fast 7% Rendite - Vermietete 2-Zi.ETW inkl. Mietzuschuss, AfA 4 % möglich, provisionsfrei

Vermietete 2-Zimmer-Wohnung mit 59 m² im 3. OG in Bochum-Wattenscheid, provisionsfrei

Zum Verkauf steht eine vermietete 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit 58,73 m² Wohnfläche im 3. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Bochum-Wattenscheid. Wohn- und Schlafzimmer sind mit rund 18 m² beide großzügig geschnitten und blicken ins Grüne. Die separate Küche mit 11 m² bietet Platz für einen Esstisch, das Bad hat ein Fenster. Die Wohnung hat eine eigene Gas-Etagenheizung und einen Kellerraum. Sie liegt im obersten Vollgeschoss; mit dem laufenden Ausbau des Dachgeschosses wird die Decke darüber gedämmt. Ein Stellplatz im Hof kann für 5.000 € dazugekauft werden.

Vermietung
Die Wohnung ist seit Mai 2022 vermietet. Die Nettokaltmiete wurde 2026 auf 401,70 € angepasst und wird so gezahlt. Sie kaufen eine Wohnung, die vom ersten Tag an Miete bringt.

Mietzuschuss, einfach erklärt
Weil die Miete gerade erst angepasst wurde und eine weitere Erhöhung erst in einigen Jahren möglich ist, zahlen wir Ihnen als Verkäufer für die ersten drei Jahre einen Mietzuschuss von insgesamt 4.000 €. Das sind 111,11 € pro Monat zusätzlich zur Miete, 36 Monate lang. Ihre Einnahme liegt damit in den ersten drei Jahren bei 512,81 € pro Monat, das entspricht 6,91 % Rendite auf den Kaufpreis. Ab dem vierten Jahr läuft die reguläre Miete weiter (5,42 % Rendite, Stand heute). Der Zuschuss ist im Kaufpreis enthalten und wird im notariellen Kaufvertrag festgeschrieben.

Potenzial
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Mit 6,84 €/m² liegt die Miete unter dem heutigen Angebotsniveau in Wattenscheid von rund 8,27 €/m². Bei einem Mieterwechsel kann die Wohnung zu Marktkonditionen neu vermietet werden; eine ähnlich große, 2026 sanierte Wohnung im selben Haus wurde zuletzt für 11 €/m² vermietet. Mit rund 1.515 €/m² kaufen Sie deutlich unter dem durchschnittlichen Angebotspreis im Ortsteil.

Steuern
Für die Wohnung wird ein Gutachten zur Restnutzungsdauer erstellt. Wir gehen davon aus, dass damit eine Gebäude-AfA von mindestens 4 % jährlich statt der üblichen 2 % ansetzbar ist (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Beispiel: 71.200 € Gebäudeanteil × 4 % = 2.848 € Abschreibung pro Jahr. Keine Steuerberatung, bitte mit Ihrem Steuerberater abstimmen.

Haus und Gemeinschaft
Baujahr 1954, Massivbau, Energieeffizienzklasse C. Die Eigentümergemeinschaft wurde 2026 neu gegründet. Der Verkäufer zahlt je verkaufter Wohnung 1.000 € in die Instandhaltungsrücklage ein, nach Verkauf aller elf Wohnungen sind das 11.000 €. Für die Fassade liegt ein Kostenvoranschlag über rund 18.000 € vor; über das Hof- und Fassadenprogramm der Stadt Bochum können bis zu 50 % der förderfähigen Kosten bezuschusst werden. Ob die Sanierung durchgeführt wird, entscheidet die Eigentümergemeinschaft, eine Sonderumlage ist nicht beschlossen. Das Dachgeschoss ist verkauft und wird ausgebaut, die Kosten trägt allein dessen Eigentümer. Hausgeld 171,57 € pro Monat. Weitere Wohnungen im Haus stehen zum Verkauf, Paketpreis auf Anfrage.

Die Wohnung liegt im Ortsteil Günnigfeld im Bochumer Stadtbezirk Wattenscheid, einem gewachsenen Wohnviertel mit Mehrfamilienhäusern der Nachkriegszeit und nachbarschaftlicher Atmosphäre. Ein Supermarkt ist in wenigen Gehminuten erreichbar, das Wattenscheider Zentrum mit Ärzten, Apotheken, Cafés und weiteren Einkaufsmöglichkeiten liegt in unmittelbarer Nähe. Grundschule, weiterführende Schule und Kita befinden sich im Viertel.

Die nächste Bushaltestelle ist nur wenige Gehminuten entfernt; über mehrere Buslinien, den Bahnhof Wattenscheid und die Autobahnen A 40 und A 448 sind Bochum, Essen und Gelsenkirchen schnell erreichbar. Grünflächen in der Umgebung sorgen für Naherholung, Glasfaser und 5G sind gut ausgebaut.

Das Quartier ist ein stabiles Mieterviertel im bezahlbaren Segment, entsprechend gering ist das Leerstandsrisiko. Bochum zählt rund 365.000 Einwohner und ist mit der Ruhr-Universität und mehreren Hochschulen ein bedeutender Bildungsstandort im Ruhrgebiet.