Liebevoll modernisierte DG-Wohnung mit hochwertiger Qualitätsküche, Garten & zusätzlichem Dachzimmer - Privatverkauf, keine Maklerprovision

Eckdaten

- ca. 70 m² Wohnfläche

- 3 Zimmer + beheizetes Homeoffice-/Arbeitszimmer

- Tageslichtbad mit Badewanne und separater Dusche

- Hochwertige Ballerina-Einbauküche inklusive

- Glasfaser bis in die Wohnung verlegt

- Gemeinschaftsgarten

- Energieeffizienzklasse C

- Verfügbarkeit nach Absprache

Beschreibung
Diese gepflegte Dachgeschosswohnung befindet sich in einem Dreifamilienhaus in Karlsbad-Spielberg und verbindet den besonderen Charme einer Dachgeschosswohnung mit einer durchdachten Raumaufteilung, viel Tageslicht und zahlreichen praktischen Stauraumlösungen.

Das Gebäude wurde 1968 errichtet. Das Dachgeschoss wurde Anfang der 1990er Jahre zu Wohnraum ausgebaut und bietet dadurch einen deutlich moderneren Wohnstandard als das ursprüngliche Baujahr vermuten lässt.

Die Wohnung wird derzeit von mir selbst bewohnt und wurde mit viel Sorgfalt sowie einem hohen Qualitätsanspruch modernisiert. Durch eine unerwartete berufliche Veränderung ergibt sich nun ein Wohnortwechsel, weshalb ich die Wohnung bereits kurze Zeit nach dem Erwerb wieder zum Verkauf anbiete.

Alle Modernisierungen wurden ausschließlich für die Eigennutzung vorgenommen. Die Wohnung befindet sich in einem sehr guten Zustand und kann nach Absprache ohne weitere Renovierungsarbeiten unmittelbar selbst bezogen oder vermietet werden.

Ausstattung

- ca. 70 m² Wohnfläche

- drei gut geschnittene Wohnräume

- zusätzliches beheiztes Zimmer unter der Schräge – ideal als Homeoffice oder Arbeitszimmer
- gemütliche Wohnküche & hochwertige Einbauküche mit schönem Blick nach Westen

- mittig gelegene Diele mit Zugang zu allen Räumen

- direkt von der Wohnung zugänglicher Spitzboden als praktischer Stauraum mit Sondernutzungsrecht

- zusätzliche Stauräume in den Dachschrägen der beiden großen Zimmer
- der Wohnung zugeordenete Außenstellplatzfläche
- Möglichkeit zur Errichtung eines Balkons gemäß notarieller Regelung; Balkon derzeit nicht vorhanden

- helles Tageslichtbad mit Badewanne und separater Dusche
- Badezimmer aus den 1990er Jahren in gepflegtem Zustand
- Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierverglasung

- Buchenparkett in den Wohnräumen (ca. 2013/2016)

- Forbo-Marmoleum-Naturboden in Küche und zusätzlichem Zimmer

- zwei VELUX-Dachfenster mit Außenrollläden

- maßgefertigte Insektenschutzrollos und Original-VELUX-Rollos (Verdunkelung bzw. Blendschutz)

- maßgefertigte New-Shades-Sicht- und Blendschutzrollos in Küche und Bad

- Glasfaseranschluss bis in die Wohnung
- SAT-Anlage vorhanden
- eigener, großzügiger Kellerraum

- Öl-Zentralheizung
- Solarthermieanlage zur Unterstützung der Warmwasserbereitung vorhanden; derzeit außer Betrieb, Wartung bzw. Nachfüllen der Wärmeträgerflüssigkeit erforderlich

- Endenergieverbrauch laut Energieausweis: 85,20 kWh/(m²·a)
- Primärenergieverbrauch laut Energieausweis: 93,7 kWh/(m²·a)
- Baujahr Wärmeerzeuger: 2002
- Außenfassade mit ca. 10cm Wärmedämmung

Besonderes Highlight: Die Küche
Die hochwertige Einbauküche der deutschen Qualitätsmarke Ballerina mit freundlichen jadefarbenen Fronten bildet das Herzstück der Wohnung. Ballerina gehört zu den
renommierten deutschen Küchenherstellern und wurde mehrfach für Qualität, Verarbeitung und Preis-Leistungs-Verhältnis ausgezeichnet. Die Küche wurde für die Eigennutzung geplant und verfügt nahezu ausschließlich über komfortable Auszugsschränke sowie einen ergonomisch auf Augenhöhe eingebauten Backofen. Der Miele-Geschirrspüler und die übrigen Einbaugeräte verbleiben in der Wohnung. Der Erwerber spart sich damit die Planung, Bestellung und Montage einer neuen Einbauküche.

Modernisierungen­

- hochwertige Ballerina-Einbauküche
- ein Zimmer neu tapeziert, mehrere Räume frisch gestrichen
- neuer hochwertiger Naturboden in Küche und Dachzimmer verlegt
- Badezimmerdecke erneuert

- hochwertige Glas-Duschabtrennung und Duschkabine erneuert

- Sanitärdetails modernisiert

- neues Sicherheitsschloss eingebaut

- Glasfaser bis in die Wohnung verlegt

- zahlreiche Schönheitsreparaturen durchgeführt

Gebäude
Dreifami­lienhaus, Baujahr 1968, Dachgeschossausbau Anfang der 1990er Jahre. Die Wohnanlage wurde laufend instand gehalten und modernisiert. Unter anderem wurden 2005 die Fassade gedämmt (10cm) sowie Fenster und Hauseingangstür erneuert. Insgesamt präsentiert sich die Wohnanlage in einem gepflegten Zustand.

Garten und Stellplatz
Der Gemeinschaftsgarten wird derzeit faktisch so genutzt, dass dieser Wohnung eine Gartenhälfte allein zur Verfügung steht.

Zur Wohnung gehört gemäß Teilungserklärung ein zugeordneter Außenstellplatz. Dieser wurde bislang nicht angelegt und wird derzeit als Gartenfläche genutzt. Eine Herstellung des Stellplatzes ist grundsätzlich möglich.

Weitere Hinweise

- Nichtraucherwohnung

- Verfügbarkeit nach Absprache

- Privatverkauf – keine Maklerprovision
- Waschmaschinenanschluss im Bad; alternativ kann unkompliziert ein Anschluss im Keller hergestellt werden
Lage
Karlsbad-Spielberg­ liegt reizvoll auf einer Anhöhe zwischen Karlsruhe und dem Nordschwarzwald und verbindet naturnahes Wohnen mit einer sehr guten Infrastruktur. Die S11 ist in wenigen Gehminuten erreichbar und bietet regelmäßige Direktverbindungen nach Langensteinbach, Ettlingen und Karlsruhe. Direkt im Ort befinden sich Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf (u. a. Netto und Bäckereien), ärztliche Versorgung sowie weitere Einrichtungen des täglichen Lebens. Das benachbarte Langensteinbach bietet in wenigen Fahrminuten ein umfangreiches Einkaufsangebot mit mehreren Supermärkten, Biomarkt, Baumarkt, Gartencenter, Elektrofachhandel, Postfiliale,
Geldautomaten und weiteren Dienstleistungen. Direkt vor der Haustür beginnen zahlreiche Wander- und Spazierwege.