Kernsanierte WG-Kapitalanlage mit 5,1 % Bruttorendite und eigener Garage

Angeboten wird ein Anlagepaket aus einer Drei-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss und einer Garage mit eigenem Grundbuchblatt.

Die Wohnung wird derzeit von Grund auf saniert; die Arbeiten werden Ende September 2026 abgeschlossen. Erneuert werden die gesamte Elektroinstallation, sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen innerhalb der Wohnung, das Badezimmer, die Bodenbeläge, die Innentüren sowie die Malerarbeiten. Neu eingebaut wird eine Einbauküche mit Markengeräten. Für den Erwerber bedeutet das auf absehbare Zeit keine Instandhaltungsaufwendungen am Sondereigentum.

Die Wohnung wird als Wohngemeinschaft mit drei getrennten Einzelmietverträgen vermietet. Jedes Zimmer ist einzeln vermietet, Küche, Bad, Flur und Abstellraum werden gemeinschaftlich genutzt. Diese Nutzungsform erzielt einen deutlich höheren Mietertrag als die Vermietung an eine einzelne Partei und wird in Lüneburg durch die Nachfrage von Studierenden und Berufseinsteigern getragen.

Die Wirtschaftlichkeit im Überblick:
•Kaufpreis Paket: 322.000 €
•Jahresnettokaltmiete: 16.500 € (Wohnung 15.300 €, Garage 1.200 €)
•Faktor: 19,5
•Bruttomietrendite: 5,12 %
•Hausgeld Wohnung: 265,00 € monatlich, darin 84,00 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
•Haus­geld Garage: 14,00 € monatlich
•Grundsteuer: 150,86 € und 6,49 € jährlich

Die drei Zimmer sind mit 500 €, 425 € und 350 € netto kalt vermietet, zusammen 1.275 € monatlich. Hinzu kommen je Zimmer 40 € Betriebskosten- und 95 € Strom-/Internetpauschale. Aus diesen Pauschalen sind die umlagefähigen Hausgeldanteile, Wärme und Warmwasser über den Versorger sowie Strom und Internet zu decken; sie sind Pauschalen und nicht abrechenbar. In die Renditeberechnung geht ausschließlich die Nettokaltmiete ein.

Ein weiterer Vorzug liegt in der Gemeinschaft selbst: Die Wohnungseigentümergemeinschaft­ verfügt über eine Instandhaltungsrücklage von 182.732,94 €. Im Jahr 2025 gab es keine Entnahmen, die jährliche Zuführung wurde ab 2026 auf 24.000 € angehoben. Rechnerisch entfallen 7.674,78 € auf diese Einheit.

Die Wohnung wird nach Abschluss der Sanierung erstmals vermietet; die Mietverhältnisse beginnen am 1. Oktober 2026. Zwei der drei Zimmer sind fest vergeben und die Verträge unterschrieben, für das dritte läuft das Auswahlverfahren.

Zum Anlagepaket gehört eine eigene Garage in der überdachten Sammelgaragenanlage an der Theodor-Haubach-Straße, wenige Schritte vom Haus entfernt. Sie hat ein eigenes Grundbuchblatt, ist also eine selbständige Einheit und kein bloßes Sondernutzungsrecht. Die Garage ist an einen externen Mieter vermietet und bringt zusätzlich 1.200 Euro Jahresnettomiete. Wohnung und Garage werden ausschließlich gemeinsam veräußert.

Sämtliche Mietverträge werden gemeinsam mit dem Kaufvertragsentwurf vor der Beurkundung vorgelegt. Wohnung und Garage werden ausschließlich gemeinsam veräußert.

Das Objekt liegt im Lüneburger Stadtteil Kaltenmoor. Die Bushaltestelle Wilhelm-Leuschner-Straße befindet sich direkt vor dem Haus, die Lüneburger Innenstadt ist damit ohne Umsteigen erreichbar.

Der Stadtteil verfügt über eine vollständige Nahversorgung mit Lebensmittelmärkten, Apotheke, Ärzten und Dienstleistern. Kindertagesstätten, Grundschule und weiterführende Schulen liegen fahrradläufig, ebenso Sportanlagen und Grünflächen.

Lüneburg ist Hansestadt, Universitätsstandort und Kreisstadt mit rund 78.000 Einwohnern. Der Bahnhof mit stündlicher Verbindung nach Hamburg liegt wenige Minuten entfernt. Die anhaltende Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen und nach Zimmern in Wohngemeinschaften wird durch Studierende, Berufspendler und Ein-Personen-Haushalte getragen.