Vermietete 4-Zi.-ETW in Bochum: 6,71 % Rendite inkl. Mietzuschuss, AfA 4 % möglich, provisionsfrei

Vermietete 4-Zimmer-Wohnung mit 96 m² und zwei Bädern in Bochum-Wattenscheid, provisionsfrei

Zum Verkauf steht die größte Wohnung des Hauses: eine vermietete 4-Zimmer-Eigentumswohnung mit 96,12 m² Wohnfläche im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Bochum-Wattenscheid, entstanden aus der Zusammenlegung zweier Wohnungen. Sie bietet vier Zimmer (Wohnen 17 m², Schlafen 20 m² und 14 m², Arbeiten 16 m²), eine separate Küche mit Essplatz und zwei Bäder mit Fenster, eines mit Wanne, eines mit Dusche. Zwei Zimmer lassen sich über eine breite Schiebetür verbinden. Die Wohnung wurde 2010 renoviert, die eigene Gas-Etagenheizung 2024 erneuert. Ein Kellerraum gehört dazu, ein Stellplatz im Hof kann für 5.000 € dazugekauft werden.

Vermietung
Die Wohnung ist seit September 2020 vermietet. Die Nettokaltmiete wurde zum 01.10.2026 auf 574,00 € angepasst, die Zustimmung der Mieter liegt vor. Sie kaufen eine Wohnung, die vom ersten Tag an Miete bringt.

Mietzuschuss, einfach erklärt
Weil die Miete gerade erst angepasst wurde und eine weitere Erhöhung erst in einigen Jahren möglich ist, zahlen wir Ihnen als Verkäufer für die ersten drei Jahre einen Mietzuschuss von insgesamt 4.500 €. Das sind 125,00 € pro Monat zusätzlich zur Miete, 36 Monate lang. Ihre Einnahme liegt damit in den ersten drei Jahren bei 699,00 € pro Monat, das entspricht 6,71 % Rendite auf den Kaufpreis. Ab dem vierten Jahr läuft die reguläre Miete weiter (5,51 % Rendite, Stand heute). Der Zuschuss ist im Kaufpreis enthalten und wird im notariellen Kaufvertrag festgeschrieben.

Potenzial
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Mit 5,97 €/m² liegt die Miete unter dem heutigen Angebotsniveau in Wattenscheid von rund 8,27 €/m². Bei einem Mieterwechsel kann die Wohnung zu Marktkonditionen neu vermietet werden; Vier-Zimmer-Wohnungen mit zwei Bädern sind im Quartier selten. Mit rund 1.300 €/m² kaufen Sie weit unter dem durchschnittlichen Angebotspreis im Ortsteil. Nach Ablauf der Sperrfrist ist die Wohnung auch für Familien zur Eigennutzung interessant.

Steuern
Für die Wohnung wird ein Gutachten zur Restnutzungsdauer erstellt. Wir gehen davon aus, dass damit eine Gebäude-AfA von mindestens 4 % jährlich statt der üblichen 2 % ansetzbar ist (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Beispiel: 100.000 € Gebäudeanteil × 4 % = 4.000 € Abschreibung pro Jahr. Keine Steuerberatung, bitte mit Ihrem Steuerberater abstimmen.

Haus und Gemeinschaft
Baujahr 1954, Massivbau, Energieeffizienzklasse C. Die Eigentümergemeinschaft wurde 2026 neu gegründet. Der Verkäufer zahlt je verkaufter Wohnung 1.000 € in die Instandhaltungsrücklage ein, nach Verkauf aller elf Wohnungen sind das 11.000 €. Für die Fassade liegt ein Kostenvoranschlag über rund 18.000 € vor; über das Hof- und Fassadenprogramm der Stadt Bochum können bis zu 50 % der förderfähigen Kosten bezuschusst werden. Ob die Sanierung durchgeführt wird, entscheidet die Eigentümergemeinschaft, eine Sonderumlage ist nicht beschlossen. Das Dachgeschoss ist verkauft und wird ausgebaut, die Kosten trägt allein dessen Eigentümer. Hausgeld 221,42 € pro Monat. Weitere Wohnungen im Haus stehen zum Verkauf, Paketpreis auf Anfrage.

Lage

Die Wohnung liegt im Ortsteil Günnigfeld im Bochumer Stadtbezirk Wattenscheid, einem gewachsenen Wohnviertel mit Mehrfamilienhäusern der Nachkriegszeit und nachbarschaftlicher Atmosphäre. Ein Supermarkt ist in wenigen Gehminuten erreichbar, das Wattenscheider Zentrum mit Ärzten, Apotheken, Cafés und weiteren Einkaufsmöglichkeiten liegt in unmittelbarer Nähe. Grundschule, weiterführende Schule und Kita befinden sich im Viertel.

Die nächste Bushaltestelle ist nur wenige Gehminuten entfernt; über mehrere Buslinien, den Bahnhof Wattenscheid und die Autobahnen A 40 und A 448 sind Bochum, Essen und Gelsenkirchen schnell erreichbar. Grünflächen in der Umgebung sorgen für Naherholung, Glasfaser und 5G sind gut ausgebaut.

Das Quartier ist ein stabiles Mieterviertel im bezahlbaren Segment, entsprechend gering ist das Leerstandsrisiko. Bochum zählt rund 365.000 Einwohner und ist mit der Ruhr-Universität und mehreren Hochschulen ein bedeutender Bildungsstandort im Ruhrgebiet.