HELLE 2-ZIMMER-WOHNUNG MIT SÜDBALKON

Lage

Ruhige, straßenabgewandte Südlage an der Grenze zwischen Giesing und Ramersdorf. Einkauf, Ärzte und Fitnessstudios sind in direkter Umgebung. Die Tram- und Bushaltestelle Chiemgaustraße ist in ca. 5 Gehminuten erreichbar, der U-/S-Bahnhof Giesing in ca. 10 Minuten. Über den Mittleren Ring sind Innenstadt und Ausfallstraßen schnell erreichbar, die Isar liegt in etwa 10 Radminuten entfernt. Vom Südbalkon blicken Sie frei auf die Gartenanlage.

Ausstattung

- 2 Zimmer (Wohnzimmer, Schlafzimmer) mit ca. 42 m² Wohnfläche im 2. Obergeschoss, bequem mit dem Aufzug erreichbar
- helles, komplett nach Süden ausgerichtetes Wohnzimmer mit offener, hochwertiger Einbauküche (2017)
- durchgehender Laminatboden in den Wohnräumen (2017), Fliesen in Bad und Flur
- sämtliche Innentüren 2017 erneuert
- Bad mit Badewanne (Duschbrause), deckenhoch gefliest, Waschbecken und WC 2017 erneuert
- Südbalkon (ca. 3,8 m²) mit freiem Blick auf die Gartenanlage
- eigenes Kellerabteil, Fahrrad- und Kinderwagenraum
- trockene Waschküche im Keller mit wohnungseigenem Anschluss für Waschmaschine und Trockner
- Tiefgaragen-Duplexstellplatz (unterer Platz) mit Zugang im Haus, zulässige Fahrzeuggröße lt. Hersteller: L 5,00 m, B 1,90 m, H 1,50 m, 2,0 t
- Erdgas-Zentralheizung
Zustand

Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1994 und wurde 2017 umfassend modernisiert (Küche, Boden, Innentüren, Waschbecken und WC). Der Personenaufzug wurde 2023 modernisiert.

Neue Fenster Ende Oktober 2026

Die Eigentümergemeinschaft hat im Mai 2026 die Erneuerung sämtlicher Fenster und der Hauseingangstür beschlossen. Der Einbau erfolgt Ende Oktober 2026. Die Finanzierung ist über eine beschlossene Sonderumlage gesichert, den auf die Wohnung entfallenden Anteil hat der Verkäufer bereits vollständig bezahlt. Der Käufer übernimmt die Wohnung also ohne offene Sonderumlage für diese Maßnahme. Der Energieausweis berücksichtigt die neuen Fenster noch nicht.

Kaufpreis

Die Wohnung kostet 375.000 € (ca. 8.929 €/m²). Der Tiefgaragen-Duplexstellplatz kommt mit 20.000 € dazu. Der Gesamtkaufpreis liegt damit bei 395.000 €. Der Verkauf erfolgt privat, ohne Maklerprovision für den Käufer.

Hausgeld

Das Hausgeld beträgt monatlich 320,63 € (Wohnung 266,85 €, Garage 53,78 €). Davon sind 125,99 € umlagefähig und 194,64 € nicht umlagefähig, darin enthalten 120,33 € Rücklagenzuführung. Die Instandhaltungsrücklage lag zum 31.12.2025 bei 66.109,13 € (Haupt-WEG) und 20.541,62 € (Garage).

Vermietung

Die Wohnung ist seit 01.01.2025 unbefristet vermietet: Kaltmiete 1.050 € (25,00 €/m²) plus 90 € Garage, Nebenkostenvorauszahlung 150 €, Kaution 3.000 €. Der Mietvertrag geht gemäß § 566 BGB unverändert auf den Käufer über. Die Jahresnettokaltmiete inkl. Garage beträgt 13.680 €, die Bruttomietrendite ca. 3,5 %, der Kaufpreisfaktor 28,9 und die Nettomietrendite nach nicht umlagefähigem Hausgeld ca. 2,9 %.

Wohnanlage und Energieausweis

16 Wohneinheiten, 16 Stellplätze, ca. 730 m² Grundstücksfläche. Energieausweis: Verbrauchsausweis, Effizienzklasse E, 132,65 kWh/(m²·a), Energieträger Erdgas, Baujahr 1994, gültig bis 11.10.2027.