt und Verwaltungsstellen.
• ca. 850 m: ALDI SÜD und REWE für den bequemen Wocheneinkauf.
• ca. 1,1 km: Großer EDEKA Völkle mit Frischetheke.
• ca. 1,2 km: S-Bahnhof Busenbach (Zentraler Knotenpunkt) – von hier aus verkehren die Direktlinien S1, S11 und S12 in engem Takt direkt in die Fächerstadt Karlsruhe.
• ca. 3,5 km: Autobahn A8, Anschlussstelle Karlsbad – schnelle Wege in alle Richtungen.
• ca. 13 km: Karlsruhe-Zentrum – Großstadtflair und Arbeitsplätze in direkter Reichweite.

Apotheken, Allgemeinmediziner, Fachärzte, Kindergärten, die örtliche Grundschule sowie zahlreiche weitere Dienstleister des täglichen Bedarfs befinden sich direkt im Ort beziehungsweise im unmittelbaren Umfeld der Wohnung. Für Eigennutzer bedeutet diese exzellente Lage kurze Wege, absolute Ruhe, ein sicheres Umfeld und maximale Naherholung. Für Kapitalanleger entsteht im selben Atemzug ein stabiles, krisenfestes und breites Mieterspektrum aus gut verdienenden Beschäftigten der Region, medizinischem Fachpersonal und Pendlern in das nahegelegene Karlsruhe. Eine Vermietbarkeit ist hier dauerhaft garantiert.