Jugendstil-Villa mit Zukunft und Geschichte - 380qm - Effizienzklasse A+ / provisionsfrei

Villa mit Jugendstil-Charakter in einer der ruhigsten und begehrtesten Villenlagen der Hamburger Elbvororte. Ursprünglich ein Stallgebäude (Substanz nach Angaben der Voreigentümer ca. 1877), später ein einfaches Wohnhaus und in den Jahren 2023 und 2024 grundlegend saniert und in Teilen neu errichtet. Grundmauern von Keller und Erdgeschoss wurden erhalten und ertüchtigt, Ober- und Dachgeschoss neu aufgesetzt, der Keller vertieft und mit einem nachträglichen Streifenfundament versehen. Erst durch diese Arbeiten ist der heutige Jugendstil-Charakter entstanden — klassischer Charme in Kombination mit der Technik eines Neubaus.

Das Objekt bietet rund 380 m² Wohnfläche (380,16 m², Angabe der Eigentümer, nicht amtlich nachgemessen) auf einem rund 711 m² großen Grundstück, das aus drei Flurstücken zusammengelegt ist. Verteilt auf Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss und Keller stehen 11,5 Zimmer, drei Badezimmer und ein zusätzliches Gäste-WC zur Verfügung.

Im Erdgeschoss empfängt ein Windfang mit Via-Zementfliesen; von der Diele führen Doppelflügeltüren in einen großzügig geschnittenen, verbundenen Wohn- und Essbereich sowie in zwei separate Arbeitszimmer. Die Landhausküche ist mit Küchenblock, Quarzit-Arbeitsplatte, Via-Zementfliesen und einem Frühstücksplatz am Fenster ausgestattet. Eine überdachte Veranda verbindet das Haus mit dem Garten; ihre Holzbalken stammen aus dem alten Heuboden des Hofes und wurden bewusst wiederverwendet.

Das Obergeschoss nimmt zwei bis drei Schlafzimmer auf, davon eines mit Ankleide, dazu einen Raum mit besonderer Deckenhöhe, der sich als Yoga-, Musik- oder Lesezimmer nutzen lässt. Das Hauptbad bietet eine freistehende Wanne im antiken Stil, eine bodengleiche Dusche und einen handbemalten Waschtisch. Das Kinderzimmer besitzt ein eigenes Wannenbad sowie eine Galerie, erreichbar über eine gusseiserne Wendeltreppe. Von der mittleren Ebene aus wird die Dachterrasse mit Naturstein-Belag erschlossen.

Das Dachgeschoss steht flexibel für Au-pair oder Gäste zur Verfügung; ein kleines Duschbad ist bereits vorhanden, Anschlüsse für eine Pantryküche sind vorbereitet. Im Keller finden sich die Technik- und Hauswirtschaftsräume sowie reichlich Stauraum.

Durchgängig fallen hohe Decken mit Stuck, ein gebeizter Eichenparkettboden, handgefertigte Türen und eine Dreifachverglasung ins Auge. Das Haus ist mit einer Wärmepumpe und einer Photovoltaik-Dachziegel-Anlage­ ausgestattet und erreicht die Energieeffizienzklasse A+ bei einem Endenergiebedarf von 25,8 kWh/(m²·a) laut Bedarfsausweis — die Betriebskosten sind entsprechend niedrig.

Hinweis zum Objektzustand: Das Haus wird als „teilsaniert" angeboten. Einige Arbeiten sind bewusst nicht abgeschlossen — der Kamin ist baulich vorbereitet, aber nicht fertiggestellt; das Geländer der Dachterrasse (Absturzsicherung) ist noch zu ergänzen; die Pantryküche im Dachgeschoss ist nur vorbereitet; eine Alarmanlage ist technisch vorgerichtet, die Zentrale selbst noch nicht installiert. Das Objekt wird in diesem Zustand verkauft. Eine detaillierte Aufstellung des Sanierungsumfangs wird als Anlage zum Kaufvertrag beigefügt.

Angebot provisionsfrei, direkt von den Eigentümern.

Die Villa liegt in einer der ruhigsten und begehrtesten Villenlagen der Hamburger Elbvororte. Alte Baumbestände, eine gewachsene Nachbarschaft und die Nähe zur Elbe prägen das Umfeld.

Rund um das Haus befinden sich einige der schönsten Grünflächen der Stadt: der Hirschpark, der Loki-Schmidt-Garten der Universität Hamburg (Botanischer Garten) und — fußläufig gut erreichbar — der Jenischpark, der zum Naturschutzgebiet Flottbektal zählt und als ältester englischer Landschaftspark Hamburgs mit dem Jenisch-Haus und dem Kunstforum Ernst-Barlach-Haus zu einem der besonderen Orte der Elbvororte gehört. Der Westerpark liegt gleich nebenan, das Elbufer bei Teufelsbrück mit Fähranleger und Elbspaziergang ist in Laufweite.

Der Dorfkern Nienstedten mit Apotheke, Bäckerei, kleineren Geschäften, Gastronomie und einem Öko-/Bio-Wochenmarkt (Food Lovers Market, freitags 9–12:30 Uhr) ist gut zu Fuß erreichbar; der Nienstedtener Marktplatz liegt ca. 850 m entfernt. Für den täglichen Bedarf bietet der Hofladen „HYGGE the Farm" in ca. 500 m Entfernung regionale Lebensmittel; das Elbe-Einkaufszentrum ist ca. 2,5 km entfernt. Hausärzte und Apotheken sind in weniger als einem Kilometer erreichbar. Für Übernachtungsgäste empfiehlt sich das renommierte Hotel Louis C. Jacob an der Elbchaussee.

Verkehrstechni­sch ist die Lage ausgewogen: Die S-Bahn-Station Klein Flottbek (Linie S1) ist in ca. 12 Gehminuten erreichbar — die Bahn ist damit angenehm außer Hörweite. Im Umfeld der Kanzleistraße liegen mehrere Bushaltestellen in weniger als einem Kilometer, bedient u. a. durch die Linien 12, 115 und 286. Die A7-Anschlussstelle Hamburg-Othmarschen ist ca. 4 km entfernt und liegt unmittelbar nördlich des Elbtunnels — nach Süden geht es damit direkt in Richtung Niedersachsen, nach Norden Richtung Schleswig-Holstein.

Für Familien ist die Lage besonders attraktiv: Die Grundschule Schule Schulkamp ist in ca. 600 m erreichbar, das Jenisch-Gymnasium in ca. 1,5 km, das Christianeum in ca. 1,5–2 km, die International School of Hamburg in ca. 2 km. Die Kita Tante D Nienstedten liegt in ca. 550 m Entfernung.

Alle Entfernungs- und Zeitangaben verstehen sich als Circa-Werte ohne Gewähr.