2,5 Zimmer Whg + Garage + eigener Eingang + Garten, direkt an der TU Dortmund & Technologiepark DO

Zum Verkauf steht, provisionsfrei von privat, eine hervorragend und sehr effizient geschnittene 2,5-Zimmer-Eigentumswohnung (BJ 1995, Energieklasse C) mit einem echten Alleinstellungsmerkmal: einem komplett separaten, eigenen Wohnungseingang.

Die Wohnung liegt im leicht erhöhten Erdgeschoss (Hochparterre) und ist lichtdurchflutet: Die Küche liegt zur Seite des Hauses hin, die beiden Zimmer sind mit schönen, großen Fenstern zum ruhigen Hinterhof hin ausgerichtet. Vom eigenen Eingangsflur aus erschließen sich die geräumige Küche mit Platz zum Essen, ein großzügiger Wohn- und Essbereich sowie ein separates Schlafzimmer. Praktisch im Alltag: Toilettenraum und Duschraum sind voneinander getrennt, der Duschraum bietet zudem Platz für die Waschmaschine. Die Etagenheizung der Marke Vaillant wurde 2024 von einem Fachbetrieb komplett erneuert.

Das Mehrfamilienhaus (Baujahr 1995) ist mit rund 30 Jahren ein vergleichsweise junges Bestandsobjekt: massive, sehr solide Bausubstanz, durchgehend trocken und nachhaltig gepflegt, mit sehr guter Mieterschaft im Haus und einer engagierten, professionellen Hausverwaltung.

Ist-Zustand­: Die Wohnung ist vermietet und erzielt status quo 520 € warm monatlich, zusammen mit der Garage +100 € sind das 6.000 € Jahresnettokaltmiete ab Tag eins (400 € Wohnung + 100 € Garage).

Eigentümergemeinsc­haft und Instandhaltungsrücklage, hier stimmt das Fundament: Instandhaltungsrücklage von rund 54.000 €, belegt durch den aktuellen Vermögensbericht, für ein Haus dieser Größe außergewöhnlich hoch, das Risiko von Sonderumlagen ist minimal. Kontinuierliche, vorausschauende Instandhaltung in den letzten Jahren (u. a. Erneuerung der Abflussrohre), professionelle, engagierte Hausverwaltung, sehr gute Mieterschaft und harmonische Hausgemeinschaft, Winterdienst und Gartenpflege fest geregelt. Wer hier kauft, kauft sich in eine finanziell kerngesunde, gut geführte und organisierte Gemeinschaft ein.

Die Mieter-Zielgruppe liegt buchstäblich vor der Haustür: Arbeitnehmer im Technologiepark / TZDO / Fraunhofer IML / Lamarr-Institut (rund 13.500 Beschäftigte in über 300 Unternehmen, erreichbar in wenigen Fußminuten) sowie Studierende der TU Dortmund (rund 33.000), FH Dortmund (rund 13.000) und ISM Dortmund (rund 3.000). Die Wohnung ist das perfekte Studenten-Apartment: 2,5 Zimmer statt WG-Zimmer, eigener Eingang, getrenntes WC und Duschbad.

Kaufpreis: 129.500 € für die Wohnung, zzgl. 29.000 € für die PKW-Garage, gesamt 158.500 €.

Für Kapitalanleger, Ist und Soll auf einen Blick:

Ist-Zustand 6.000 € Jahresnettokaltmiete, vermietet, Einnahmen ab Tag eins.
Möblierte Apartments in Uni- und Technologiepark-Nähe werden typischerweise um 780 € warm vermarktet, die Garage ist perspektivisch mit 120 € monatlich separat vermietbar, zusammen 900 € monatlich.
Soll-Zustand bei möblierter Neuvermietung: rund 10.800 € Jahresmiete.

Bei üblichen Nebenkosten von ca. 100 € entspricht das 9.600 € Jahreskaltmiete, also rund 6,1 % Bruttorendite auf den Gesamtkaufpreis. Auf die Wohnung allein gerechnet (129.500 €, ca. 3.000 €/m²) entspricht das Kaltmietpotenzial von 8.160 €/Jahr sogar rund 6,3 % Bruttorendite.

Die Feinheiten: Hausgeld 216 €/Monat, davon ca. 119 € umlegbare Betriebskosten (trägt der Mieter) und 44,42 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Effektiv nicht umlegbarer Bewirtschaftungsaufwand: NUR ca. 52 €/Monat!

Wohnen im 300-Millionen-Euro-Sweetspot Dortmunds: Die Wohnung liegt in Dortmund-Dorstfeld, an der Grenze zu Eichlinghofen, an der Wittener Straße auf Höhe der Emil-Figge-Straße.

Kaum ein Standort in NRW entwickelt sich derzeit so dynamisch wie das Umfeld der TU Dortmund: Über 300 Mio. € fließen aktuell in Neubauten auf dem Campus, darunter der rund 90 Mio. € teure Forschungsbau CALEDO (eröffnet Oktober 2025) und das Zentrum für Logistik und IT (ZLI) mit Neueröffnung im Herbst 2026. Am Wissenschafts- und Technologiecampus sind bereits heute über 300 Unternehmen mit rund 13.500 Beschäftigten angesiedelt, dazu das Fraunhofer IML und das Lamarr-Institut, eines der dauerhaft bundesgeförderten KI-Kompetenzzentren Deutschlands, beide in direkter Nähe. Der geplante H-Bahn-Ausbau zur U42 würde die Anbindung nochmals aufwerten. Für Eigentümer bedeutet das: eine dauerhaft starke und weiter wachsende solvente Mieternachfrage direkt vor der Haustür.

TU Dortmund, Technologiepark und TZDO sind in wenigen Fußminuten erreichbar, die öffentliche Verkehrsanbindung liegt unmittelbar am Objekt, REWE, dm, Ärzte und Gastronomie fußläufig. Gleichzeitig die Nähe zum A40-Autobahnkreuz: in wenigen Minuten auf der Autobahn, und dennoch ist von der Autobahn nichts zu hören. Diese Kombination aus maximaler Anbindung, fußläufiger Infrastruktur und ruhigem Wohnen macht den Standort zum Sweet Spot.