Solide vermietete 70-m²-Wohnung in Bochum-Wattenscheid – Substanz mit Luft nach oben

Zum Verkauf steht eine vermietete 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit 70,22 m² Wohnfläche im ersten Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses in Bochum-Wattenscheid.

Die Wohnung überzeugt durch einen ungewöhnlich großzügigen Zuschnitt: Der Wohn- und Essbereich misst allein 31,31 m² und ist damit für eine Zweizimmerwohnung außergewöhnlich weiträumig. Dazu kommen ein Schlafzimmer mit 15,94 m², eine separate Küche mit 11,06 m² sowie eine Diele von 6,32 m², die den Räumen eine klare Trennung gibt. Das Badezimmer verfügt über ein Fenster und damit über natürliche Belüftung – ein Detail, das im Bestand dieser Baujahre keineswegs selbstverständlich ist. Ein Kellerraum gehört zur Einheit.

Das Gebäude stammt aus dem Jahr 1954 und umfasst insgesamt elf Wohneinheiten. Die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist abgeschlossen, die Abgeschlossenheitsbescheinigun­g der Stadt Bochum liegt vor. Das Haus wurde über die Jahre kontinuierlich instandgehalten – unter anderem wurden die Gasanlage abgedichtet, mehrere Einheiten vollständig elektrisch erneuert und der rückwärtige Grundstücksbereich neu geordnet. Aktuell befindet sich der Ausbau des Dachgeschosses zu zwei weiteren Wohneinheiten in der Genehmigungsphase, was das Objekt insgesamt aufwertet.

Die Eigentümergemeinschaft wurde neu begründet. Für den Erwerber bedeutet das einen sauberen Start: keine Altbeschlüsse, keine laufenden Verfahren, keine übernommenen Streitigkeiten aus der Vergangenheit. Die Instandhaltungsrücklage ist bereits mit 11.000 € dotiert und durch beschlossene Maßnahmen nicht gebunden – die Gemeinschaft entscheidet frei über ihre Verwendung.

Die Wohnung ist langjährig und zuverlässig vermietet. Die Nettokaltmiete wurde zuletzt angepasst und beträgt aktuell 359,00 € monatlich, entsprechend 5,11 €/m². Damit erwirtschaftet die Einheit ab dem ersten Tag einen stabilen Ertrag, ohne dass der Erwerber zunächst in Mietanpassungen oder Instandsetzungen investieren müsste. Bezogen auf den Kaufpreis ergibt sich daraus eine Bruttomietrendite von rund 4,4 Prozent. Zu beachten ist, dass die Kappungsgrenze durch die jüngste Anpassung zunächst ausgeschöpft ist.

Ergänzend besteht die Möglichkeit, zusammen mit der Wohnung eine Garage oder einen Stellplatz auf dem Grundstück zu erwerben. Beides wird im selben Kaufvertrag mitbeurkundet, sodass kein zusätzlicher Notartermin anfällt. Sprechen Sie uns bei Interesse gerne an.

Der Quadratmeterpreis liegt spürbar unterhalb des örtlichen Angebotsniveaus. Wer eine überschaubare Einstiegsgröße mit belastbarem Ertrag und niedrigem Kapitaleinsatz sucht, findet hier ein Objekt, das ohne Vorleistung funktioniert.

Hinweis zu den Fotos: Die Aufnahmen zeigen die tatsächliche Wohnung. Das Mobiliar der Mieterin wurde zum Schutz ihrer Privatsphäre digital entfernt. An Zustand, Grundriss und Ausstattung wurde nichts verändert.

Hinweis zum Mieterschutz: Die Wohnung wurde nach Überlassung an die Mieterin in Wohnungseigentum umgewandelt. Es gilt daher die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB: Der Erwerber kann sich frühestens drei Jahre nach Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch auf Eigenbedarf oder eine Verwertungskündigung berufen. Bochum gehört nicht zum Geltungsbereich der nordrhein-westfälischen Mieterschutzverordnung, es gilt somit die gesetzliche Grundfrist von drei Jahren und keine verlängerte Sperrfrist. Darüber hinaus steht der Mieterin beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu. Das Objekt eignet sich damit ausdrücklich als Kapitalanlage und nicht zur Eigennutzung.

Energetisch ist das Gebäude mit einem Endenergieverbrauch von 96,4 kWh/(m²·a) in die Effizienzklasse C eingeordnet – ein für das Baujahr überdurchschnittlicher Wert.

Die Wohnung liegt in Bochum-Wattenscheid, einem gewachsenen Wohnquartier im Westen der Stadt an der Grenze zu Gelsenkirchen und Essen. Das Umfeld ist von kleinteiliger Wohnbebauung geprägt – eine bodenständige Lage mit stabiler Mieterstruktur, wie sie für eine Kapitalanlage in dieser Größenordnung gesucht wird.

Die Versorgung des täglichen Bedarfs ist vollständig fußläufig abgedeckt: Der nächste Hausarzt befindet sich rund 450 Meter entfernt, eine Apotheke etwa 590 Meter. Supermärkte und Discounter erreichen Sie in wenigen Minuten. Eine Grundschule liegt in rund 760 Metern, eine weiterführende Schule in etwa 1,2 Kilometern Entfernung.

Die Anbindung ist der eigentliche Standortvorteil: Die nächste Bushaltestelle liegt rund 220 Meter entfernt, die nächste Autobahnauffahrt erreichen Sie in etwa drei Fahrminuten. Über die A40 sind Essen, Gelsenkirchen und die Bochumer Innenstadt jeweils in kurzer Fahrzeit angebunden – ein Radius, der den gesamten mittleren Ruhrgebiets-Arbeitsmarkt erschließt. Genau diese Erreichbarkeit bei gleichzeitig niedrigem Mietniveau sorgt für eine verlässliche Nachfrage nach Mietwohnraum.