Zweifamilienhaus /großzügiges Einfamilienhaus

Eckdaten & Kennzahlen:

* Objekttyp: Zweifamilienhaus / großzügiges Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte,volle 2 Etagen ohne Dachschrägen)

* Wohnfläche: 150 m² (2 × 75 m²)
* Nutzfläche: 75 m² im sauberen, trockenen Vollkeller

* Grundstück: 578 m² Traumgrundstück in perfekter Süd-West-Ausrichtung (GRZ 0,4 laut Bauunterlagen von 1964)

* Zustand: Vollständig kernsaniert (Dach inkl. Dämmung, Isolierglasfenster, gepflasterte Zufahrt, neues Garagentor, erneuerte Elektroinstallation ca.2005)
* Energetisch optimiert:Gezielte Innendämmung relevanter Außenwände für minimale Wärmeverluste
* Heizung: Zukunftssichere Pelletheizung (Einbau 2021/22 ) – 100 % unabhängig von Öl & Gas, voll GEG-konform
* Parken: Elektrifizierte Einzelgarage + zusätzlicher Pkw-Außenstellplatz

* Verkaufspreis: 719.000 € VB (Rechnerischer Substanzwert: 740.000 €)

* Courtage: Provisionsfrei vom Eigentümer (Sie sparen ca. 26.000 € Maklergebühren)

DIE HIGHLIGHTS AUF EINEN BLICK:
* Umfassend kernsaniert: Neues Dach (inkl. Dämmung), neue Isolierglasfenster, neu gepflasterte Einfahrt, neues Garagentor, neue Elektroinstallation ca. 2005
* Zukunftssichere Pelletheizung (2021/22): Nahezu neuwertig, vollkonform mit aktuellen Umweltauflagen (GEG)
* Keine Dachschrägen: Volle Raumhöhe in allen Geschossen
* Sonnengrundstück: 578 m² nach Süd-Westen ausgerichtet
* Bequemes Parken: Garage elektrifiziert + Außenstellplatz

* Provisionsfrei: Direkter Kauf vom Eigentümer ohne Makleraufschlag
PREIS / BEWERTUNG: Der rechnerische Gesamtwert der Immobilie (578 m² Grundstück in gefragter Süd-West-Lage Brühl-Mitte + voll kernsanierte Bausubstanz) liegt gemäß aktueller Bodenrichtwertanalyse und Bausubstanzbewertung bei ca. 740.000 €. Um der bestehenden Befristung bei der Gesamteigennutzung Rechnung zu tragen, bieten wir das Objekt zu einem attraktiven Vorzugspreis von 719.000 € (VB) an

RAUMAUFTEILUNG & MIETSITUATION:
* Erdgeschosswohnung (ca.75 m² Wfl.):
3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Zugang zu Terrasse & Garten, Stellplatz
Status: Verlässlich vermietet (Mietdauer ca.2,5 Jahre) Die Mieteinnahmen fließen pünktlich ab dem ersten Tag.
* Option: Der Erwerber kann nach Eigentumsübergang unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von 3 Monaten Eigenbedarf anmelden, um die Wohnung samt Garten selbst zu beziehen.
Obergeschosswohnung (ca. 75 m² Wfl.):
3 Zimmer, Küche, Diele, Bad, Balkon
* Status: Seit rund 30 Jahren an ein sehr angenehmes, betagtes Ehepaar vermietet. Sehr herzliches Mietverhältnis.
* Ihr Vorteil: Verlässliche Mieteinnahmen senken Ihre monatliche Bankrate spürbar
* Zukunftsperspektive: Perfekt für Eigennutzer, die das EG selbst bewohnen und das OG als Tilgungshilfe nutzen. In Zukunft bleibt die Option offen, die beiden Etagen wieder zu einem großen Einfamilienhaus zusammenzuführen.
* Vollkeller (75 m² Nutzfläche): Saubere, trockene Abstell-, Wasch- und Wirtschaftsräume (eigene Außentreppe direkt in den Garten).
* Aussenbereich: Neu gepflasterte Zufahrt, elektrifizierte Einzelgarage mit neuem Garagentor, Pkw-Freistellplatz, Terrasse und gepflegter Garten.

UMBAUKONZEPT (INSPIRATION FÜR FAMILIEN): Für das Erdgeschoss existiert bereits ein einfacher Grundriss-Entwurf (siehe Bildgalerie):
* Neuer Traum-Wintergarten (ca. 34 m²): Durch einen lichtdurchfluteten Anbau in den Süd-West-Garten entsteht ein neuer Wohn- und Essbereich inklusive umgebauter offener Küche.
* Kostenvorteil: Der darüberliegende Balkon könnte hierbei als Orientierung dienen.
* Zwei ruhige Schlafzimmer: Bisheriges Wohn- und Kinderzimmer lassen sich in zwei separate Schlafbereiche umgestalten.
* Baurechtliches Potenzial: Dank der hohen GRZ 0,4 lt Bauunterlagen von 1964; bietet das 578 m² Grundstück beste Voraussetzungen für eine spätere Erweiterung.

2. Lagebeschreibung
Das Objekt befindet sich in begehrter, ruhiger Wohnlage in Brühl-Mitte (Merricher Straße) mit kurzen Wegen ins Brühler Zentrum sowie hervorragender Anbindung nach Köln und Bonn:

* Beste Anbindung: Schnellverbindungen über ÖPNV (DB-Bahnhof Kierberg & KVB-Linie 18) sowie direkte Autobahnanschlüsse über die A553 und A555.
* Familienfreundlich: Schulen, Kindergärten und Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in direkter Umgebung.
* Hoher Freizeitwert: Der Naturpark und die Brühler Seenplatte liegen direkt vor der Haustür.

3. Bemerkungen zur Ausstattung
Highlights der Ausstattung:

* Modernisiertes Badezimmer (Erdgeschoss): Vor kurzem teilrenoviert (ca. 2024/2025). Ausgestattet mit einer großzügigen Dusche, einer Duschwanne mit komfortablem Einstieg und einer hochwertigen Echtglas-Falttür.
* Hochwertige Bodenbeläge: Echtholz-Eichenparkett in den zwei großen Zimmern der Erdgeschosswohnung für ein zeitloses und warmes Wohnambiente.

Bauweise, Substanz & Technische Highlights:

* Massive Bausubstanz & Raumklima: Außenwände aus hochwertigem Schwemmstein (Bims) für ein ideales Raumklima und natürliche Wärmedämmung; geschützt durch wetterfesten Trierer Kalkputz.

* Massivdecken & Trittschall: Durchgehende Stahlbetondecken über allen Etagen (inkl. Keller). Höchster Trittschallschutz durch Korkmatten und schwimmenden Estrich (Seltenheit für BJ 1964) – kein Knarren, kein Schwingen.

* Extremer Schallschutz: Zweischaliges Mauerwerk mit Isolierung zum Nachbarn – ruhiges Wohnen wie in einem freistehenden Haus (kein Nachbarlärm).

* Fundament & Feuchteschutz: Rissfreie Gründung auf Streifenfundamenten sowie trockener Keller dank fachgerechter Asphaltisolierpappe.

* Statik & Umbauter Raum: Lückenlose Bewehrungs- und Positionspläne vorhanden. Das ermöglicht Architekten/Statikern die problemlose Planung von Wanddurchbrüchen (z. B. für offene Wohnküchen).

Autonomie, Heizung & Infrastruktur:

* Pelletheizung: Einbau ca. 2021/2022 – zukunftssicher, voll GEG-konform und frei von Sanierungsdruck.
* Energetische Optimierung: Gezielte Innendämmung relevanter Außenwände für minimale Wärmeverluste.
* Garage & Außenbereich: Massive Einzelgarage mit Platz für moderne SUVs inklusive Starkstrom-Potenzial für E-Mobilität.

* Erschließung: Offizieller Anschluss an das städtische Mischsystem der Stadt Brühl