3-Zimmer-DG + ausgebauter Spitzboden mit Maisonette-Potenzial +++ provisionsfrei +++

3-Zimmer-DG + ausgebauter Spitzboden | ca. 117 m² Gesamtfläche | provisionsfrei

Objektbeschr­eibung

Diese charmante 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung in einem kleinen 3-Parteien-Anwesen bietet eine Besonderheit: Neben ca. 71 m² Wohnfläche im Dachgeschoss gehören weitere ca. 46 m² bereits ausgebaute Fläche im darüberliegenden Spitzboden zur Einheit. Insgesamt stehen damit rund 117 m² Wohn- und Nutzfläche auf zwei Ebenen zur Verfügung. Die Lage zwischen Stadtpark und Marienbergpark ist ein zusätzliches Highlight. Der Verkauf erfolgt für Käufer provisionsfrei.

Ebenfalls interessant: Optional kann eine zusätzliche Gartenfläche hinter dem Haus erworben und der Wohnung zugeordnet werden.

Das Dachgeschoss verfügt über drei Zimmer. Besonders großzügig ist das ca. 25 m² große Wohnzimmer. Hinzu kommen ein Schlafzimmer mit ca. 17 m², ein weiteres Zimmer, Küche und Badezimmer. Alle Räume sind vom Flur aus erreichbar. Die Dachschrägen geben der Wohnung ihren typischen Charakter, lassen gleichzeitig aber noch viel gut nutzbare Stellfläche.

Das Besondere: ca. 46 m² zusätzlicher Spitzboden

Über eine bereits innerhalb der Wohnung vorhandene Treppe gelangt man direkt in den ausgebauten Spitzboden. Dieser besteht aus zwei Bereichen und bietet zusammen ca. 46 m² zusätzliche Nutzfläche.
Der Spitzboden ist deutlich mehr als ein klassischer Speicher: Heizung, Elektrik und Beleuchtung sind bereits vorhanden. Mehrere Fenster und Dachflächenfenster sorgen für Tageslicht. Dadurch bieten sich schon heute verschiedene Nutzungsmöglichkeiten, etwa als Homeoffice, Hobby- oder Fitnessbereich.

Wichtig: Die ca. 46 m² im Spitzboden sind derzeit nicht als Wohnfläche genehmigt und werden ausdrücklich als Nutzfläche angeboten.
Gerade darin liegt aber auch das besondere Potenzial der Einheit. Bei Vorliegen der erforderlichen baurechtlichen Voraussetzungen und Genehmigungen könnte geprüft werden, ob der Spitzboden künftig teilweise oder vollständig als Wohnfläche genutzt werden kann. Zusammen mit den drei bestehenden Zimmern im Dachgeschoss wäre perspektivisch auch ein Wohnkonzept mit bis zu fünf Zimmern auf zwei Ebenen denkbar.
Auch die vorhandene Treppensituation bietet Gestaltungsmöglichkeiten. Im Rahmen einer Modernisierung könnte der Zugang zum Spitzboden neu gestaltet und stärker in den Wohnbereich integriert werden. So lässt sich ein individuelles Wohnkonzept mit Maisonette-Charakter schaffen.
Die Wohnung bietet eine gute Grundlage, um sie nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten. Insbesondere das Badezimmer bietet Potenzial für eine zeitgemäße Neugestaltung. In den übrigen Bereichen können bereits Renovierungs- und Schönheitsarbeiten viel verändern.

Eine Garage kann separat für 25.000 € erworben werden.

Das Gebäude umfasst lediglich drei Wohneinheiten und befand sich bislang vollständig in einer Hand. Die Wohnungen werden nun erstmals als eigenständige Eigentumswohnungen aufgeteilt und einzeln veräußert. Dadurch entsteht eine kleine Eigentümergemeinschaft mit nur drei Parteien.

Ausstattung & Highlights
• ca. 71 m² Wohnfläche im Dachgeschoss
• ca. 46 m² ausgebaute Nutzfläche im Spitzboden
• ca. 117 m² Wohn- und Nutzfläche insgesamt
• 3 Zimmer im Dachgeschoss
• zwei zusätzliche Bereiche im Spitzboden
• interne Treppe bereits vorhanden
• Heizung, Elektrik und Beleuchtung im Spitzboden
• mehrere Fenster und Dachflächenfenster
• Potenzial für ein Wohnkonzept mit bis zu 5 Zimmern*
• Maisonette-Potenzial*
• individuelle Modernisierungs- und Gestaltungsmöglichkeiten
• zentrale Gasheizung
• Garage separat erwerbbar
• zusätzliche Gartenfläche optional erwerbbar
• kleine Eigentümergemeinschaft mit nur drei Einheiten
• provisionsfreier Verkauf

*Vorbehaltlich der erforderlichen baurechtlichen Voraussetzungen und Genehmigungen.

Lage

Die Immobilie befindet sich in der Meisenbachstraße 26 im Nürnberger Stadtteil Großreuth hinter der Veste, einer gewachsenen und beliebten Wohnlage im Nürnberger Norden. Das Umfeld ist überwiegend wohnwirtschaftlich geprägt und verbindet ein angenehm ruhiges Wohngefühl mit kurzen Wegen zu Innenstadt, Einkaufsmöglichkeiten und den wichtigen Verkehrsanbindungen der Stadt.

Ein besonderer Standortvorteil ist die Nähe zu den zahlreichen Grün- und Erholungsflächen im Nürnberger Norden. Sowohl der Volkspark Marienberg als auch der Nürnberger Stadtpark sind schnell erreichbar und bieten mit weitläufigen Grünflächen, Spazierwegen, Spiel- und Freizeitmöglichkeiten einen hohen Erholungswert. Der Volkspark Marienberg zählt zu den größten Grünanlagen Nürnbergs und bietet unter anderem Spiel- und Liegewiesen sowie weitere Freizeitangebote. (Nürnberg)

Auch für Familien bietet die Lage sehr gute Voraussetzungen. Der Kindergarten St. Matthäus befindet sich direkt in der Meisenbachstraße. Darüber hinaus stehen im näheren Umfeld weitere Kindertagesstätten sowie verschiedene Grund- und weiterführende Schulen zur Verfügung. Die Friedrich-Hegel-Grundschule befindet sich ebenfalls im Stadtteil Großreuth hinter der Veste. (St. Matthäus Nürnberg)

Die Nahversorgung ist komfortabel. Supermärkte, Bäckereien, Apotheken, Ärzte, gastronomische Angebote und weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in kurzer Entfernung, insbesondere entlang der Rollnerstraße, Kilianstraße und Äußeren Bayreuther Straße. Mit dem MERCADO Nürnberg steht darüber hinaus ein größeres Einkaufszentrum mit zahlreichen Geschäften und Dienstleistungen in gut erreichbarer Nähe zur Verfügung.

Für die tägliche Mobilität ist die Lage ebenfalls attraktiv. Die Bushaltestelle Meisenbachstraße befindet sich im unmittelbaren Wohnumfeld und bietet Anschluss an das Nürnberger Busnetz. Über den Nordostbahnhof besteht zudem Anschluss an die U-Bahn-Linie U2 und damit eine komfortable Verbindung in Richtung Innenstadt, Hauptbahnhof und Flughafen. (VGN)

Die Nürnberger Innenstadt mit Altstadt, Hauptmarkt, Fußgängerzone und vielfältigen Einkaufs- und Gastronomieangeboten ist nur wenige Kilometer entfernt und sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln schnell erreichbar. Ebenso bestehen gute Verbindungen zum Nürnberger Hauptbahnhof und in weitere Teile des Stadtgebiets.

Ein weiterer Vorteil der Lage im Nürnberger Norden ist die gute Erreichbarkeit des Albrecht Dürer Airport Nürnberg. Der Flughafen ist sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln bequem erreichbar. Die U-Bahn-Linie U2 verbindet den Nürnberger Hauptbahnhof direkt mit dem Flughafen; die Fahrzeit zwischen Hauptbahnhof und Airport beträgt lediglich rund zwölf Minuten. (Airport Nürnberg)

Auch die medizinische Versorgung ist durch zahlreiche Arztpraxen, Apotheken und Krankenhäuser im Nürnberger Norden gewährleistet.

Insgesamt verbindet die Lage auf attraktive Weise ruhiges und grünes Wohnen mit den Vorzügen einer zentralen Stadtlage. Kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten, Kinderbetreuung, Schulen und Naherholung sowie die gute Anbindung an Innenstadt, Hauptbahnhof und Flughafen machen Großreuth hinter der Veste zu einer besonders vielseitigen Wohnlage.