MFH in Bad Ems am Kurbad, 4-5 WE, 298 m², Selbstnutzung oder Kapitalanlage

Wohnen und Leben im traditionsreichen Kaiserbad im Lahntal, direkt am Kurbad und in der Nähe von Lahn und Kurpark. ---

Das Gebäude wurde ca. 1915 in massiver Bauweise errichtet und 1965 auf das heutige Erscheinungsbild verändert. Das Grundstück hat eine Größe von 177 m², im hinteren Teil befindet sich eine kleine Hoffläche sowie ein eingeschossiger Anbau. ---

Die Wohnfläche von (ohne Gewähr) 298 m² (nach Abzug 283 m²) gestaltet sich wie folgt:

EG: 3ZKB, ca. 63 m² + 2ZKB, ca. 32 m² (Hinterhaus),

1. OG: 3ZKB, ca. 70 m²,

2. OG: 3ZKB, ca. 70 m²,

3. OG (DG): 3ZKB, ca. 63 m² (angesetzt durch Schrägen 48 m ²). ---

Die Mieterin im EG nutzt beide Wohnungen im EG, es besteht eine Verbindung.

Die Einheiten können jedoch auch getrennt werden, die Begehung des Hinterhauses erfolgt dann über eine Treppe im Hof. ---

Die Wohnungen im EG sind vermietet, das 1. OG ist frei, das 2. OG wird zum 01.09.2026 frei, das 3. OG (DG) wird absehbar frei, die Mieterin sucht eine andere Wohnung, Grund siehe unten). ---

Es wurde eine Jahresnettomiete von 1.340 Euro x 12 Monate = 16.080 Euro erzielt (bei etwas über 5,--/m²).

Möglich wären 20.000 Euro bei ca. 6,--/m² bzw. 24.000 Euro bei ca. 7,--/m². ---

Das Haupthaus ist unterkellert, die Beheizung erfolgt über Nachtspeicheröfen. Es wurden teilweise Schallschutzfenster sowie Lüftungsanlagen verbaut.

In den Kaufpreis ist bereits eine Minderung wegen folgenden notwendigen Sanierungen eingeflossen:

1. Der Hauptstromkasten sowie die Leitungen müssen erneuert werden.

2. Das Treppenhaus muss saniert bzw. abgerissen und neu errichtet werden: Aus unbekannter Ursache hat sich das an das Haus angebaute Treppenhaus über Jahre stetig abgesenkt, sodass sich am Haus sowie im Treppenhaus Risse gebildet haben.

Das Bauamt fordert eine Sanierung, laut Gutachter besteht die Möglichkeit einer Bauwerksanhebung mit anschließender Bodenverdichtung bzw. Betonpfählung des Untergrundes.

Alternativ kann das Treppenhaus abgerissen und in Stein/Beton (geschlossen, wie jetzt auch) oder in Stahlbauweise (mehr oder weniger offen) neu errichtet werden (dann müssten die Wohnungstüren evtl. durch Haustüren ersetzt werden. Die Mieterin im EG könnte mit Zutrittsgewährleistung während eine Neubaus evtl. in der Wohnung bleiben). Alle diese Vorschläge ohne Gewähr.