Helle 4-Zimmer-Wohnung mit Balkon, 38m² Hobbyraum und TG-Stellplatz - frei ab sofort in Straubing

PROVISIONSFREI VOM EIGENTÜMER:
Großzügige 4-Zimmer-Wohnung mit Süd-Loggia, Tiefgaragen-Stellplatz und außergewöhnlichem 38 m² großen Hobbyraum!

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause mit enormem Potenzial! Diese gut geschnittene Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1976 überzeugt durch eine Wohnfläche von ca. 94 m², einen durchdachten Grundriss und seltene Extras, die Sie kaum ein zweites Mal finden.

DAS HIGHLIGHT: MEHR ALS NUR EINE WOHNUNG
Zu dieser Wohnung gehört nicht nur ein eigener Tiefgaragen-Einzelstellplatz, sondern auch ein ca. 38 m² großer, beheizter Hobbyraum im Untergeschoss (eigenes Sondereigentum!). Dank eines Fensterbands mit natürlichem Tageslichteinfall, Heizkörpern und Stromanschluss bietet dieser Raum einen unvergleichlich hohen Mehrwert. Ob als professionelles Homeoffice, Fitnessraum, privates Studio, Werkstatt oder großzügiger Freizeitbereich – hier gewinnen Sie eine Fläche hinzu, die weit über den Nutzen eines gewöhnlichen Kellerabteils hinausgeht.

DIE WOHNUNG IM DETAIL:
* Großzügiges, lichtdurchflutetes Wohnzimmer mit direktem Zugang zur sonnigen Loggia.
* Sonnige Ausrichtung nach Süden mit Blick ins Grüne.
* Drei flexibel nutzbare Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer.
* Separate Küche mit kurzen Wegen zum Wohn- und Essbereich.
* Badezimmer mit Badewanne sowie ein separates Gäste-WC.
* Praktischer Flur mit integriertem Einbauschrank für zusätzlichen Stauraum.
* Eigenes, separates Kellerabteil.

SOLIDE BAUSUBSTANZ & GEPFLEGTE WEG:
Die Eigentümergemeinschaft hat das Gebäude laufend instand gehalten. Wichtige Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum wurden bereits erfolgreich umgesetzt:
* 2022: Einbau einer neuen, modernen Zentralheizung.
* 2009: Austausch der Fenster gegen doppelverglaste Kunststoff-Isolierglasfenster samt Rollos.
* Treppenhaus, Tiefgarage und Außenanlagen befinden sich in einem gepflegten Zustand.

Finanziell solide Eigentümergemeinschaft:
Zum 31.12.2024 wies die Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage von ca. 133.797 € aus. Der rechnerisch auf die Wohnung inklusive Hobbyraum entfallende Rücklagenanteil betrug zu diesem Stichtag ca. 6.191 €.

Die monatliche Instandhaltungsrücklagen-Zufüh­rung beträgt 96,60 € (Wohnung + Hobbyraum + Tiefgaragen-Stellplatz) und ist bereits im Hausgeld enthalten. Die nicht umlagefähigen Nebenkosten betragen ca. 93,63 € monatlich.

IHRE CHANCE ZUR INDIVIDUELLEN GESTALTUNG:
Die Wohnung ist unbewohnt und wird komplett geräumt übergeben. Die Innenausstattung (Elektrik, Bodenbeläge, Sanitäreinrichtungen) entspricht überwiegend dem Baujahr und bietet Handwerkern, Paaren oder Familien die ideale weiße Leinwand: Gestalten Sie Böden, Wände und Bäder exakt nach Ihren Wünschen, ohne erst teure Umbauten früherer Besitzer bezahlen zu müssen.

KEINE MAKLERPROVISION:
Sie kaufen direkt von privat. Das spart Ihnen mehrere tausend Euro an Kaufnebenkosten!

Kaufpreis Wohnung: 280.000 € · Tiefgaragen-Stellplatz: 14.000 €
Gesamtkaufpreis: 294.000 €. Der 38 m² große, beheizte Hobbyraum im Untergeschoss ist als Sondereigentum im Kaufpreis der Wohnung enthalten.

Alle drei Bestandteile – Wohnung, Tiefgaragen-Stellplatz und Hobbyraum – werden ausschließlich im Paket veräußert, nicht einzeln.

VIRTUELLE 360°-BESICHTIGUNG:
Sparen Sie Zeit und machen Sie sich vorab ein realistisches Bild. Es steht Ihnen ein vollständiger, interaktiver 360°-Rundgang zur Verfügung.

Ruhige, gewachsene Wohnlage im beliebten Straubinger Süden mit perfekter Infrastruktur!

Die Immobilie befindet sich in der Oskar-von-Miller-Straße 40 im südlichen Stadtgebiet von 94315 Straubing. Die Umgebung zeichnet sich durch ein ruhiges, angenehmes und familienfreundliches Wohnumfeld aus, das von gepflegten Mehrfamilienhäusern, Grünflächen und altem Baumbestand geprägt ist.

HERVORRAGENDE VERKEHRSANBINDUNG:
* Schnelle Anbindung an das überregionale Straßennetz: Über die nahegelegene B8 sowie den Alfred-Dick-Ring erreichen Sie die Autobahn A3 (Regensburg–Passau) und die B20 in wenigen Fahrminuten.
* Öffentlicher Nahverkehr: Der Haltepunkt Straubing-Süd sowie mehrere Stadtbuslinien sind fußläufig schnell erreichbar und garantieren eine zügige Verbindung in die Innenstadt und zum Hauptbahnhof.

ALLTAG & EINKAUFEN:
Alles für den täglichen Bedarf befindet sich in unmittelbarer Nähe:
* Supermärkte, Discounter, Bäckereien, Metzgereien und Apotheken sind in wenigen Minuten erreichbar.
* Ärzte, Bankfilialen und diverse Dienstleister gewährleisten eine lückenlose Nahversorgung.

FAMILIE & BILDUNG:
* Kindergärten, Grundschulen sowie weiterführende Schulen (Mittelschulen, Realschulen und Gymnasien) sind im Stadtgebiet vorhanden und mit dem Fahrrad oder Bus unkompliziert erreichbar.
* Für Studierende und Wissenschaftler ist der TUM-Campus Straubing für Biotechnologie und Nachhaltigkeit bequem erreichbar.

FREIZEIT, ERHOLUNG & LEBENSQUALITÄT:
Straubing bietet als traditionsreiche Gäubodenstadt eine herausragende Lebensqualität. Die historische Innenstadt mit ihrem malerischen Stadtplatz, vielfältigen Cafés, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten liegt nur wenige Auto- oder Fahrradminuten entfernt. Der Stadtpark, die Donauauen sowie zahlreiche Sportvereine und Naherholungsgebiete laden zu Spaziergängen, Radtouren und sportlichen Aktivitäten im Freien ein.